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房地产市场如何为年轻人量体裁衣

  • 发布时间:2015-01-05 08:02:08  来源:中国青年报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  

  2014年12月31日,北京苏州桥附近,建设中的YOU+青年创业社区。本报记者 赵迪/摄

  编者按

  雷军旗下基金的1亿元投资,为YOU+青年公寓赢得了大量眼球。然而我们更关注的是,这种模式能走多远?是一种小众的尝试还是有可能为更多年轻人提供一种更体面的居住方式?甚或为创业者打造一种创业与生活相结合的社区?

  我们试图透过纷繁的表象,更多地从发展模式上思考青年公寓的未来,思考如何能更好地为在大城市奋斗的年轻人的生活与发展提供更多、更优的选择。

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  北京海淀区苏州桥附近,四栋普通的楼房正在装修改造,春节过后,这里将迎来第一批年轻人的入住。届时,楼外将挂上一块写着“YOU+青年创业社区”的牌匾。

  这是YOU+全国首个创业社区。与普通住宅楼不同的是,这里只对创业者敞开大门。

  去年11月,因为获得了小米手机创始人雷军旗下“顺为基金”的1亿元投资,“YOU+”的名字开始被年轻人熟知。

  除了“YOU+”,在北京、成都等地,多个定位于年轻人的“青年公寓”也受到80、90后的青睐。

  这些“青年公寓”靠什么赢得了年轻人的心?“青年公寓”会不会成为更多年轻人租房时的选择?

  “这个家不太一样”

  一群人住在一个大LOFT(指由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间)里,楼上有独立的生活空间,楼下是大家一起聊天聚会的地方。这是多年前一部叫做《奋斗》的电视剧里出现的场景,如今,YOU+的出现,让它变为了现实。

  2012年,广州市海珠区凤凰街道上出现了一家名叫“YOU+”的公寓。这里原本是高露洁牙膏厂,经过数月的改造,摇身变成了一幢为青年人设计的公寓。

  在这栋八层的小楼里,有100多间20多平方米的房间,租金2000元—3000元,开业后不到3个月就已住满。2014年下半年,来自顺为基金的1亿元投资,让这里瞬间成为“焦点”。现在,YOU+的后台还有近千人在预约入住。

  住在这里的人觉得它像一个社会版的大学宿舍,也有人觉得这是现实版的“爱情公寓”。

  作为设计爱好者,两年前住进这里的严欢,把屋里的沙发、地板、书桌和窗户重新设计装饰了一番。如果是以前,DIY设计房东的房子,严欢想都不敢想。那时,他觉得房子就是一个休息睡觉的地方,没有“灵魂”。如今,在YOU+一间20平方米的房间里,严欢感觉找到了属于自己的“家”。

  “这个家不太一样。”在严欢看来,这里不仅能按照自己的喜好设计,还能随时随地遇到志同道合的人。

  初到广州时,严欢身边一个朋友都没有。现在每个周末,同楼层的朋友们会聚到一起看电影、玩游戏。不仅如此,一年前,准备开网店的他还得到了几位做电商“家友”(YOU+里对租客的称呼)的帮助。

  “有个家友教我如何差异化定位淘宝店铺,隔壁的兄弟变成了我网店的摄影师,而住在这里的一些人逐渐成为了我的供货商。”严欢觉得,和以前住在老社区房里的最大不同,就是在这里能“觅到”自己的“同伴”。

  和严欢一样,硕士毕业到北京工作的孙晨也在一间月租2000元的“青年公寓”里住了一年多。孙晨住的这间公寓名叫“自如友家”,位于北京三环地带。

  2011年,北京链家地产创建了互联网租房品牌“自如”。最初,房源比较分散,分布在北京市各个小区里。为了与老楼里陈旧的装修风格形成差别,“自如”对房屋进行了二次装修,重新粉刷墙壁、购置更符合年轻人审美的家具,并把这类房源统称为“自如友家”,房租价格根据地段、格局的差别而有所不同。

  回想起三年前初到北京租房的经历,孙晨至今心有余悸,被小中介骗、被房东撵这样的倒霉事都让她碰上了。“当时有点绝望,自己还能不能在北京立足?”

