二手房市场的持续回暖并未真正带动北京楼市的全面复苏。时隔一年，北京市住建委昨日再度恢复发布月度房地产市场的相关细分数据，分析数据发现，1-2月的北京楼市呈现出购地成本陡增，新房销售、竣工面积却大幅下降，开发商的资金情况更是不容乐观的迹象。业内分析，在抑制投机投资性需求手段基本完善的前提下，在流动性持续松绑的环境下，北京楼市调控的时机已经到来。

　　销售、施工、竣工面积齐跌

　　在市住建委昨日公布的今年房地产市场1-2月相关细分数据显示，1-2月，全市商品房销售、竣工面积同比分别下降14.6%、28.1%，其中住宅销售面积虽然呈现7.7%的同比正增长，但新开工面积和竣工面积同比下降幅度却分别高达22.2%和48.2%。

　　“市场对于高房价的接受力是一般的，因此开发商不会集中推出项目，会放缓推盘节奏等待市场成熟，但是对于开发商而言晚推迟一年销售，其财务成本会上涨10%，北京市场的库存量也会随之加大。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。

　　市住建委的细分数据也证实了郭毅的判断，1-2月北京市房地产开发企业项目到位资金825.9亿元，比上年同期下降22.1%，其中金融贷款、自筹资金和定金及预收款分别下降46.1%、2.9%和26.7%。

　　除了销售因素外，郭毅分析，开发商资金来源数值齐跌也与去年同期数值较高有关。“开发商资金主要来源是定金及预收款，去年1-2月北京楼市销售量处于高位，今年销售量还未回升，因此与去年同期比，开发企业的账面自然不会好看。”

　　土地开发成本高涨

　　在开工、销售、回款数据普遍向下的同时，开发商在北京土地市场的争夺却越发激烈，成本随之高涨。

　　数据显示，前两月北京市房地产开发投资总额319.2亿元，比上年同期上涨31%，其中近半的投资额用于购置土地，两个月土地购置价款高达115.4亿元，同比上涨129.1%。在付出巨额地价款的同时，开发商买到手的土地面积却在不断缩水：115.4亿元对应的土地面积仅为4.6万平方米，同比下滑94.1%，在面积和价款的一跌一涨中，土地单价已悄然上涨。

　　对于北京土地市场交易表现，北京中原地产首席分析师张大伟表示，房企拿地全面回归一线城市导致了淡市中有限资源的无限争夺。“从1-2月的北京土地成交看，溢价率、楼面价均处于高位，以1月出让的东坝地块为例，刨除自住房、学校等面积后，该地块商品房楼面价约为3.2万元/平方米，而目前在售的商品房价格在4万元/平方米左右，楼面价接近或者超过房价正在不断推高北京商品房的未来售价。”

　　然而这也给未来埋下了更大的不确定性：谁来接盘？

　　紧箍咒调整时机已现

　　在业内看来，北京选择在一年之后再度公布楼市成交的细分数据， 可以让人们更为全面地了解北京房地产市场现状，对于政策的制定、开发商及消费者的投资而言，都将成为分析依据。

　　也正是基于对上述数据的分析，包括郭毅在内的业内人士一致认为，政策的松绑已经可以预期。

　　“在今年的全国‘两会’上，政府工作报告也提出要支持居民自住和改善型住房需求，其中支持改善型需求的政策信号意义更大。”郭毅进而指出，在抑制投机投资性需求的手段基本完善的前提下，对合理需求予以支持，更符合“去库存”的市场大势，同时也顺应“支持居民自住和改善型住房需求”的导向。

　　从具体政策来看，去年“9·30”政策对“卖一买一”的改善型需求进行了扶持，其效果较为明显，因此结合北京市场，对于改善型需求的支持将会持续，在限购政策持续执行的同时，核心的调控方向或将包含：降低二套房首付、利率不再上浮、二手房买卖环节中税费的调整等。

　　事实上，北京市场的政策信号意义已经在不断释放，从通州积分落户到国管公积金放宽自住房贷款限额超90平方米可贷120万元等，或许是看到了未来的市场，北京1-2月的新开工面积比去年上涨了17.9%。（北京商报记者 齐琳 阿茹汗）