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陵园暴利为何超过银行房地产

  • 发布时间:2015-04-03 00:31:47  来源:中华工商时报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  清明节即将来临。记者采访发现,在北京、上海等多地,由于墓地价格飞涨甚至超过房价,“阴宅”贵过“阳宅”,不少人无奈奔赴异地买墓。

  而在“一墓难求”的背后,一些经营性的陵园公墓通过囤地、超标等手段获取暴利,其业务利润率超过银行、房地产。有的陵园以低价甚至零价格拿来的土地,转手一平方米卖几万元。

  “一墓难求”催生异地买墓

  河北省三河灵山宝塔陵园距离北京50多公里,号称“A股首家上市陵园”,其北京办事处设在北京CBD核心区。工作人员告诉记者,清明节之前这段时间,由于从北京前往河北陵园购买墓地的客户太多,公司安排实地考察的大巴十分紧张。

  “北京到河北买墓位的人太多了,本来公司有祭扫的免费车,但现在你只能自己想办法了。”陵园业务经理滕先生说。

  “生于此地,葬在彼地”的现象也发生在上海。江苏省太仓境内的双凤公墓位于204国道旁,距上海市中心区有40多公里。“购买者和墓主90%以上都是上海人。”在双凤公墓,销售人员许先生向记者介绍,墓地报价从三四万元到十余万元不等,最常见的是3万元-4万余元的双穴墓,“针对上海人看墓,公司有专车免费上门接送”。

  在太仓境内另一处自称“主要面向上海客户”的经营性墓地,运营公司人员表示,由于临近清明节祭扫的人多,专门在上海市区内提供看墓在线预约接送、400免费电话等服务。“每年365天在上海各区都有班车,遇到清明节、冬至人流量大,还得增开扫墓专车。”

  多数购买者和墓地经营者均表示,“一墓难求”是异地买墓地的主因。记者走访发现,以面积多数在2平方米左右的朝南中式双穴墓为例,在上海市区华亭某公墓的最低报价为6.5万元,且低价墓都已售完,已经是“有价无市”。即便是异地买墓,“大众墓”报价为42800元,销售也十分紧俏。

  “尽管与几年前相比价格还在涨,但好歹能省下几万元。”太仓双凤墓地负责人还透露,环北京、上海等大中城市周边的“异地墓”,多数都有北京、上海当地开发商的背景,其实就相当于“上海开发商在太仓盖个‘阴宅’楼盘,买主也都是上海人”。

  墓价飞涨背后是囤地超标

  业内人士透露,异地买墓现象的根本原因是墓价飞涨。经营性陵园墓地超高的利润率超过银行、地产等高利润行业,在资本市场也表现突出:上述灵山宝塔陵园的母公司——“A股殡葬概念第一股”福成五丰此前发布的重组报告显示,该陵园2014年上半年综合毛利率高达80.61%;在香港上市的中国生命、福寿园毛利率也多年超过80%。

  经营性陵园墓地超高利润率背后,还存在不少行业怪象:

  ——“囤墓”。记者发现,不少墓葬经营企业低成本囤有大量墓葬用地,但开发缓慢,从而实现边囤边卖。以灵山宝塔陵园为例,该陵园目前可用墓位面积达11.7万平方米,但截至2014年年中仅出售不到5%。业内人士表示,不少墓葬经营企业在大中城市周边大量“囤墓”,随着城市开发和地价高涨,造成“新企业进不去市场,老企业坐享暴利”。

  例如,记者获得的一份江苏太仓某公墓的“01657012号”国有土地许可证显示,该企业早在2002年就拿下开发墓园地块,“分期建设”却花了10余年。“多数地方已不再审批新增经营性墓地,大多数企业干脆边囤边卖抬高价。”业内知情人士说。

  ——“超标”。根据民政部发布的关于贯彻执行《殡葬管理条例》中几个具体问题的解释,埋葬骨灰的单人、双人合葬墓占地面积不得超过1平方米。但记者多地采访发现,现实中特殊园区、特殊墓型却很常见。

  例如,在福成五丰收购三河灵山宝塔陵园的资产评估说明中,“标准单墓面积”为0.94平方米,但是该陵园北京办事处的一位“业务主任”却对记者表示,陵园内一块“自选定制”墓面积是8平方米起,如果想要更大还可以将两块墓合成一块,拿两个墓位证就可以;占地2.46平方米的江苏一处“高台1区豪华墓”卖到11.8万元。

  售价一平方米逾万元

  记者调查发现,“拿地”的低成本与“卖地”的高价格产生暴利。一些陵园原先低价甚至零价格拿来的土地,造好墓地后要卖几万元。

  记者从福成五丰财务数据中梳理发现,2012年-2014年上半年,其墓穴均价从2.84万元涨至4.17万元,涨幅接近150%。

  然而,从资产评估报告看,这家“北京以东地区规模最大陵园”的拿地成本却极低:截至2014年上半年,灵山宝塔陵园已规划标准墓位共12.5万个,共缴纳土地出让金2522.5万元。这意味着,以一个不超过1平方米的标准单位墓计算,一座墓穴只需花不到200元买地,售价却至少要1万元。该陵园取得的一处占地359亩的荒山使用权,当时的“有偿出让价”仅为1元。

