中国迎来养老地产市场之契机
- 发布时间：2015-03-20 05:31:53 来源：南方日报 责任编辑：罗伯特
□高力国际中国区研究部董事 谢靖宇
专家视点
在中国，曾属政府单方面管辖的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。在意识到解决养老物业严重匮乏的一种途径是政府与社会力量需共同参与后，中央政府出台了若干政策，以吸引境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。高力国际研究部回顾了北京和上海当前养老地产行业的政策环境及盈利模式等因素，以辨别市场机会；并对美国、英国及日本的案例进行了总结与研究，从而为中国养老地产行业的发展作出启示。
官方数据显示，在我国四个一线城市中，北京和上海的老龄人口比例最高，人均可支配收入水平亦位居前列。鉴于这两座城市高于平均水平的支付能力，这些因素将推动京沪两地对新建养老设施最为强劲的需求。仅这些城市便有合计八百万的60岁及以上人口。政府承认，如此庞大且不断增长的老龄人群需要社会力量来提供养老物业及服务。
中国的养老地产行业仍处于发展初期，中国对养老物业及服务的需求显著而迫切，尤以一些城市为甚。对于投资者和开发商而言，养老地产市场商机巨大。然而，与美国、英国及日本等发达国家相比，中国的养老地产政策相对欠完善。私营企业始终对养老行业持谨慎态度，主要缘于这些企业难以在当前政策环境下找到可盈利的商业模式。政府为了加快发展养老机构建设，亦在近几年不断提出鼓励政策法规。
市场参与者正在尝试的多种商业模式。养老地产项目的运作大致分为三个环节：投资、开发及运营。高力国际研究部认为，随着更多市场参与者的加入以及消费者对养老服务品质需求的日益提升，养老地产市场中各运作环节的分工将日益明确。不同市场参与者之间的合作将成为保障养老地产项目的资金来源、建筑水平以及运营质量的关键。因此，包括发展商、养老服务机构、保险机构在内的市场参与者之间存在巨大的合作空间。这三者的成功结合将成为打造知名养老地产品牌的一大优势。
中国养老地产仍然面临诸多挑战，其中包括：缺乏能够准确传达中央精神的可操作性配套政策；尚未有可被消费者和监管机构同时接受的成熟盈利模式；缺少可提供持续资金支持的多样化融资渠道等。
发展商须研究当前养老地产市场的各种商业模式及其优点，亦须了解不同运营机构的优劣势，继而选择相宜的运营商进行合作。投资者应研究现有及潜在的商业模式，并通过评估找寻相得益彰之发展商及运营商。总而言之，对养老地产行业整体运作过程的透彻分析以及合作伙伴的选择至关重要。随着政府补贴及优惠政策的进一步完善，行业的先行者将广受裨益。
南方日报记者 许蕾 整理
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