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专家研判2015楼市:一线城市限购难取消 价格会上涨

  • 发布时间:2015-01-05 18:12:00  来源:中国广播网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  【导读】数据显示:2014年12月北京新房签量创五年新高,成交价环比同比均上涨。《央广财经评论》本期观点:2015年一线城市楼市将逐步呈现回暖趋势。

  2014年12月,北京住宅新房市场成交翘尾。北京市住建委最新发布数据显示,2014年12月,北京市住宅新房网签量为1万9893套,环比大涨62.1%,同比大涨72.92%,这一数据为2009年12月创下的2万0516套第二高值,并超出了2013年3月1万9398套的前期高点。

  另外据伟业我爱我家数据,北京住宅新房市场在价格方面也呈现出小幅上涨的特征,去年12月北京市新建商品住宅成交均价为2万5703元/平方米,环比上涨7%,同比上涨1.1%。

  对于这个数据,经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同分析,这无疑和央行的一系列政策有关,但是否能一直持续这样的高成交还需要观望。

  韩世同:我们看到12月份一线城市普遍都出现成交量上扬的情况,北京上扬的幅度很高,创下了五年的月度新高。这个上扬显然跟之前央行的连续三次动作有很大的关系。一个是央行新政放松限贷,还有一个就是降息,另外一个就是释放流动性。我觉得还有一个方面年底有很多企业要冲业绩。其实北京上半年的成交或者是前三季度成交状况不是太好,这可能也有很多持币代购的需求,它的大幅释放,它在央行的措施下面的推动下,闯出这样一个新高。

  这种新高跟其他一线城市都有类似的情况,但北京的情况可能特别突出明显一些。这个状况恐怕能否持续的下去是对未来的市场的影响会更加受到市场行业的关注。现在整体经济形势并不是向好。现在央行出台很多政策应对整体经济下行,比如流动性释放,降息甚至包括信贷政策的放开。这些短期可能对楼市是利好的,但由于经济还是存在下行态势,长期可能利空的,这是一个不确定因素。上半年的时间北京有一些成交的量非常低,甚至低过像广州这样的城市,像10月份成交只有几千套,我们现在看到突然增发式的井喷式的成交接近两万套,这种增长是比较难以维系的。

  另外,新年伊始还有一个消息吸引了很多准备在北京买房的刚需人群的注意。那就是继北京市管公积金上调住房公积金贷款额度后,国管公积金也公布了调整公积金个人住房贷款政策:购买政策房或套型面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款最高额度上调至120万元。新政同样是从今年1月1日起实施。国管公积金的贷款额度今后也不再依据个人信用等级上浮。如何来评估这一政策变化对市场的影响,其他城市会不会也跟着马上调整公积金贷款额度?

  韩世同指出,由于公积金贷款在整体贷款中占比不大,所以对市场影响也不会太大。

  韩世同:北京的公积金政策一直是在全国公积金里起到引领作用的地位。这是它率先用于家庭最高的现金额是调到120万,这可说是目前国内所有城市里边最高一个限额,这也会对其他城市起到示范作用。但是公积金在整个购房贷款当中的占比应该不是特别高,所以它的政策调整会对市场有一定的利好,促进一部分的成交。但是由于能够申请得到公积金贷款,或者得到全额用公积金来贷款的这部分人还是比较有限的,所以它对市场带来的影响不会太大。像广州这样的城市,它的公积金现在已经是余额不足,它每个月要限额,限10个亿这样来发放的话,即便是采取类似这个政策的话也不会带来很大的推动和促进,但是北京关键还要看它公积金余额的情况,是否充裕,是否能够满足所有的申请公积金贷款这方面的需求,还要看这些情况。

  经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

  经济之声:对于北京去年12月新房成交量创出5年新高,价格也有小幅上涨这个数据您如何评价?

  杨红旭:这反映出了自去年10月份开始,一线城市包括二线城市的成交量有一个反弹,这个反弹具有一个持续性。我们跟踪北京的情况,北京12月份的一个量不是创五年新高,这个量五年新高应该是去年三月份,但是上海的量创了五年新高。关键是我们看整体数据,我们跟踪了全国30个城市,主要是一线、二线和少数三线,这三个城市的12份量都比较高,都创年内的新高,环比11月涨了近两成。其中一线城市环比11月涨了近四成,当然这个成是同比去年12月是涨了26%,四个一线城市同比去年涨了五成多,说明自去年10月份开始成交量开始反弹之后12月份创了一个新高,这个高度非常之高。所以,我认为整个大城市的成交量已经开始明显复苏了,甚至这个势头是非常迅猛,也就是说整个楼市大城市地区最低迷的时候已经过去了,这完全是可以确认的。但是价格上涨还是具有一个滞后性,还没有出现。

  经济之声:我们刚刚采访的评论员韩世同认为,由于当前经济下行的压力还是比较大,所以这种成交量大涨的情况在北京能否延续还不一定,您的观点?

  杨红旭:其实现在经济不好但股市却非常好,所以不能拿经济不好作恒量资本市场资产价格变化的唯一借口和逻辑。我认为经济跟楼市股市中长期是相关性比较强的。但就短期,看未来一年,看未来半年之间的关系并不是很大。正因为经济不好,所以我们的货币宽松,会有降息,流动性会增加。而这样会使整个楼市股市都有一个复苏回暖的态势。所以,不要拿经济不好作为一个逻辑来推理,2015年楼市就一定差,这个逻辑是不存在的。楼市的话在2014年经过调整之后,2015年会复苏,往上走,这个态势基本上已经确立了,只不过是北京一线城市反映更加快,更加明显而已。

  经济之声:当然您谈到了股市和楼市它的这种关联性,现在也有一种观点认为,这次的股市上涨就是源于我们这种资产配置结构出现变化,可能过去大部分的资产很多人都配置在了房地产商,现在可能要出现一些机构性的变化,比如说同房地产可能会出现一部分资金进入到股市当中,会不会出现这样的形成?

  杨红旭:这个应该会出现的,但是我反对卖房炒股这样的说法。因为过去十多年楼市的回报率非常之高,所以资金配置确实在房地产方面投资比较多。而股市2007年之后一直是走熊的,现在起来之后确实会分流部分的社会投资资金。但现在这几年,我们这两三年楼市当中新增的需求成交量基本上是以自主为主的。就是我们楼市当中的投资投机性需求这几年其实早就跑差不多了,现在是以自主为主需求在支撑楼市。所以,可能会对部分多套房拥有者会有这样一些压力,就是说可能会抛掉一部分房子去买股票,但是对大部分的人和大部分新增需求,这个所谓跷跷板是不存在的,不是说是股市强了楼市就一定弱。据我研究的话,二者之间是一个同向关系,股市先起来,楼市后起来。所以,目前的话是去年7月份股市起来的,我们四季度10月份开始大城市的楼市成交量起来的,明年我们楼市的价格也会起来,他们之间是一个同向变化关系,只不过是一个先变化一个后变化。

   经济之声:最后听您的判断,因为时间关系,一线城市会不会取消限购?

  杨红旭:我认为2015年很难,但是再过两三年的话,应该会取消的。

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