在过去的2014年，广州房地产市场的调整使得部分区域的楼盘出现了量价齐跌的现象。不少楼盘的售价甚至跌至两年前的水平。随着新一年到来，政策上的走稳以及信贷的宽松预期为楼市注入了新的活力，特别是在一些受到利好政策刺激的区域，开发商一度重燃涨价的念头。那么，2015年广州楼市的热点又会在哪里呢？

　　以价换量，售价腰斩

　　“去年我们不少项目都是不计成本地卖。”萝岗板块某在售楼盘的销售经理向记者表示，2014年由于市场不景气，为了回笼资金，楼盘的销售价格出现了大幅跳水。记者了解到，该楼盘在2014年中的首期住宅产品，折后价为16000元/平方米，至7月，其二期产品均价甚至达到18000元/平方米。但随着楼市人气的大幅下降，去年末，这个楼盘在售的住宅产品最低价格仅为13000元/平方米，降价幅度超过三成。

　　事实上，为了冲击销售，广州很多区域的楼盘都采用了“以价换量”的方式，不少项目都处于降价的漩涡中，尤其是黄埔区的楼盘，去年年初，黄埔、萝岗合并给“新黄埔”成交带来刺激，黄埔区全年成交为9574套，同比上涨24.2%。而带动黄埔区成交量大幅度上涨的热盘主要是原萝岗区楼盘，多采取“以价换量”的方式瞄准刚需买家。因此，2014年黄埔区虽成交量上涨，但网签均价却同比下跌6.9%。其中，拉动黄埔区成交上涨的热盘主要有万科东荟城、中海誉城等；上述楼盘主要以低价、地铁沿线及大型生活社区配套为卖点，吸引大量刚需买家。

　　近郊区域是楼盘降价的重灾区，很多地方甚至出现了“无降价不成交”的现象。从去年5月开始，番禺、南沙、从化等近郊区域楼盘的降价潮就已经上演。这股降价潮直至去年“930”新政的出台才得到控制。从化部分项目在去年5月至9月期间，仅四个月时间售价就直接腰斩。而南沙的楼盘销售均价也直接跌穿万元重回到“9字头”时代。在番禺楼盘最为密集的华南板块，一度是广州最热的楼盘销售区域，但是在去年，大部分楼盘的价格都已经回到了两年前。

　　供应充足，竞争激烈

　　每逢楼市进入低谷，“抄底”都会成为大家热议的话题。然而库存的压力使得楼市要反弹并不容易。库存压力之下，今年的各区楼市供应仍然非常充足。据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，预计2015年广州（十区）可售货量（余货＋新货）约12万套。

　　从可售货量的构成来看，70%以上分布外围四区，中心区供应较少。其中预计可售货量最大的是番禺和花都区，主要是这两区现时的余货及已出预售证而未推的货量大。萝岗预计2015年的新货大增，达到1.2万套，跃居各区新推货量之首。南沙预计新货约1万套，加上现时存量约1万套，总可售货量超2万套，供应充足。

　　值得关注的是，随着刚需成为市场购买主力，各区域的楼盘的产品普遍类同，都是主打两房三房户型的产品。在这种情况下，价格的竞争就会显得非常激烈。特别是在近郊区域。据分析，预计外围四区2015年的供应仍然非常充足，即使部分热销板块明年的供应减少，但有不少竞争板块的供应增长来补充市场。外围区域的中低总价刚需产品是广州近年的成交主力，在2015年刚需产品仍是供应绝对主力。

　　利好推动，反弹有望

　　在今年初，南沙成为广州首个火起来的区域。在自贸区政策落地的利好推动下，南沙楼市一改去年大幅跳水的态势，着实地火了一把。随着南沙楼市人气的升高，当地在售的楼盘自然也开始“牛气”起来。甚至有楼盘已经公开宣称在今年要“涨价”。尽管仍然有专家对于南沙楼价抱有谨慎的态度，但部分项目的价格反弹已经成为事实。

　　除了南沙以外，广州仍然有不少区域有楼价“反弹”的潜力。特别是在今年，广州的路桥交通、地铁线路配套都逐步进入通车节点。这些对于金沙洲、增城、黄埔、番禺等区域都将是交通利好，或将成为区域楼市局部反弹的关键因素。

　　■专家预判

　　南沙区将成2015涨幅最快的区域

　　●方圆地产首席市场分析师 邓浩志

　　此次纳入广东自贸区的面积其实只占整个南沙新区的十分之一，类似蕉门河中心区、明珠湾起步区这些南沙核心发展区域内的房地产项目将具备更多的价值。自贸区将引进众多高新金融或技术企业进驻，也将吸引大批高素质人才来到南沙，未来南沙的商业如写字楼、商业综合体等物业必将得到极大的发展，事实上，受自贸区利好消息的影响，类似南沙万达广场这样的商业综合体项目一经落地就已经引发了市场的追捧。