  在北京,孙晨的经历绝非个例。前不久,中国社科院发布的研究报告显示,在北京租房的年轻人中,遭房东临时清退且无补偿的占受访对象的33.3%;遭遇房东随意涨价的占41.3%;遭遇黑中介克扣甚至被骗中介费的占43.8%;认为租房信息不对称、租房难的,占54.1%。

  2013年正是房价最高的时候,为了之后涨价,孙晨遇到的一些房东都只答应签半年的租约。2013年下半年,孙晨到链家地产找房子时,工作人员介绍了“自如友家”给她,随后她就住了进去,和另一个姑娘成为关系不错的室友。她觉得,“自如友家”更符合年轻人的口味,不仅房租稳定,也住得更体面些。

  如今,“自如”旗下,除了自如友家,还有与YOU+整栋楼模式较为类似的“自如寓”。而在成都、武汉等城市,优客逸家房屋租赁平台也在做着像自如友家一样的事。

  瞄准年轻人的细分市场

  是什么因素促使这些人想要打造“青年公寓”?

  “年轻人的现在就是我们的过去。”YOU+创始人刘洋和刘昕两兄弟,到过北京,也去过上海、香港和广州,做过销售也干过房地产。但他们印象更深刻的是十多年前那段“北漂”岁月。

  刘洋清晰地记得,当时在北京市海淀黄庄附近,4个人共同住在一间每月600元的地下室,经常搬家、被中介骗。

  2003年,在职场打拼出一些成就的二人冒出了做YOU+的念头。2010年,广州市实施“退二进三”的产业结构调整政策,政府鼓励和引导工业用地转化为商业用地,有些积蓄的他们偶然间发现了正要出租的高露洁牙膏厂厂房,而它的地理位置和楼房结构十分符合他们之前的设想。

  刘洋租下这里,创建了YOU+。“我们的初衷很简单,就是想给大城市打拼的年轻人一个家。”

  尽管在业界看来,YOU+、自如、优客逸家之类的青年公寓都在做着类似于房屋租赁的事儿,但与传统房屋租赁市场不同的是,这些青年公寓有着更细分的目标定位和不同的商业模式。

  这些“青年公寓”一方面满足年轻人对房屋的品质需求,还提供他们社交或者寻找新的发展机遇的服务,用“附加值”吸引有需求的年轻人。另一方面,租客要想住进“青年公寓”,必须符合公寓入住的基本条件,这是传统租房中没有的门槛。

  以“自如”为例,它与业主签约租下房屋3~10年,对房屋统一设计、装修后,再租给普通的租客。

  “租房的人想尽快租出去而不会管房子的质量,住的人想要高品质的住房环境和租后服务,缩短中间的差距正是传统中介不会做的。”“自如”的CEO熊林表示,自如寓和自如友家都只租给40岁以下的年轻人,不能带孩子和养宠物。

  “我们不是做房地产的。”刘洋反复强调,与中介、公寓这样的定位相比,YOU+的真正定位是一个“社区平台”。中国青年报记者了解到,YOU+目前打造了两种不同属性的社区:一种是普通的青年社区;另一种是青年创业社区。

  普通青年社区参照一般的“三不租”规定:超过45岁、结婚带小孩的、不爱交朋友的人都不符合YOU+的要求。

  创业社区的配置将会突出为创业者服务的特性,如无线光纤网络全公寓覆盖、创业项目路演展示、创建基金,把天使和创业者连接起来,使YOU+成为一个创业者的孵化器。但创业社区对租客的要求也更多,租客需要是创业者或创业链条上的配套人员,如会计、媒体、市场营销等从业者。

