兰州晚报讯(记者赵文瑞)3月30日，央行、住建部、财政部、国家税务总局、银监会等五部门发布多项新政，给楼市走向带来大波澜。3月31日，记者从兰州住房公积金管理中心了解到，公积金贷款购买商品房的首付比例调整政策已草拟完成，很快会正式发文执行，而兰州市地税局会在国家税务总局的红头文件正式下发后，根据规定从3月31日起执行新的免税政策。与此同时，各类房产交易网站已迅速做出反应，在房源查找的筛选项内新增了“满二唯一”（即房龄满两年的家庭唯一住房），记者也发现有房产中介已在同城网站的“免税房源专区”板块发布了2011年左右、房龄不到5年的最新房源信息。

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　　公积金新政策已拟好即将发文

　　3月30日，央行、住建部、银监会三部门在联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》中表态称“要进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持”，具体政策调整为：使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　“为改善居住条件”、“购买普通自住房”，这两个字眼最近在国家级通知中多次出现，但又让省市级具体的政策制定者一再犯难，如何界定“改善型住房”“普通自住房”，需要划分地段吗？还是直接从房屋面积、房屋单价或总价上区分？“税收政策中有具体的‘普通住宅’和‘非普通住宅’的界定，但公积金政策中该按什么标准执行，国家层面没有统一表态，各地做法也不一”。

　　市内一住房公积金管理单位的业内人士给记者举了个例子，2014年10月起，北京住建委、财政局、地税局联合发布通知，按照五环内、五环至六环、六环外三个地段划分，从房屋单价和总价上对普通住房做了具体界定。

　　兰州即将发文的新政策中也会按照“北京模式”来做吗？对此疑问，兰州住房公积金管理中心的一位参与新政策起草的负责人告诉记者，“目前最新拟定的政策中没有对‘普通自住房’或者‘改善型住房’做明确界定。”这意味着，兰州市民在使用公积金贷款购买二套房时，暂时不必对房屋面积、地段、价格等过多担心。

　　记者从兰州住房公积金管理中心了解到，国家层面的通知刚刚下发，尚未在兰州“落地”，但具体政策已经草拟完成，近期内将很快发文执行。在此之前，我市仍执行原有政策，即购买首套商品房申请住房公积金贷款的首付比例30%，经适房的首付比例为20%，购买二套房首付比例为50%，贷款利率按现行利率上浮1.1倍执行。

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　　交易网站已调整“免税专区”房源

　　3月30日，财政部、国家税务总局也发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将二手房营业税免征期限由5年调整为2年。具体为：个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外销售，免征营业税。记者从市地税局获悉，该政策将在正式收到国家税务总局的红头文件后，根据规定自3月31日起在我市执行。

　　记者发现，58同城、搜房网在二手房交易板块都已第一时间做了调整，58同城的“免税房源专区”内3月31日发布的最新信息中已经出现了2011年建设的102平米住宅，但房龄在2—5年的房源信息仍相对较少，不超过10条。在搜房网的筛选条件里，也已经出现了“满二唯一”（即房龄满两年的家庭唯一住房）这一选项，但真正符合条件的房源量仍较少。

　　市地税局一位负责人提醒购房者，在这项新政策中仍有两个要点是值得注意的，也是大部分人的疑点。一是“普通住房”和“非普通住房”在营业税上的区别对待，税收政策中对这两类房屋有明确界限，简单说，“普通住房”为144平米以下（含144平米），“非普通住房”为144平米以上；二是房龄怎么算？二手房过户时纳税的话，房龄不仅仅是看房产证上的注明时间，还会看契税完税时间，如果两者不一致，那么哪个时间在前就算哪个。而以上两点在房屋中介中较少被明确提及。