  在上海、河南、山东、辽宁、安徽等多省份拥有陵园墓地的福寿园集团2010年-2013年毛利率都超过80%。这种暴利不少建立在低成本甚至无成本的土地上。该公司2013年在香港上市时曾公开承认,锦州市帽山安陵及上海福寿园建于政府免费划拨的土地上,倘若政策变化,该公司可能需就这些墓园按现行市值支付地价。

  早在2009年发布的《关于进一步深化殡葬改革促进殡葬事业科学发展的指导意见》就明确提出,要减轻群众负担,实现基本服务均等化。近年来,民政部有关负责人也多次表示,建造豪华墓地等行为严重违反了我国殡葬改革的方针和法律规定,极大地浪费了有限的土地资源,助长了封建迷信的丧葬陋习。

  “不该让异地购墓成为常态”是很多消费者的心声。中国殡葬协会等3月25日发布的《殡葬绿皮书》指出,目前北京地区的殡葬消费平均达约42837元,市区居民高达8万元,92%的北京市区消费者认为公墓消费过高。

  有土地税务专家指出,一方面,相关政府主管部门应该对经营性公墓使用土地进行规范,避免企业大量低成本囤地却高价出售。2001年以前,没有使用期限或不用支付地价的墓葬用地,曾经被政府直接划拨给经营性公墓,后来政策变化,但是依然有大量陵园获得低成本土地。目前,这些拥有低成本墓葬用地的陵园成为墓葬经营企业收购的对象,对此政府应加强监管,并依据开发进度对出让土地进行动态使用监督。

  另一方面,政府应加强对经营性公墓的税收管理。根据福寿园的公开信息披露,虽然国家规定转让墓地使用权所得的收入须按5%税率缴纳营业税,但仍有地方表示免缴营业税。

  对此,有业内人士称,主管部门应该根据相关经营性企业对陵园墓地的开发使用情况,依据税务手段加强监管,多方面防止出现因“囤地”“超标”等导致的暴利问题出现。

  延伸阅读

  高价原因

  资源紧缺根据国家有关条例,陵园土地的资源本身非常有限,价格一向偏高,而且墓地主要用于埋葬骨灰、遗体等,属不可再生资源,因此国家一直不主张墓园占用太多的土地,对墓地的土地审批也有着严格的限制,一般选择不适宜耕种的土地为墓地,所以导致各个开发商在拿到土地经营许可之后,都会走市场运作的路线,一边投资建设一边不断兜售,导致墓地价格近年一路飙升。

  个性化追求随着生活水平的提高,人们对公墓的个性化追求更迫切,于是很多经营者的精力更多地投入到利润更大的豪华公墓,而且借助阴阳风水学说走园林化设计。“再加上目前公墓的价格是开放性的,所以就造成了低价务实的公墓越来越少、一墓难求的现象。”而且受地理位置、地价潜力和陵园股份投入等因素影响,给墓地核定一个统一价格十分困难,民政等相关部门也只能是制定一个市场指导价。

  “炒墓族”

  “炒楼不如炒墓地”、“投资16000元买一块3平方米的墓位,第二年就可收回28000元;投资30000元的墓位,第二年就可收回60000元”——这是目前流行在“炒墓族”间的广告语。

  从教师岗位退休的王老师最近也加入了“炒墓一族”,他原本是想为自己提前买一块墓地,在朋友的介绍下,购买了郑州长葛陵园的一处墓地。随后,在感触了市场利好和别人的劝说下,他在两年内连续购入该陵园5块墓地进行投资,现在每块墓地的价格已经上涨2000元以上,王老师觉得非常划算,还向周围的朋友推荐这种投资形式。

  许多陵园公墓都似乎默许“炒墓族”的存在。他们一般会在市区设立经销点,销售人员根据自己的业绩进行销售提成。而且这些销售人员瞄准银发一族,经常利用老年人晨练时间在街心公园等地方搞宣传,以组织免费旅游为号召,组织他们实地考察,借机兜售墓地,据介绍,这种方式“一般都能取得成效”。

  有的陵园为了哄抬价格,主动吸引客户炒卖墓地,伪装成前期工程已经全部销售,然后借机提高价格,吸引资金注入。虽然很多陵园都公开声称只能凭身份证购买墓地,但陵园的工作人员不光参与帮助客户联系购买者,甚至开出“购买墓地两年后卖不出去,原价退款”的条件吸引客户的加入,至于买卖坟墓所涉及的更名、过户等繁琐手续,陵园会以客户如出国、迁居等客观原因帮助办理。

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