已过而立之年的万科走到了十字路口，黄金时代已去，白银时代到来，“到处逍遥”的王石能否给万科披上“银装素裹”呢？

　　3月31日，万科发布了2014年业绩报告，营业收入约1463.88亿元，同比增长8.1%；归属于上市公司股东的净利润约157.46亿元，同比增长4.15%。

　　地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间梳理发现，2014年营收和盈利的增长幅度，是万科自2008年以来首次降至个位数。

　　万科2014年营业收入中98.6%来自房地产业务。但房地产业务的结算毛利率为20.76%，相较于2013年减少1.55个百分点；结算净利率为11.41%，较去年下降0.6个百分点。

　　对此，万科方面表示，近年来，受市场调整、行业竞争及地价占比日益提升的影响，房地产行业的利润率普遍有所下降。万科总裁郁亮则表示，毛利率对公司并不重要，更重要的是提升股东回报率。

　　同时，《地产金融视界》注意到，2013年和2014年，万科的存货余额分别约为3311.33亿和3177.26亿元，连续两年超过3000亿元。

　　不追求规模增长？

　　郁亮表示，公司已彻底放弃追求规模增长，并强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注於业务转型，加快业务创新。但实际情况却与郁亮所言“南辕北辙”。

　　《地产金融视界》梳理一下，2008年到2014年，万科的合同销售面积分别为557万平方米、663.6万平方米、897.7万平方米、1075.3万平方米、1295.6万平方米、1489.9万平方米和1806.4万平方米；除了2008年下跌9.2%，其余年份分别增长19.1%、35.3%、19.8%、20.5%、15%和21.2%。

　　2008年到2014年，万科的合同销售额分别为478.7亿、634.2亿、1081.6亿、1215.4亿、1412.3亿、1709.4亿和2151.3亿元，除了2008年下滑8.6%，其余年份分别增长32.5%、70.5%、12.4%、16.2%、21%和25.99%。

　　与其他部分龙头地产企业相比，万科能连续6年在合同销售面积和合同销售额上保持增长，确实不易；但过去那种达30%以上甚至超过70%的增长已经不见了。

　　合同销售额与营业收入是有区别的，房地产金融资深评论人黄立冲告诉《地产金融视界》，只有满足一定条件时，比如交房或拿到房产证，合同销售额才能结算确认为营业收入，两者之间存在一定的时间差。

　　2008年到2014年，万科的营业收入分别约为409.92亿、488.81亿、507.14亿、717.83亿、1031.16亿、1354.19亿和1463.88亿元；分别同比增长15.38%、19.25%、3.75%、41.54%、43.65%、31.33%和8.1%。

　　2008年到2014年，万科的归属于上市公司股东的净利润分别约为40.33亿、53.3亿、72.83亿、96.25亿、125.51亿、151.19亿和157.46亿元；除了2008年同比下跌16.74%，其余年份分别同比增长32.15%、36.65%、32.15%、30.4%、20.46%和4.15%。

　　从上述数据可以非常直观地发现，万科的营收和盈利增长速度已经告别高速增长，2014年降至个位数。

　　对此，万科方面的表述是，房地产行业正由黄金时代转入白银时代，在白银时代，房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。

　　3月30日，央行、住建部、银监会昨天联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，财政部、国家税务总局联合发布称二手房营业税免征期限由5年降至2年。

　　但郁亮在万科公布业绩后召开的新闻发布会上表示，房地产市场目前处于白银时代，不会因为政策的出台就会重返黄金时代。

　　存货高达3177亿元

　　虽然万科的合同销售额在持续攀升，但其库存也是处于高位，《地产金融视界》梳理发现，2008年底到2014年底，存货余额分别约为858.99亿、900.85亿、1333.34亿、2083.36亿、2551.64亿、3311.33亿和3177.26亿元。

　　虽然2014年存货余额同比有所下滑，但仍处于高位运行状态。无独有偶，截止2014年12月31日，保利地产存货也高达2672亿元，且相较于2013年底约2399亿元，增长11%；同期，金地集团存货余额为772.36亿元，相较于2013年766.38亿元，略微增长。

　　高额库存是有风险的。2014年，万科根据市场情况对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香 等 6个可能存在风险的项目计提存货跌价准备7.64 亿元。

　　万科在财务上是比较审慎的，想想连万科这样的巨头都对一些项目进行7.64亿元存货跌价准备，其它房企情况会更好嘛？就像一位业内权威人士向《地产金融视界》所言，不少房企为了财报好看，没有计提存货跌价准备罢了，要真是较起真来，可能金额会更大。

　　另外，高额存货会挤占企业的现金流，倒逼其加大向银行等金融机构进行融资。《地产金融视界》梳理发现，万科的一年内到期的非流动负债、短期借款、长期借款、应付债券、应付票据，2008年到2014年分别为328.08亿、319.55亿、473.96亿、504.24亿、765.7亿、914.9亿和902.73亿元。

　　同期，万科的现金余额分别为199.78亿、230.02亿、378.17亿、342.4亿、522.92亿、443.65亿和627.2亿元，始终低于上述五个负债科目总额。

　　无独有偶，截止2014年底，恒大地产的借款为1560.6亿元，相较于2013年1088.2亿元，增长43.4%。其中2015年就有796.6亿元的借款要还，但截止2014年底，恒大地产现金总额只有595亿元。

　　诸多业内大佬表示，上市房企2015年仍然面临较大的去库存压力，且要做好打一场持久的去库存战的准备，保证现金流的周转性；因为，一旦库存长期消化不掉，在资金安排上不够灵活，企业现金流就可能遭遇危机。

　　郁亮坦言，2014年中国土地价格上涨过快，达到不健康水平；公司关注二手土地以充实土地储备；有一些房地产开发商打算退出该行业。

　　细细咀嚼郁亮的最后一句话，一些地产开发商可能会退出，说白了，就是玩不转了，盖的房子卖不出，但巨额负债每个月都要支付利息，耗也耗死了。2015年地产行业可能会有并购重组潮。

　　所以面对巨额的库存压力，仍然坚守的房企特别是在三四线城市项目较多的企业，2015年可能会以价走量，当然如果届时M2即广义货币大幅增长的话，那房价可能会出现回调，但本届政府可能不会重走2008年通过人民币泛滥推动房价“虚假繁荣”的老路。

　　《地产金融视界》梳理10余家上市房企财报发现，2015年都将侧重开发一二线城市，这可能会加剧竞争，不仅导致供应增加，而且可能使价格面临微微下滑的可能。

　　2014年，不少眼光比较超前的上市房企就加速在一二线城市进行土地储备布局。对此，万科方面坦言，由于企业普遍几大了在核心城市的布局，竞拍依然激烈，低价不断创出新高。

　　北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，2014年第四季度的平均土地出让底价同比增长71.9%。这种情况可能会在2015年延续。（本文转自微信公众号）