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季末热点地块入市受关注

  • 发布时间:2015-03-19 15:32:08  来源:新民晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □地产评论员 孟子谅

  尽管从数据层面来看,2015年前两个月的上海土地市场给人以“冷清”、“平淡”的印象,但仍不乏有地块以较高溢价率成交。业内人士认为,利润降低、销售难度加大使得房企选择地块时更加审慎,而这种“整体平淡、局部火热、分化明显”的市场走势,或许意味着上海土地市场正在走向“成熟”。

  整体走势平淡

  3月12日,金山区朱泾镇镇区A29-01地块在上海土地交易中心展开竞拍。据了解,拍卖现场景瑞、金山土地服务、杭州德信、新城、绿地、鹏欣等8家房企对此地块展开了激烈争夺,最终,上海金山土地开发有限公司以3.11亿元总价、49.54%的溢价率将该地块收入囊中。

  然而,部分地块的溢价成交并不能掩盖今年以来上海土地市场较为“冷清”的事实。根据德佑链家地产统计,今年2月,上海经营性用地成交金额为61.3亿元,同比下跌43.7%。从成交情况来看,虽然成交面积及金额环比1月都迎来增长,但2月沪土地市场总体依然处于低位水平。

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,年初土地供求下滑,主要是由于去年第四季度土地供应已经历了一轮小高峰,所以推地略显乏力。此外,考虑到整个去年销售额并不理想,房企资金链未得到明显改善,因此拿地的热情也普遍不高。

  房企的胆子变小了?

  如果从更能反映房企拿地心态的溢价率指标来看,上海土地市场从去年开始已经明显降温。有行业专家表示,虽然2014年土地成交尚可,但是总体仍然无法和此前相比,开发商的胆子似乎变小了。

  2014年,上海土地市场虽然在年底迎来交易高潮,并以1665亿元的总成交金额成为过去6年的第二高,但在溢价率方面,去年全年上海仅有14幅地块溢价率超过100%。而在2013年,这一数字则是40幅。

  如果再向前看,除受楼市明显下滑影响的2011年和2012年外,上海高溢价成交的地块一向不少。根据历史资料显示,2009年上海成交的79幅住宅用地中,溢价率在400%以上的居住用地就有3幅,溢价率在200%-400%之间的有17幅,100%-200%之间的则有30幅。

  房企拿地态度的变化折射出市场大环境的“今时不同往日”。不断压缩的开发利润和不断升高的开发资金风险,以及销售难度的增加,都驱使房企在拿地和建项目上更加趋于谨慎。

  然而有业内专家指出,房企拿地更谨慎并不意味着不拿地或少拿地,而是心态更加“成熟”,即在拿地之前更细致地进行评估,在合理的价格范围内出手。

  刚刚于3月13日以58.87%溢价率竞得宝山高境一商办地块的景瑞地产执行董事、常务副总裁杨铁军便表示,景瑞在拿地之前,目标地块往往要经过集团多个部门的评估,宝山地块也不例外。“这块地虽然体量不大,但位置比较好,而最终的成交价格也比较合理,因此我们对于这块地的未来很有信心。”杨铁军说。

  3月下旬土地市场不乏亮点

  虽然此前上海土地市场推地略显乏力,但在3月下旬即将出让的地块中,仍然有不少热点地块值得关注。

  统计显示,3月份上海将有10幅经营性地块入市,预出让土地面积为41.03万平方米,总起始金额162.58亿元,其中不乏一些热点板块的优质地块。

  其中,闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03商住地块将于3月20日迎来竞拍,该地块的起始总价达60.67亿元。“这一地块位置较为优越,南面即是大宁公园和大宁国际广场,且南北高架、中环路近在咫尺,与地铁一号线汶水东路站也较近。”龚敏分析称,该地块3万元/平方米的起始楼板价比去年拍出的大宁路街道325街坊地块低了17609元/平方米,且该地块住宅比例也达到了80%以上,因此,此地块溢价成交几乎没有悬念。

  与此同时,虹口区嘉兴路街道一商办地块也将于3月20日开拍,该地出让面积为1.37万平方米,起始价10.1亿元。

  另外,唐镇也将在3月下旬出让两幅起始价超过10亿元的纯宅地。

  德佑链家地产研究部总监陆骑麟表示,3月下旬,随着楼市逐步回暖,土地市场也将升温,其中不乏一些热点地块的入市。而这些地块如若顺利成交,将给今年的土地市场带来较强的示范作用。

  但也有业内人士认为,3月的土地市场恐难以出现大幅度的回暖。

  龚敏便表示,目前许多房企的观望心态较重,可能会对经济和房地产政策导向有预判后才做进一步打算,加之2月土地供应不足,所以3月土地市场恐怕依旧会处于“低迷”的状态。

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