买100万元房子

　　首付少20万元总价多14万元

　　面对新政策，一些潜在购房者有了尽快入手的打算。那么，怎样买房更合算？先看一笔购房账。

　　以100万元总价的住房为例，贷款利率按5.90进行计算，如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算，那么首付款是60万元，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。

　　首付比例降至四成后，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为102万元，月供4264元。

　　如此对比，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。即，六成首付下，买房总金额为60万+68万共128万元；四成首付下，买房总金额为40万+102万共142万元。

　　这样对比，要增加14万元。

　　“这是政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。

　　北京中原地产首席分析师张大伟表示，政策或远远超过市场预期，特别是二套房首付比例降低到40，将加大市场交易的活跃度，刺激消费需求和心理。预计各地政府将出台更积极的松绑政策。

　　普通住房营业税

　　免征期“五改二”可少缴税费十数万

　　几乎在同一时刻，财政部官网发布政策，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。也就是说，个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。

　　事实上，这笔账更直接关乎买卖双方的“真金白银”。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5.5营业税税率计算，一套普通住宅交易可减少税费在13万元-25万元之间。

　　“过去，住房如果持有不满5年，需要交纳交易的营业税，不论是由出售方缴纳，还是实际操作时转移到购买方缴纳，都在一定程度上抑制了住房交易。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，新政策成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。

　　“稳定住房消费”对百姓有利好

　　回顾过去十年，中国住房信贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年，再度对政策作出调整，反映出中央政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。

　　华夏银行发展研究部研究员杨驰认为，此次房地产调控最明显的特点是双管齐下，央行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定市场预期，拉动内需。住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房以及供应结构的政策，以控制二、三线城市住房土地供大于求的状况。

　　来自满堂红置业广州分公司研究部的数据显示，2014年全年广州二套房置业的客户最终成交比例为11 。分析认为，主要是此前二套房首付需要七成，较高的门槛挡住了很多客户。另外，去年广州业主持有二套房满2年但不足5年，有换房意向的比例是11.7，新政推出后，估计这部分需求会增加至35 。

　　“现在首付比例降低至四成后，我们预计在二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点，到16至17 ；二季度二手房住宅成交量每月将升至6000宗，而目前每月不足4300宗。”周峰说。

　　记者发现，现在市场对二手房的价格存在正反两面的预测。一方面，从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类政策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。

　　“信贷、财税两个对新房及二手房交易环节影响举足轻重的政策同时作出调整，市场后续势必迎来一轮明显上扬行情。”中原地产研究院有关人士说。

　　（新华社广州3月31日新媒体专电记者王凯蕾郑钧天)