　　随着自贸区利好规划的出台和落实，南沙楼市已经出现了全面复苏的迹象。数据显示，南沙在2015年年初（1月1日-1月18日）共成交588套，成交面积63268㎡，距离传统“成交大户”增城的636套成交量仅相差48套。而在今年首周成交数据上，南沙更是以326套荣登成交榜首。

　　2015年南沙也可能是广州11区中房价涨幅最大的一个区域，预计涨不会低于15%，以自贸区内商用物业居首，其次自贸区及周边住宅，非自贸区周边项目最次。可以说，目前是南沙楼市入市的最佳时机。

　　外围四区成交量会非常突出

　　●合富房地产经济研究院院长 龙斌

　　广州楼市今年的成交量肯定上涨。2014年，广州11个区网签面积800多万平方米，2015年广州的楼市成交量应该会回归到1000万平方米以上，比2014年增长15%左右。预计，外围四区（南沙、萝岗、花都、增城）成交量也会非常突出。萝岗区今年应该可以表现得更好，其主要原因是萝岗那边的地铁快通了，而且这个区域的供货量很大。花都区2014年大幅缩量，市场恢复之后，花都区的楼市也会比2014年的表现要好。

　　价格方面，广州房价会有一定幅度的上升。预计到今年底，广州整体房价会上升10%~15%左右。受到国家一系列政策的影响，不同区域的楼市表现也会有所区别。例如南沙区，今年国家自由贸易区的正式规定应该会落地，这会给南沙楼市带来一个非常明显的量价齐涨的推动，长期持有投资这一类型的买家会很多。

　　■区域分析

　　金沙洲：交通利好或催热楼市

　　近日，金沙洲大桥新桥开通以及北环沙贝出口开放，使得沉寂了好长一段时间的金沙洲板块又开始受到关注的目光。新大桥的落成后，金沙洲的交通瓶颈得到了较好的缓解。目前，金沙洲居民出行就有公交、地铁、水巴以及经新大桥自驾等多种方式。这对于今年金沙洲区域的楼市肯定有促进作用。

　　值得关注的是，去年，金沙洲板块就是受到楼价降价潮影响较大的区域。去年7月，金沙洲楼盘深业江悦湾加推二期产品，当时的毛坯均价为15000－16000元/平方米。这个价格相较于此前的售价降了近千元。而在今年的1月，该项目在售的二房至三房产品，折后均价也只有16000元/平方米，部分特价单位更是低到13900元/平方米。

　　记者了解到，目前金沙洲是一二手倒挂明显的区域。金沙洲的二手市场在近两年已开始活跃，除了旧盘城西花园外，也陆续有金域蓝湾、恒大绿洲、保利西子湾和中海金沙馨园等商品房房源进入市场，单价普遍在2万左右。交通配套的利好以及区域商业成熟，使得今年金沙洲一手楼盘价格反弹存在可能。

　　华南板块：成熟商业环境令楼市回暖

　　去年番禺区是广州降价最凶的区域之一。据合富辉煌的统计数据，在去年十月黄金月之前，番禺区的主要板块指标盘就已经有10%－20%的价格降幅。而去年番禺的华南板块在售楼盘基本都处于低价出货的状态，价格一直处于低位。

　　在今年，番禺的华南板块将迎来新的机遇。除了南大干线的建设推进、七号地铁线的建设加快外，番禺万达广场的开业也是刺激该区域商业兴起，带动楼市兴旺的重要因素。而在利好的推动下，该板块的部分大盘在价格上已经在上浮。

　　华南新城的全新组团江山颐景在去年9月上市，而该项目首推的时候最低的价格只要13000元/平方米。这个价格已经回到了华南板块2012年的楼价。而随着市场的回稳，区域商业的兴起，现时江山颐景的价格已经加涨到17000元/平方米。

　　汉溪长隆板块：价格或稳中有升

　　番禺的汉溪长隆板块目前在售的住宅并不多，但商业项目却非常受关注。在去年，汉溪长隆板块的楼盘同样受到了降价潮的影响，在售价上有了不小幅度的下滑。而这个普遍被看好的商业板块，目前的商业公寓价格也仅是在16000元/平方米左右。这个价格甚至比两年前番禺万达广场的价格还要低。

　　在该板块的商业盘奥园城市天地去年的售价就跌至低位。作为最靠近汉溪长隆地铁口商业盘，目前该项目的公寓均价为16800元/平方米。而2013年11月该楼盘的首次推出的公寓产品的价格则已经超过21000元/平方米。去年的降价幅度接近5000元/平方米。随着今年楼市的回暖，汉溪长隆板块的商业项目在价格上预计会稳中有升。

