山水庭苑南望南湖，景观较佳←↓山水庭苑采用的储能式环保节能中央空调技术，在10年后的珠江新城才推行

　　文/图 羊城晚报记者 詹青

　　广州市房管局的统计数据显示，2003年，广州市10区一手住宅均价为3888元/平方米；2015年1月份，10区均价为16659元/平方米，11年上涨了12771元/平方米，涨幅为3.28倍。而中心六区的房价涨幅更是惊人，合富辉煌提供的数据显示，中心六区的实际楼价涨幅已超过4.5倍。

　　尽管市场都是水涨船高，也总有相对的“差等生”。位于白云区南湖畔的山水庭苑，至今楼价只不过翻了一番，不仅大大落后于广州市楼价的攀升速度，更被称为“广州最滞销楼盘”，不足600套的货量卖了将近12年！而这个项目是广州最早使用多项节能环保技术的楼盘之一，也是广州第一个申报国家康居示范工程的楼盘。

　　最早打出环保概念、最彻底实践环保理念的“环保战士”，然而却成了最滞销、最落寞的“落后大王”。究竟是否“环保”拖累了销售？“先进”又是如何成为“先烈”的呢？

　　出场不凡的“广州范本”

　　从“先进”变成“先烈”

　　山水庭苑的出场颇有明星风范。12年前的广州楼市，正处于风生水起的发展起步期，各种创新层出不穷，在这样一个市场中，要夺得眼球并不容易，然而山水庭苑一入市，便高调地吸引了市场的目光。

　　这是一个集诸多先进理念，尤其以环保理念的实践而备受瞩目的楼盘。2003年，山水庭苑成为广州第一个申报国家康居示范工程的楼盘，吸引了建设部住宅产业促进中心有关负责人多次前往参观，各地不少发展商都跑到广州来“取经”，包括任志强、潘石屹等“大佬”。

　　一位知情人士告诉羊城晚报记者，他还记得山水庭苑申报国家康居示范工程时提交的《技术可验报告》，从保温技术、建材技术到水处理技术共有50多项指标，由于此前全国没有一个申报国家康居示范工程的楼盘能够拿出这样的报告，建设部把山水庭苑的报告作为范本让其他申报楼盘学习，这份报告由此被不少房企照抄，一度成为申报国家康居示范工程的通行证。

　　在环保建筑的实践上，山水庭苑堪称“广州范本”。举一个例子，10年后，在“广州客厅”珠江新城推行的储能式环保节能中央空调技术，在当时的山水庭苑已经被引进运用，据称投入达几千万元，可对社区集中供冷气、暖气和生活热水，在减少热污染和废气排放的同时节能30%。

　　从“先进”变成“先烈”

　　如此高的定位，可见开发商的远见与野心，最直接的表现就在其楼价上，山水庭苑开盘叫价高达1万元/平方米，而当时广州整体楼价不过三四千元/平方米，紧邻山水庭苑的雅居乐南湖半岛花园的售价是3000多元/平方米，以高于同路段3倍的楼价入市，也许真的不是有“一颗懂得的心”就能拿下的。

　　结果却令人沮丧，舞台的掌声响亮，愿意掏真金白银购房的人却寥寥可数。加上当时的南湖板块交通不便，该板块某楼盘操盘手李先生说，他当时负责的楼盘就在附近，踩盘后的感觉就是“这个开发商疯了”。

　　“理念太过超前，市场一时消化不了。”一位代理过山水庭苑的中介负责人、如今已经移民海外的肖先生告诉羊城晚报记者，“山水庭苑的很多环保理念，放在当年的国际市场上看都是很先进的，但是10年前的广州楼市是什么情况？买家不过想要建筑质量更好、更便宜的房子居住，至于环保不环保，大家还没有这种观念。”

　　“即使我只看中南湖板块的楼盘，我宁愿买隔壁的雅居乐，同样的价钱在雅居乐可以买3套。”周边一位开发商坦言，山水庭苑的高调叫价，只是炒热了南湖板块，为该板块其他楼盘“抬了轿子”，“很傻”。

　　比人快一小步是先进，比人快很多步便成了“先烈”。然而，对开发商而言，前期投入不菲又岂能低就？单是一套空调体系，投资已达数千万元，维护成本同样不菲，这些不从楼价中补回来，又从哪里来？

　　惜售心态是滞销主因？

　　开盘的高定价，让项目滞销并不意外，但接下来，广州楼市经历了10年疯涨的黄金时期，山水庭苑的继续滞销则令人有些意外了。

　　“2003年开盘叫价近万元/平方米（毛坯），我们在2006年以约1.2万元/平方米（带装修）买入，时至今日均价约为2.3万元/平方米（毛坯），升值能力实在差强人意。”山水庭苑的业主李小姐苦笑着说，近10年来，山水庭苑出现一系列的问题，还几度陷入“烂尾”传闻，纠纷不断，环保节能设施也出现了一些维护方面的问题。

　　“可以看出开发商很用心地经营这个楼盘，我觉得项目滞销其实与环保没有太大的关系，而是开发商的思路和定位出了问题。”一位与山水庭苑曾经合作过一年多的代理行老总告诉记者，当时派去负责这个楼盘的同事评价“山水庭苑是最难伺候的甲方，因为自视甚高，定价不按常理出牌”。该老总介绍，山水庭苑3年前也曾经重新包装、理性定价，正好碰上楼市火爆行情，原本卖得不错，谁知销售一好起来，开发商又开始捂盘，两年前拿到一个“中国十大豪宅”的奖项后，同一批货突然坐地起价，售价从2万元/平方米一下飙升到4万元/平方米，“简直是无厘头，想炒作也不能这么炒法”。

　　由于定位与定价的飘忽，令该盘再度陷入滞销。记者查阅阳光家缘数据发现，目前该楼盘仍有数十套单位在售。据了解，该盘的开发商目前开发的楼盘只有一个山水庭苑，由于没有回款压力，本着“卖一套赚一套”的思路，不免有惜售的情绪。正是如此，“环保”并非“罪魁祸首”，更非拖累销售的原罪。