本报记者 陈日君

　　在刚刚过去的2014年，哈尔滨房地产市场波澜起伏，销售低迷、去化率低、房价下挫……一个个困局之下令房企很是焦虑。而一年里随着房地产政策的暖风频吹，使整个楼市在政策的呵护之下平稳发展，楼市发展更是迎来了政策的良方；限购解除、公积金新政、央行降息等政策利好相继出台，各房企加大力度促销去库存；年终岁尾，《不动产登记暂行条例》的正式颁布，也为2015年楼市发展打下基调。在这里，我们梳理了全年的楼市政策，对2014年冰城楼市进行回顾、总结。看看这一年里，这些政策究竟给冰城楼市带来了怎样的影响？

　　一、[8月16日]限购取消

　　二、[9月2日]八类房产免征房产税

　　2014年8月16日，哈尔滨市开始全面取消“限购”。哈尔滨市户籍与非哈尔滨市户籍购房将不再有套数限制，购买人在购买商品房（含二手住房）办理网签备案和房屋权属登记时，不再要求提供住房情况证明。

　　哈尔滨市房产“限购令”于2011年2月27日正式出台细则，2月28日正式实行。哈尔滨市本地居民，夫妻二人名下已有2套房进行限购。认定是否拥有1套房或2套房，要由房产档案部门出具房产证明；非本市户口的外地居民家庭，只能来哈尔滨市购买1套房，并且还须提供1年以上完税证明。

　　点评：“虽然哈市没有出现其他城市解禁当天排队购房的景象，但政策变化对市场的促进作用已经开始显现，二环内各大楼盘看房人数明显增加，个别楼盘预售量甚至翻了两番。对目前的房地产市场来说，限贷的影响远超限购。

　　二、[9月2日]八类房产免征房产税

　　2014年9月2日，黑龙江省政府印发实施《中华人民共和国房产税暂行条例》暂行细则的通知，细则指出，凡在本省开征区内的房产，不论产权属于单位或者个人，除另有规定外，均应按《条例》和本细则的规定缴纳房产税。房产出租的，承租人应向出租人（产权人）索取发票，未按规定取得发票的，由承租人代缴房产税。细则还指出，纳税人出租的房产，按房产租金计算缴纳房产税，计税依据不实的，按地方税务机关核定的租金标准确定。纳税人自用的房产，依照房产原值一次减除30％后的余值计算缴纳房产税，没有原值作为依据的，按照地方税务机关核定计税价值减除30％后的余值计算缴纳。

　　点评：按照新出台的细则，凡在本省开征区内的房产，不论产权属于单位或者个人，除另有规定外，均应按条例和细则的规定缴纳房产税。也就是说，房产税作为一种保有税种，持有房产者均应每年按时缴纳。对普通市民而言，个人所有的非营业用的房产、属于自住性质的房产免征房产税。如果房产非自住，而是出租则要缴纳房产税。细则的提出，对于投资性购房和商业地产投资需求上有一定限制作用。

　　三、[11月12日]限贷政策松绑

　　2014年9月30日，央行宣布对限贷政策进行相应调整，首套房贷款最低首付比例为30％，贷款利率下限则下调至基准利率的0.7倍。此外，名下有1套住房并还清贷款的购房者，新购住房即可视作首套房，享受首付30％优惠政策，贷款利率下限为0.7。

　　2014年11月12日，哈市中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、兴业银行、招商银行、浦发银行等银行，针对多数普通客户，哈市各银行首套房贷利率全面回归基准。部分银行满足一定条件后，首套房贷利率可以打9．5折。目前在哈农行、建行、浦发等商业银行都已经开始实施“认贷不认房”的政策。但公积金贷款认定的标准仍是“认房又认贷”。即使还清再办理公积金贷款时也要认定为是二套贷款。而对于第三套住房仍停贷。

　　点评：“限贷取消后，对于冰城购房者来说，无论是自住需求亦或是投资需求，无疑都具有很大的吸引力。

　　四、[11月22日]央行降息

　　从2014年11月22日起，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6％；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75％，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。作为两年来央行的首次降息，存贷款利率同时下调，对楼市是双重利好。

