据新华社电30日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。政策对普通购房者和售房者的“钱袋子”有何影响？怎样交易更划算？

　　贷款：还款总额增加

　　面对新政策，一些潜在购房者有了尽快入手的打算。那么，怎样买房更合算？先看一笔购房账。

　　以100万元总价的住房为例，贷款利率按5.90％进行计算，如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算，那么首付款是60万元，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。

　　首付比例降至四成后，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为102万元，月供4264元。

　　如此对比，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。即，六成首付下，买房总金额为60万＋68万共128万元；四成首付下，买房总金额为40万＋102万共142万元。这样对比，要增加14万元。

　　“这是政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。

　　营业税：或可少缴十几万元

　　几乎在同一时刻，财政部官网发布政策，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　也就是说，个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。

　　事实上，这笔账更直接关乎买卖双方的“真金白银”。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5.5％营业税税率计算，一套普通住宅交易可减少税费在13万元－25万元之间。

　　“过去，住房如果持有不满5年，需要交纳交易的营业税，不论是由出售方缴纳，还是实际操作时转移到购买方缴纳，都在一定程度上抑制了住房交易。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，新政策成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。

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　　深圳二手房市场

　　业主连夜涨价买家一筹莫展

　　据新华社电“涨7万”“涨10万”“涨20万”“涨40万”……这是房地产“新政”出台后，深圳二手房市场31日的表现。相对于旺盛的需求量，深圳楼市的供应量一直相对紧缺。而“新政”无疑将进一步带动市场需求，受新政策影响，部分二手房业主“坐地起价”。

　　3月30日晚，记者的微信朋友圈就陆续传来了二手房业主涨价的消息。一位本已和二手房业主谈妥价格的姑娘感概：“刚接到电话，说好的98万，现在要105万了，新政一出就涨了7万。”作为“刚需”，张小姐无奈地放弃了这套位于深圳前海片区的32平方米房子，“首付刚刚准备好，顶多额外准备一两万用来付中介费，现在突然涨了7万，根本承受不了。”她说。

　　“您看好的那套房子，业主已经不卖了，说要再考虑考虑。不仅如此，昨天有一套大户型房子已经以710万的价格签了购房合同，但是新政一出，业主毁约了，宁肯双倍返回定金（共）20万，重新挂价750万。”家家顺房产中介人员跟购房者薛女士说道。

　　事实上，“楼市新政”出台后，业主“反价”的现象在深圳二手房市场并非个案。例如，在深圳后海片区，两天前报价565万的后海雅园一套实用面积120平方米左右的房子，31日已调价至620万。“从30日下午两三点钟起，我们就忙个不停，有一些在银行工作的消息灵通人士直接过来跟我们约业主，说不还价可以直接签合同。”中原地产的一位中介人员说，有的业主出现‘反价’，但选择观望的居多。“昨天大家都忙到很晚，一直在约客户、约业主，我是凌晨2点才回的家。”中原地产的这位中介人员说。

　　应声上涨的房价也影响到了首套房的刚需市场。一位“85后”男士在微信朋友圈里发表了这样一番感慨，“刚需购买首套房的屌丝，哭晕在厕所，丈母娘眼神不断浮现。”