备受关注的“两会”释放出的诸多房企利好消息为楼市注入一支“强心针”。新常态下的2015年，是多重风险并存的一年，作为经济支柱产业的房地产行业需要在“稳增长”和“调结构”中找到平衡点。深圳房地产在新常态下，在“稳增长”大势受益的同时，又将如何应对“调结构”带来的升级考验？从春节后到发稿时止，深圳新入市项目为零，新房市场什么时候才能跑起来？

　　■ 地产行业记者 胡 蓉 谢欣如

　　冷热不均，市场回暖步履迟缓

　　尽管2月连续降准、降息利好不断，又有“两会”传递信心，但3月深圳楼市开局表现平平，成交量较二月虽有所回升，涨幅却并不明显。记者走访龙岗、宝安、龙华等片区时发现，各区的项目开盘并不积极，以万科天誉、威廉国际公馆、岸上林居等为代表的刚需盘则表示计划在月底开盘或加推。上周新房市场同样缺少亮点，以勤诚达22世纪、金地龙城中央、鸿荣源尚峰等为代表的刚需盘都尚未开放样板房，仍处于蓄客阶段。

　　记者踩盘时发现，在新盘供应较集中的龙岗区，部分楼盘的人气寥寥，多数样板房未开放、新盘未推出又或者基本去化完成等原因导致客户量减少。多家研究机构报告亦表明，开发商入市意向较为谨慎，仅龙华新区一个项目取得预售证，且供应量仅为1.52万平方米。

　　事实上，美联物业早先就预计3月深圳将有11个项目开盘或加推。CRIC克而瑞同样看好深圳新房成交在3月回暖，“市场供应量将接近25万平方米”。

　　在宝安中心区的某楼盘，记者在现场看到半个小时里仅有一个客户上门，但是翻阅工作人员的记录本时却发现，上面登记的客户数目可观。“这些都是打电话过来咨询的”，工作人员告诉记者。在宝安西乡的某新项目营销中心，看房的谭先生表示，“我从龙华那边过来，已经看了两个楼盘了”，记者交流后发现，谭先生心中其实已经有了心仪目标盘， “真的挺好的，就是要价太高了，而且它也快卖完了，没几套可以挑的。”

　　与这厢略显冷清的销售现场不同，与前述项目相隔仅几条街的另一个新楼盘，看房者却络绎不绝。记者粗略统计了一下，一个小时的时间，来了五批客人，多是扶老携幼的家庭客户。家住银湖片区的叶先生带着妻子和半岁大的儿子来看房，听完销售员的介绍，他对项目不甚满意，“阳台太小了，而且价格看来不低，主要是考虑到这家开发商比较知名、有保障才过来看看”。

　　对此，美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，“现在看新房的人少，主要是因为市场还处于相对谨慎的观望期。但某些品牌的房企无论淡季旺季都特别吸引人，类似招保万金。所以就会出现同一区域的两个同类型的楼盘，一个人气旺盛，一个却门户冷清的状况。”

　　CRIC克而瑞深圳机构总经理许烁告诉记者，“这或许也是不同企业的营销策略有差异。你比如说这个楼盘快要开盘了，广告投出去了，推广铺开来，客户上门当然就比较多。现在许多新盘都很寂静，开发商也在等。也有一种情况是A项目让B项目先行拉拢人气，这时候A推出新产品自然接力，很快升温。”

　　利好叠加，上半年发力才有望抢赢市场

　　受到现代技术的冲击，2015年注定是楼市不平静的一年，市场份额之争你死我活，促销大战暗流涌动。各家研究机构的统计数据显示，2015年深圳新房存量和潜在的新增供应将超过1000万平方米，在调控政策不出现大幅调整的前提下，“去库存”将成为深圳楼市今年的主旋律，价格在持续坚挺的刚性需求下或将保持稳步上涨的态势。

　　“从去年开始，楼市已经进入了新常态，市场存量供大于求。” CRIC克而瑞许烁告诉记者，未来楼市政策面有望延续市场化格局，整体行业政策有望更加宽松，与之相对应的“市场的竞争会更加激烈。”

　　众多资深业内人士感叹，面对竞争，房企的战略转型比单纯的规模来得重要，落实在营销层面有两个具体的要求：一是加快去库存，以配合战略调整；二是提高利润率，以实现战略升级。显然，在行业整体去库存和利润率持续下滑的背景下，这两个要求都不易实现。某品牌房企营销负责人直言，现状要求营销速度要更快，全年来看就是“抢早不抢晚”，不能将销售任务压到下半年。他进一步表示，“动作也要快，抓市场行情要快，借势权威媒体、互联网平台的推广传播也要快”。

　　美联物业何倩茹认为，在“两会”暖风刺激下，市场信心已毋庸置疑，都在等待具体落实“稳定住房消费”的措施出台，“近期是推盘的好时机。” CRIC克而瑞则预计最快到4月，相关措施就有可能集中出台，5、6月或将出现供需两旺、成交规模逐步扩大、行业景气度触底回稳的市场表现。

　　面对复杂的市场变化，多个项目营销经理告诉记者，多数开发商都面临去化压力和竞争局面，这有可能导致其选择更积极的营销策略。有业内人士建议，开春深圳新房市场表现平平，短周期行情依然还有不确定性，而“两会”刚刚闭幕，赶在稳定楼市相关措施出台前后的黄金期抢跑刻不容缓，这也被业内人士戏称为“再不跑，就老了”。

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　　2015房企利好七大要点

　　★“稳增长”和“调结构”

　　“稳增长”指的是要实现经济增长目标，有望推出各项举措刺激房地产。“调结构”则强调追求质量和效益，通过创新驱动、科技驱动促进产业向中高端升级。对于粗放式的房地产行业，是一场新的考验。

　　★金融更好地服务经济实体

　　进一步发展多层次资本市场，更好服务实体经济，企业的融资环境或将更加宽松，房企的资金成本有望得到降低。

　　★去行政化

　　如2014年的大部分城市退出限购、国土部退出房企再融资审查等措施，未来楼市有望延续市场化格局，整体行业有望更加宽松。

　　★支持改善性住房需求

　　一方面要做好住房保障工程，加大棚户区改造、城市和农村危房改造，“把一些存量房转为公租房和安置房”，加速闲置存量房源流转，减轻市场库存压力。另一方面，随着越来越多的首置需求得到满足，改善需求进入上升通道，相关限制性政策有望放开，优惠政策有望出台。

　　★“因地制宜，分城施策”

　　中国地域辽阔，各城市发展不均衡，特点也不一样，因此，楼市调控尽管整体政策面趋向市场化，但未来诸如北京、上海等地的楼市限制性政策也可特殊对待。

　　★“互联网+”

　　利用互联网改造传统行业，推动企业升级和经济发展。房企作为城市配套服务的主要力量，将利用互联网工具和互联网思维武装自己、改造自己、升级自己。

　　★“走出去”和“引进来”

　　鼓励中国的房企海外扩张，也鼓励外国公民到中国置业，在世界媒体面前给中国房地产做了“国际广告”。

　　（cric克而瑞地产研究）