国庆前夕，央行及银监会曾联合发文推出房贷新政，“认贷不认房”、首套利率七折等相关政策，打破了沉寂已久的楼市。至10月30日，房贷新政正好“满月”。

　　笔者从多家机构了解到，10月份多地楼市成交量明显回升。其中，广州9月30日—10月29日全市一手房网签6802套，环比9月的4500套网签量，环比上涨51.16%。而广州二手房成交量也较8月、9月上升10%左右。

　　专家分析认为，10月成交量创下年内新高，受到了房贷新政和开发商年底促销冲业绩等因素影响。从目前的市场数据来看，楼市调整期已经结束，预计回暖趋势会越来越明显。但从短期来看，广州楼市库存尚属高位，未来房价上涨难度较大，去库存仍将是市场主流。

　　●南方日报记者 郑佳欣 牛思远 实习生 何家伟

　　新房

　　10月成交量环比回升

　　10月份以来，受一系列利好因素影响，全国楼市一改持续多月的低迷局面，成交量逐渐回升。

　　在房贷新政落地之后，广州的一手房成交量回升明显。网易房产数据中心数据显示，9月30日—10月29日广州全市网签6802套，环比9月的4500套一手房网签量，环比上涨51.16%。

　　数据显示，从广州十一区整体情况来看，仅天河和越秀两区成交出现下降，其他区域均出现不同程度的上升。越秀、天河、海珠、荔湾、黄埔、白云等中心六区从1604套上升至2498套，环比上升56%；外围五区从2896套上升至4304套，环比上升49%，外围五区仍旧是成交的主力。

　　就连广州市区的一些高价楼盘也创下不俗的销售成绩。上周末，位于广州大道与中山一路交会处的富力东山新天地，推出120—180平方米的三房和四房，约百套房源，开盘售价超过4万元/平方米。据悉，项目当天上午吸引了三四百位买家到场。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬说，楼市新政的刺激加上开发商年底冲业绩的影响，催生了10月成交量创今年新高。二手房成交量也在反弹上涨。合富置业副总经理潘宇豪说，央行房贷新政落地，在经历市场调整后，客户相对比较谨慎，但是总体而言，成交量、看房量都在放大，二手房网签成交量相比上两个月上升了10%。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，房贷新政是超出预期的利好政策，限贷政策出现了决定性变化，但落地需要一定的时间和过程。短期内，虽然在新政出台后房贷放宽，但是银行资金面仍然偏紧，实际操作中的利率优惠还比较少，目前市场的反应不会很大。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从全国的最新市场表现来看，由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象，市场去库存的速度在适度提高。从一线城市及基本面良好（存销比在15个月以下）的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底将出现“翘尾”行情。

　　二手房

　　出租回报率略有增长

　　值得注意的是，一二手楼市的变化也在影响着租房市场。广州市房地产中介协会分析指出，广州的二手楼市自4月以来成交连跌数月，商业贷款收紧、利率上浮、“穗六条”限购政策，叠加一手楼市以价换量抢客分流的影响，使得整个二手市场额外疲倦低迷。而大多数二手业主，特别是物业位于优质地段的业主，心态较为强势，只肯在小范围内让利，宁愿以租代售亦不愿降价出手，导致市面盘源充裕。

　　在房贷新政满月的特殊节点，合富置业发布了今年第三季度广州租金分析报告。数据显示，由于住宅买卖售价的上涨速度快于租金，因此近年来出租回报率一直呈缓慢走低的趋势。2008年第一季度广州住宅的出租回报率高达4.7%，其后出租回报水平一路下降，2014年第二季度的出租回报率仅为2.5%。第三季度，广州二手楼价小幅回落，而租金则保持平稳，受此影响，出租回报率略微回升，为2.6%。

　　“预计第四季度将会有不少稳定经济的措施，但要传导影响到租赁市场仍需时日，租金大致以平稳为主。”龙斌说。

　　后市

　　去库存仍是市场主流

　　“楼市调整期已经结束，预计回暖趋势会越来越明显。”对于接下来的楼市走向，龙斌作出这样的判断。他表示，目前一手房成交量已经放大了，成交量放大到一定程度，就可能会出现房价的上涨。

　　不过，龙斌也指出，目前广州一手楼市库存量非常大，新政前可售面积曾一度超过1000万平方米，而此前最低时广州楼市的库存只有400—500万平方米。“开发商还是会利用政策利好，尽快消化库存回笼资金，除非是已经没有后续项目的开发商，才会有惜售涨价的念头，但这不是主流。”。

　　“截至今年10月，一线城市存销比虽略降低，但仍然高企，面临去库存压力。”张宏伟说，限购松绑或取消后，二线城市存销比继续分化，监测城市中，仅合肥、南京、南昌、苏州等少数城市处于合理区间或有房价上涨压力，其他二线城市库存仍然偏大，面临去库存的压力；大多数三四线城市城市去库存压力较大，房价仍然面临下跌压力。“当前限购松绑等政策出台并未改变去库存的市场基本面。”