昨日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭购二套房，最低首付比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例降为30%。同一天，财政部也发出通知，个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　此次出台的新政，对近几年来在房地产调控中陆续出台的一系列政策作出了部分修改。政策调整的原因在于最近一年来，随着宏观经济增速的放缓，房地产市场出现了量价齐降的苗头。在中央政府已经确定了经济稳增长的目标以后，房地产作为一个对诸多上下游行业有拉动效应的行业，获得了相关部门充分的重视。因此，利用政策杠杆来刺激房地产市场需求，让市场再度活跃起来，是及时和合理的。

　　就目前来说，此次房贷新政虽然力度较大，但效果如何仍有待观察。最近几年，我国房地产市场调控的力度虽然比较大，但市场的供应还是比较充分的，而随着几年来商品房和保障房建设的不断推进，事实上，住房困难已经有一定程度的缓解。因此，制约目前房地产市场的最主要问题并不是原有的房贷政策限制了购买力，而是过多的住房供应在不少城市缺乏足够的购买力支撑。

　　房地产市场目前出现的问题，与我国经济增速放缓的趋势是一致的。我国很多城市的房价之所以会出现前些年的飙涨，一个重要的原因是由于房地产市场增值趋势明显，导致市场内部聚结了大量投资和投机资金。如今，通过政府调控政策，这部分游离于房地产市场基本的居住和改善功能之外的购买力已在很大程度上被驱除。在经济增速放缓的背景下，即使政策放宽——比如放开限购，也未必会对这部分投资投机资金产生吸引力。因此，要让房地产市场重新成为拉动一个地区经济增长的正能量，出台刺激政策增加成交并让价格得到稳定，固然是需要的，更重要的还是在于通过改革充分释放各种市场活力，当市场增加了各种投资机会以后，住房需求也会随之而增长。

　　目前出台的政策，分别从首付、房贷和税收等多个方面入手，其释放出的政策善意是明显的，新政仍然侧重于对居住和改善需求的引导和激活上，投资投机力量仍被排除在外。

　　多年来，政府在房地产调控方面积累了丰富的手段，因此可以运作的政策空间还是比较大的，如果这些政策效果不明显，未来不排除会出台其他相关的政策。但需要提请注意的是，房地产市场的调控不能回到以往那种完全依赖政策刺激的老路上去，政府在坚持做好保障房建设的基础上，对于普通商品房市场应该更坚定地相信市场的力量。

　　(周俊生 作者是著名财经评论家)