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政策组合拳后如何购房更划算?

  • 发布时间:2015-04-01 02:29:23  来源:兰州晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  据新华社电30日,中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员发文下调二套房个贷首付比例,同日财政部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。政策对普通购房者和售房者的“钱袋子”有何影响?怎样交易更划算?

  贷款:还款总额增加

  面对新政策,一些潜在购房者有了尽快入手的打算。那么,怎样买房更合算?先看一笔购房账。

  以100万元总价的住房为例,贷款利率按5.90%进行计算,如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算,那么首付款是60万元,需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算,20年期、等额本息等贷款条件下,还款总额为68万元,月供2843元。

  首付比例降至四成后,首付款是40万元,需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算,那么还款总额为102万元,月供4264元。

  如此对比,降低首付比例对于一些改善性购房者而言,并不意味贷款成本降低了,实际上还是增加了。即,六成首付下,买房总金额为60万+68万共128万元;四成首付下,买房总金额为40万+102万共142万元。这样对比,要增加14万元。

  “这是政策背后的一个政策导向,即让改善性购房者积极入市,降低入市门槛和成本。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。

  营业税:或可少缴十几万元

  几乎在同一时刻,财政部官网发布政策,规定个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  也就是说,个人转卖普通住房,营业税免征期限由以往的5年变成2年。

  事实上,这笔账更直接关乎买卖双方的“真金白银”。以上海为例,按照上海目前普通住宅的总价标准,按5.5%营业税税率计算,一套普通住宅交易可减少税费在13万元-25万元之间。

  “过去,住房如果持有不满5年,需要交纳交易的营业税,不论是由出售方缴纳,还是实际操作时转移到购买方缴纳,都在一定程度上抑制了住房交易。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说,新政策成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。

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  深圳二手房市场

  业主连夜涨价买家一筹莫展

  据新华社电“涨7万”“涨10万”“涨20万”“涨40万”……这是房地产“新政”出台后,深圳二手房市场31日的表现。相对于旺盛的需求量,深圳楼市的供应量一直相对紧缺。而“新政”无疑将进一步带动市场需求,受新政策影响,部分二手房业主“坐地起价”。

  3月30日晚,记者的微信朋友圈就陆续传来了二手房业主涨价的消息。一位本已和二手房业主谈妥价格的姑娘感概:“刚接到电话,说好的98万,现在要105万了,新政一出就涨了7万。”作为“刚需”,张小姐无奈地放弃了这套位于深圳前海片区的32平方米房子,“首付刚刚准备好,顶多额外准备一两万用来付中介费,现在突然涨了7万,根本承受不了。”她说。

  “您看好的那套房子,业主已经不卖了,说要再考虑考虑。不仅如此,昨天有一套大户型房子已经以710万的价格签了购房合同,但是新政一出,业主毁约了,宁肯双倍返回定金(共)20万,重新挂价750万。”家家顺房产中介人员跟购房者薛女士说道。

  事实上,“楼市新政”出台后,业主“反价”的现象在深圳二手房市场并非个案。例如,在深圳后海片区,两天前报价565万的后海雅园一套实用面积120平方米左右的房子,31日已调价至620万。“从30日下午两三点钟起,我们就忙个不停,有一些在银行工作的消息灵通人士直接过来跟我们约业主,说不还价可以直接签合同。”中原地产的一位中介人员说,有的业主出现‘反价’,但选择观望的居多。“昨天大家都忙到很晚,一直在约客户、约业主,我是凌晨2点才回的家。”中原地产的这位中介人员说。

  应声上涨的房价也影响到了首套房的刚需市场。一位“85后”男士在微信朋友圈里发表了这样一番感慨,“刚需购买首套房的屌丝,哭晕在厕所,丈母娘眼神不断浮现。”

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