近期二手住宅市场延续上行趋势，不少研究机构对于二手楼市表现都给出了“出色”、“火热”等用词，与往年年后二手住宅市场相比，今年年后的市场表现索性跳过了“缓慢复苏”，直接跳入“火爆成交”。记者在多个地铺走访也发现，中介人员业务骤增，佣金频放卫星，地铺日进斗金也成普遍现象。二手房成交活跃也正是对多重利好的有力回应。

　　在量价齐升的眼下，买卖双方谁才是赢家呢？

　　■ 地产行业记者 胡 蓉

　　买着了笑

　　刚需客：加紧入市，上车就好

　　多家中介公司的实际成交数据均显示，目前刚需客依然是深圳二手房成交主力。根据中联链家的监测，3月以来，购房用途为首次置业的占比约61.4%，改善型客户占16.6%。正如中联二手房研究院总经理肖小平的说法，“火爆市场中，刚需客求的是上车的机会”。家家顺营销副总裁张国库接受采访时表示，目前成交主力军依然是刚需人群，其目标产品是面积段在50至90平方米的中小户型。

　　记者在地铺遇到数位85后、90后首次置业的看房客，他们都坦言，选择现在出手多少都是受到了近期成交活跃的刺激，“都说年前到现在，房价普遍涨了超过10%，再不买就更赶不上了”。年后的二手楼市，价格倾向卖方市场，议价空间基本消失。就连从事中介行业多年的资深人士也感叹，同样是一线城市，北上广也没有如此“过激”，深圳二手住宅近期真是“太火爆”了。

　　随着去年年底二套房政策放松，改善型客户蜂拥入市，虽然近期换房客户占比有所下滑，但该类型客户依然为市场提供了有力支撑。深圳中原研究中心经理王飞就分析指出，现阶段有较为迫切的实际改善需求的客户入市，最为典型的就是要买学位房的客户，这也带快了刚需的入市。她表示，从深圳中原最新统计的成交结构上来看，刚需客的占比有所下滑，约占60%，但绝对数量仍很高。

　　卖掉了也笑

　　换房客：放盘首套，观望二套

　　相较于刚需客为求得上车机会而加速入市，改善型需求显得较为冷静。

　　有换房需求的置业者，现阶段并不急着买房，却普遍赶着卖房。中联地产肖小平在日前举行的民间地产研讨会上就表示，现在急着卖房子的有两类人，一类是有换房需求的，另一类就是手中持有“鸡肋”产品的。

　　在成交热门的龙华、坂田、布吉等片区，中介普遍表示，现阶段很多换房客都是将首套房放盘，“在市场活跃的阶段，为换房准备资金”。有中介人员告诉记者，有些客户出于实际需求急于换房，出售首套和购入二套同时进行，却由于首套房款未及时收到，导致无法按时支付二套房首付而引起的纠纷，近期也会出现。更多有换房需求的客户还是倾向于选择在市场好的时候，先卖掉手头的，筹足资金，等到预期利好的落地。

　　对于改善型客户急着放盘，却并不赶着入手的状况，家家顺张国库则认为，虽然去年底有利好的刺激，但目前改善型客户依然受到很多的限制，“需求受到压抑。” 业内人士普遍认为，若那些“暂未变现的利好”落地，类似调整二套房首付比例等，势必将迎来改善型客户的成交高潮。

　　投资客：甩手“鸡肋”，转投其他

　　按照肖小平的说法，早年出于保值增值考虑而购入多套“鸡肋”物业的客户，也是近期希望借着成交火爆的东风出手的主要人群。对于这种价格成长性不足、产品本身或者还存在某些缺陷的产品，家家顺张国库将它们称为“多余的房子”，“持有的话，租金回报率低，而继续持有也不会带来理想收益，这类人就会急着出手。”

　　手头持有多套物业的业主岑先生一再强调“我不是炒房，买房是我的一个投资渠道”，但他坦言，“现阶段，如果不是极优质或是自住的物业，基本上就想出掉。房价多少有些后劲不足，成长乏力。”这并非岑先生的个人见解， 记者在地铺遇到多位放盘客户，均表达了计划将卖房所得的收入投入股市、外汇市场或其他渠道的意愿，有客户直白地告诉记者，“天天都在涨停，我买的某支股，不到一个月，涨幅超过50%，还有什么不满足的。”早年将买房子视为主要增值渠道的投资客，普遍调低了对楼市的预期。记者发现，随着投资渠道多元化，虽然有人依然看好固定资产，但楼市整体上已经流失掉一定数量的客户。

　　对于这些“鸡肋”产品，业内人士建议置业者根据自身需求来选择，中联地产肖小平更是直言，“既然赶着出手‘鸡肋’，某种程度上卖方会没底气，因此，此时挑选也更有买到笋盘的机会”。

　　延伸阅读

　　未来3个月二手住宅价格

　　或涨3%-5%

　　去年同期，二手成交陷入冰点，而今，跳过复苏，直入火爆。数据显示，目前二手住宅成交水平已达到2013年平均水平，而这种热度能否持续？

　　虽然有研究人士表示如果没有利好的进一步刺激，成交不排除有转向冷静的可能。但更多业内人士对于今年，特别是未来2-3个月的二手住宅成交信心满满。目前，楼市环境整体偏向宽松，深圳楼市又一向“敏感”，再次降准降息、降低二套房首付比例等“准利好”虽未变现，但并不影响其成为推动深圳二手房市场量价齐升的一股力量。

　　此外，市场人士普遍认为，接下去三个月，二手住宅市场在成交量继续爬坡的同时，价格将上浮3%至5%左右。