天河量跌两成 番禺跌幅最大

　　根据中原地产监测“阳光家缘”中介二手住宅网签宗数显示，2015年首月二手住宅成交呈现出“量价齐跌”趋势，成交宗数环比上月下跌近30%。1月全市二手住宅成交均价为22307元/m2，环比上月继续下降3.6%，这是自11月以来，成交均价连续三个月录得跌幅。在广州主要成交的六区中，荔湾和白云区域成交环比微幅上涨，其他四个区域环比下跌，天河环比下降近两成；成交价方面，海珠和天河环比微幅上涨，其他区域环比结构性下降，其中番禺跌幅最大。文/图:广州日报记者王荔珏

　　荔湾：花语水岸缺货 部分客户回流

　　1月份，荔湾区中原地产二手住宅成交均价为19739元/m2，环比结构性下降19.63%，“阳光家缘”中介网签成交量环比微长约1.97%。1月由于康王路板块成交楼盘物业品质有所下降，因此结构性拉低了成交均价。

　　据中原地产研究部调研，荔湾区近半年二手潜在客户都被新盘花语水岸分流，该盘目前均价在24000~25000元/m2，相比之前的23000元/m2有所提升，推货量阶段性减少，因此部分客户开始回流二手市场。目前，荔湾区成交量处于低位，主要是有购房资格的客户被吸引到一手市场外，一些有购房需求但没有资格的客户相对较多，如康王路片区玉器市场商人有购房需求，但基本都无社保，被“穗六条”拒之门外。

　　越秀：物业抗跌性强 促业主价“企稳”

　　1月份，越秀区中原二手住宅成交均价为23214元/m2，环比结构性下跌17.2%，“阳光家缘”中介网签成交量环比下降13.95%。由于在北京路板块成交了多宗楼梯楼散盘物业，该板块均价在16857元/m2，环比下跌31%，结构性拉低了成交均价。由于越秀区稀缺的学位房资源以及市中心核心地段，业主心态普遍比较稳定，超过300万元的物业议价空间在5%~10%，而对于一些50~60平方米150万元左右的物业，议价空间基本上在2%左右，因此买卖双方较为僵持，致使成交量有所下降。

　　越秀区物业的一大特性是抗跌属性强，从租金回报率来看，越秀区2014年楼梯楼租金回报率在2.62%，电梯楼租金回报率在2.32%。虽然本月股市资金较为活跃，但是对于越秀区的楼市影响也不大，客户购买越秀区物业主要考虑学位、居住等因素，但同时也兼具有投资目的，投资可考虑具有学位房的楼梯楼物业。

　　海珠：有业主生意难做 被迫低价卖楼

　　上月，海珠区中原地产二手住宅成交均价26015元/m2，环比结构性上升3.94%，“阳光家缘”中介网签成交量环比下降13.13%。二手住宅成交连续上涨三个月后，本月成交冲高回落，一方面是政策效应有所减淡，另一方面是由于二手价格总体呈下行趋势，目前海珠区一些急售的业主让价空间在5%~10%左右，再加上节前淡季来临，客户观望的情绪更浓厚。1月海珠区新港西板块成交较为低迷，环比下降三成左右，海珠新港西的纺织品批发市场向来是非常活跃的商业市场，但今年由于经济下行，生意难做，很多商人需要周转资金，将物业低价出售以盘活资金，但客户仍然观望犹豫，成交氛围较为低迷。

　　白云：多套房业主出货 “笋盘”增多

　　1月份，白云区中原地产二手住宅成交均价为18146元/m2，环比基本保持平稳，1月“阳光家缘”网签成交量环比微幅上涨2.08%。量价都保持平稳、成交相对活跃的板块为机场路板块，成交均价为11296元/m2。

　　据中原地产相关人士透露，由于不动产登记在3月1日正式执行，很多多套房业主陆续将手头上的物业放售，例如在机场路板块的又一居小区，在前半年几乎无盘源放出，而目前则有20~30套房源放出，尽管业主叫价较高，但有实客时仍有较大的可谈空间，客户淘到“笋盘”的几率会较大。例如本月成交一宗要价245万元的物业，最终成交价为200万元。

　　天河：买卖双方价差大 错失多宗交易

　　1月份，天河区中原地产成交均价为28945元/m2，价格环比保持基本稳定，“阳光家缘”中介网签成交量环比下降两成左右。天河区成交较为活跃的为珠江新城板块，成交量环比上涨20%，如粤海丽江花园、方圆月岛、都会华庭、保利心语花园等住宅盘都有成交，这部分客户持续较长时间看房，希望在年前定下来，因此出手较为爽快。但总体来看，天河区物业价值相对较高，部分业主认为2015年楼市将回暖，因此心态增强，普遍可议价的空间缩窄，但客户砍价心态依然存在，因此双方较为僵持，致使成交量下跌。如天河区汇景新城因买卖双方价格不一，错失了好几宗交易，双方价格差距少的在20万元左右，大的在70万~80万元左右。

　　番禺：新增两成盘源 议价空间大

　　1月份，番禺区中原地产二手成交均价为13291元/m2，环比结构性下降33.53%，“阳光家缘”中介网签成交量环比下降12.71%。1月番禺区盘源新增了两成左右，一方面是目前楼市价位处于阶段性的低位，很多业主由于“二孩”政策放宽，家中人口增多，“卖一买一”扩大居住面积，还有一部分业主属于私营企业主，年底需要放盘盘活资金。

　　从业主心态来看，议价空间相对较大。这两种类型业主都希望较快出手可以盘活资金，也希望能在价位低点购入更大面积的物业。此外，虽然周边一手项目时代倾城、诺德名筑、江山颐景所剩盘源不多，但万科欧泊仍在加大营销力度吸引客户。总体来看，二手业主谈价空间仍然可期。随着华南板块商圈完善、万达广场运营、地铁线路的增加以及一手项目货量的逐渐减少，预计番禺华南板块二手物业会逐渐回暖。