　　专家分析

　　部分城郊大盘或率先涨价

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进：二套房首付下降后，势必带来改善型购房需求的积极释放。尤其配合营业税免征期从五年改为两年等政策，更会降低改善型购房需求释放的门槛。所以说，从市场成交量预判，将会在二季度出现攀升。对于兰州市场而言，其基本趋势和全国也是一致的，而且从目前兰州的需求结构看，部分城郊区域的大盘也比较符合购房者对改善性房屋的需求，所以此类区域的房价可能会率先上涨。对于购房者而言，也需要有一个明确的置业策略转变。

　　改善型房屋4月或现上市高峰

　　克而瑞研究中心研究员杨科伟：对市场而言，购房者首付资金大为降低，改善型住房需求短期内或受鼓励集中入市，预计4月会有一波走高行情；对于兰州而言，住房公积金贷款购买首套房的首付比例降至两成影响可能更大，对购房刚需人群或有较大的刺激作用。可以说，此时央行等多部门发布的“大招”，将会使兰州楼市库存去化速度加快。此次政策调整将缓解短期的市场矛盾，对未来二三季度的楼市行情，持乐观态度，但仍然无法扭转房地产市场将逐步下行的趋势。

　　或给上游产业带来反弹机遇

　　卓创资讯分析师田艳：从统计数字可以看出，甘肃的房地产市场呈现了下行迹象。而个人住房转让营业税政策的调整或将释放房地产市场投资需求，在一定程度上更加利好房地产市场的发展，拉动房地产投资增速的增加，促进近两年低迷的房市反弹。同时，甘肃房地产投资的增加，对产业链上游行业也是利好消息，以建筑钢材市场为例，后期拉动涨幅或达10%。记者王星明赵文瑞

　　改善性需求得到释放

　　华龙证券投资顾问郑红伟:不难看出，政府对房地产政策发生转变，已经开始对房地产政策进行松绑。相比过去购房者需要提供六至七成的首付比例来说，大大缓解了购房者的资金压力，能够有效刺激购房需求。加上央行降息、降准的利好叠加，有利于缓解房地产企业资金链紧张的局面，降低融资成本，缓解库存压力。营业税的免征期由过去的5年变为2年，使改善性购房者的需求得到积极释放，可将原有住房抛售换购更大户型的住房，促进房产资源的流动。记者袁文波

　　业内观点

　　房价会否重演2009年的“疯狂”？

　　此次新政出台，会否导致房价重演2009年的疯狂上涨？专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。

　　据中原地产研究咨询部数据，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生了深刻的变化。

　　2009年，楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“第一推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。

　　一位上海开发商回忆说，当时在有些城市，开发商不知如何定价，只好跟着周边涨价的楼盘把价格往上调；有些城市，均价5万元／平方米的豪宅，一天之内销售额达40亿元……此外，至第四季度，一些热门楼盘的买家中投资者已占八九成。

　　上海中原地产研究总监宋会雍说，对比2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景有明显不同。“首先在供求关系上，当前楼市供求比达到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，当前供大于求的情况明显严重；其次，当前市场还是靠刚需或者改善型需求的购买力在支撑，而2009年由于没有限购政策，政策转向可以更充分地吸纳投资客入市；但现在市场上投资客相对减少，因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。”

　　安信证券首席经济学家高善文认为，2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快，“这时候老百姓买房，也是非常理性的选择。”

　　世邦魏理仕中国区研究主管

　　陈仲伟指出，2009年12月末，广义货币供应量同比增长27.68％，而2015年的增速目标为12％。“楼市在某种程度上是一个蓄水池，可以吸纳超发的货币。房价也会随蓄水池的水位上涨。”

　　根据瑞银证券统计，2014年，居民金融资产约有16％投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19％。“相比2009年，中国投资者有了比房地产更好的投资渠道，加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松，投资海外资产也比以前更加容易了。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。在我国经济增速放缓、结构调整的‘新常态’下，尽管本轮新政会刺激楼市在二季度持续复苏，但未来楼市像过去几年那样‘量价齐升’的情况将不会再出现。”胡景晖说。据新华社电