　　点评：降息对楼市的促进作用，购房者首套房的利率折扣明显增加，同时贷款利率下调对极缺钱的开发商来说意味着融资的成本降低了。对房价影响不大。

　　五、[11月26日]

　　公积金系列惠民新政

　　2014年11月26日，哈尔滨市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》称，下调哈市住房公积金存贷款利率，调整后的5年期以下贷款利率为3.75％，5年期以上贷款利率为4.25％，均较之前下调了0.25个百分点。用住房公积金贷款购房月供负担将有所减轻。

　　1.下调哈市住房公积金存贷款利率

　　按照《通知》规定，公积金申请的门槛降低了，以前连续缴存12个月的公积金才能申请公积金贷款，现在只要连续缴存6个月就可以申请了。目前黑龙江省省直单位和哈市的住房公积金使用早已执行此内容。商品房公积金贷款的所需资料提醒上，已经标注“借款公积金账户需连续缴存6个月以上”的内容。像公积金可异地互通、降低公积金提取环节等相关内容，将逐一落实和部署到省内每个地市。届时，《通知》中的惠民新政都将落地实施，让缴存者享受到住房公积金的便利政策。

　　2.结清贷款买144平米住房享首套政策

　　《通知》规定，首次申请个人住房公积金贷款，购买建筑面积90平方米(含)以下自住住房的，首付款比例不得低于购房总价款的20%；购买建筑面积90平方米以上自住住房的，首付款比例不得低于购房总价款的30%。对于已结清个人住房公积金贷款，为改善居住条件再次申请个人住房公积金贷款，购买建筑面积144平

　　方米(含)以下普通商品住房的，执行首次个人住房公积金贷款政策；已结清个人住房公积金贷款的家庭，购买建筑面积144平方米以上的商品住房，首付款比例不得低于购房总价款的60%，利率为基准利率的1.1倍。

　　3.两人申请公积金最高可贷70万元

　　《通知》规定，对于购买新建住房或房龄在20年(含)以下二手房的，一人贷款最高限额为50万元，两人为70万元。如可贷额度超过规定的住房公积金贷款最高限额的，可申请组合贷款，组合贷款(不含所辖外县)最高限额为105万元，其中公积金贷款最高限额为70万元，商业贷款最高限额为35万元。

　　4.年前申贷未发放可“改签”新政

　　《通知》指出，凡2015年1月1日以后受理或尚未发放的住房公积金个人贷款，按调整后的住房公积金个人贷款相关政策执行；2014年12月31日前已受理但尚未发放的住房公积金个人贷款，需贷款人主动提出申请，参照本次调整后的政策执行。

　　同时，取消住房公积金个人贷款强制性机构担保收费项目，以减轻贷款职工负担。

　　点评：公积金贷款新政“靴子”落地，三大部门联合推出系列措施为市民购房带来重大利好。新政对个人组合贷款最高额度、二手房房龄、担保收费、异地贷款等焦点问题均做了具体说明，个人组合贷款额度就提高到了105万元，购买第二套房的改善型市民也可享受首套贷款优惠政策。“对于购房人而言，公积金贷款利率优惠是实实在在的省钱。这对刚需会起到立竿见影的效果。”公积金政策形成的叠加效应，将在一定程度上提振购房者的入市信心。

　　六、[12月15日]

　　提高对商品住宅全装修支持力度

　　2014年12月中旬，黑龙江省住房和城乡建设厅、省国土资源厅等部门联合下发《关于促进全省房地产市场持续平稳发展的若干意见》。《意见》内容共7条，其中明确强调，水电气的建设安装工程费用一律计入新建房屋开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取。提高对商品住宅全装修工作的支持力度，加大审批速度并予以适当奖励。

　　《意见》提出，普通商品住房标准调整为住宅小区建筑容积率在1．0以上、建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的住房；放宽个人省内异地购买商品住房，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户；新建房屋楼宇门、电梯、楼道照明灯房屋附属设施及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视的建设安装工程费用，一律计入新建房屋开发建设总成本，不得在房价外向购房者另行收取；贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0．7倍；职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款；各市、县要根据当地商品房库存量和市场供求变化情况，科学合理确定商品住宅供应量。

　　点评：《意见》的下发，对于购房者来说无疑降低了购房成本，同时对于与房地产行业紧密连接的家居建材行业来说，也是一个利好消息。