　　科学城：价格高低看供应

　　在去年，原萝岗区归入到黄埔区，导致新黄埔的成交量大幅度上涨。而其中更得益于科学城板块众多在售楼盘采取“以价换量”的方式瞄准刚需买家。因此2014年黄埔区虽成交量上涨，但网签均价却同比下跌6.9%，为14882元/平方米。

　　据业内专家分析，科学城板块是目前广州供应量较大的板块，楼价除了受到政策的影响外，新增供应也是关键的因素。去年初科学城板块的万科东花荟城的住宅均价是17000元/平方米，而现时，该盘的在售住宅均价已经跌至13500－14000元/平方米。在今年，科学城的住宅供应量仍然比较大，但大部分在售楼盘的价格在2014年也几乎到达底部，随着市场的回暖，科学城板块楼价反弹的可能性仍然存在。

　　市桥南：新品低至14000元/平方米

　　近年来，番禺市桥南板块由于新盘众多推货量大增曾一度成为广州楼市销售的热点区域。随着各大品牌地产在市桥南开发楼盘，如越秀地产、雅居乐、万科、海伦堡、奥园等，和各项生活、商业、教育等配套的日臻完善，更成为不少广州中心区人士的买房首选。在2014年，随着以越秀地产为代表的房企在该区域展开促销，可逸江畔、可逸阳光等项目均以笋盘价格推出新品，其价格低至14000元/平方米，较前期产品的17000元为低，而预期该项目今年的公寓新品亮相市场，将带动新的成交热点。据悉，目前项目在售价格为15000元/平方米。

　　亚运板块：精装小户型9字头起

　　广州亚运城自从在2009年以225亿的地王身份首度亮相，便受全城瞩目。广州亚运城作为广州第一配套大盘，规划居住人口高达10万人。发展至今，已经形成楼市成交中公认的亚运板块。位于亚运板块的地标大盘亚运城，在2014年亮相推出天誉组团，受到市场热捧。而为促进项目销售，该组团在价格上也强调高性价比。近期推售的全新九栋高层洋房。据悉，其带精装修小户型单位售价九字头起，均价在1万元/平方米，而140余平方米的大户型毛坯价也在1万元/平方米。对比早期产品的1.6万元/平方米，可谓相当有性价比。而据记者了解，目前该楼盘售价较早前有下降，显示开发商仍采取以价走量的策略，并未提价。在今年，随着市场主打“稳”字诀，预期该项目价格也将保持稳定。

　　南沙：多重利好助力房价回弹

　　南沙楼市随着自贸区概念的落实，今年预期将有进一步利好因素落实。2014年末公布的“南沙金融15条”，提出了南沙新区金融改革创新发展的定位，这是继国务院确定在广东、天津、福建三地设立自贸区后，南沙再次获得关于金融方面的利好，为南沙自贸区迈出实质性的一步。金融政策的利好，将为南沙的招商引资和开发建设带来积极的作用，也有助推动当地民居对外投资、购物和出国旅游，利于南沙打造粤港澳旅游合作示范区。各类利好叠加，有力支持南沙楼市发展，增加买家信心，有望加快年底入市速度。2014年南沙楼市一度经历了推货低迷，下半年各大项目则先后密集推货。而在自贸区获批以及各种进展频传的利好之下，去年末南沙楼市火热，成交量价齐涨，广州星河山海湾、碧桂园天玺湾等价格相对较高的楼盘去化加快，网签均价则上涨了9%，升至10940元/平方米。可以预期，今年南沙区域房价将有进一步回弹。

　　增城：楼价将继续稳中有升

　　去年2月12日，广州行政区划调整，撤销县级增城市，设立广州市增城区。增城设区消息，为区域楼市打了一剂强心针，掀起一股增城购房热。广州市国土房管局数据显示，去年广州二手住宅成交均价持续上涨，在统计的全市12个区域，有9个区域的楼价同比上涨，而同比涨幅排在前5名的全是外围区域，且涨幅在20%以上，其中增城和萝岗的涨幅排前两名，分别为33.8%、27.5%。在一手成交方面，纵观广州十一区，目前均价尚未突破“万元大关”的只剩下北部的花都、从化和东部的增城。去年1-11月，花都、从化一手住宅成交面积均不足90万平方米，而增城一手住宅成交面积高达147.59万平方米，位居全市第一，可见增城楼盘的受欢迎程度。而市场普遍预期，今年增城楼价还将进一步稳步提升，市场成交也将保持畅旺。

　　南方日报记者 蒋劲劲 李广军 许蕾