  “制定筛选标准的初衷是想要控制租客的质量,保证和谐的居住环境,让同一个圈子的人住在一起。”这类青年公寓的创始人们希望让年轻人住得更有品质,并且在里面能找到适合自己的圈子,快速融入进去。

  中国青年报记者发现,对于这种模式在二、三线城市复制的可能性,业内人士和专家观点各不相同。

  熊林表示,现在“自如”还没有在二线城市扩张的计划,最主要的原因是因为二线城市的需求不高。

  中国社科院经济所研究员汪利娜认为,大城市的流动人口很多,租房需求强,这种青年公寓在大城市的市场价值很高,但进行其他城市的扩张,还要结合当地城市流动人口规模,以及房源和租住需求的具体情况。

  但西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁认为,这种新型的房屋租赁模式所带来的房屋质量的提高和附加值的呈现,在二、三线城市同样有市场,只是群体可以更细分。

  甘犁告诉本报记者,在国外,面向年轻人的租房服务多种多样,群体划分更加细致,有的是专门针对刚毕业的学生,有的是针对有着共同兴趣爱好的人,还有针对高端人群需求的。“国外的租房市场大多是地区性的,并没有全国性的租房服务提供商。他们的规模比较小,因此租房服务也更灵活,更值得我们借鉴。”

  盘活现有的房源能让更多年轻人受益

  目前,YOU+在广州有3家分店,房源400多套,即将在北京开业的两个店址分别位于苏州街和上地,房间数量分别为400间和200间。

  在中关村一家金融公司工作的程博(化名)对YOU+十分感兴趣,不断打听何时开张,怎么能顺利入住。因为房间数量有限,程博很担心自己抢不到。

  其实,房源有限不仅困扰着程博,也是摆在经营者面前的“现实问题”。

  以YOU+为例,租下整栋楼做改造,在寸土寸金的大城市,满足需求的房源极少。YOU+在北京的两个房源分别是学校校舍和老旧的火车站。“满足条件可以租下来的整栋楼还是少数。”刘洋说,目前也在考虑和房地产商合作,在现有的楼盘中分拨出一部分给YOU+做青年公寓。

  甘犁认为,YOU+、“自如”和优客逸家这类租房服务的提供者,是房地产产业链上的一环,不参与拿地、建造前端环节,更能节省成本。如果能找到合适的开发商合作,通过这种方式把空置的房租出去,不仅能消化空房,也可以降低房地产市场的风险。

  去年,房地产市场行情呈现下行的趋势,一些地方政府纷纷取消了限购政策。业界普遍认为,房地产市场已经从“黄金时代”走向了“白银时代”,那么,青年公寓的出现会不会成为房地产商转型的一种选择?

  “这是一定要转的,不然没有发展前景可言。”熊林认为,在当前更细分的市场出现后,更多的房地产公司和中介公司都会加入进来。

  但亚豪机构市场总监郭毅认为,这种房地产市场的新业态并不会成为房地产商们转型的新方向,利润率太低。

  和郭毅的观点类似,中原地产首席分析师张大伟从投资收益回报率的角度给房地产商算了一笔账。“在一线城市,开发5万平方米以上的小区,拿地等启动资金起码需要10亿元以上。以北京为例,如果每平方米月租低于200元,那么这注定是失败的投资。”张大伟表示,中国房地产目前的投资属性过重,这导致租售比非常不合理,租金投资回报率非常低,利润率甚至远远不如制造业。

  但郭毅认为,青年公寓的出现可能会促使房地产商去改变。“未必只是针对年轻人,可能会促使房地产商更加有针对性地规划、打造和升级面向特定客户群的产品。”在郭毅看来,未来产品的分化和客户群的细分会是大趋势。

  刘洋承认,YOU+经营了几年,房租没有太大的上调,至今只能保持支出和收益平衡。“坦率地说,我们第一个YOU+公寓至今还背负着300多万元的负债,做YOU+并不能实现高利润,但这也恰恰是我们有别于传统房地产商的地方。”

  刘洋告诉本报记者,最初拿着YOU+项目找天使投资时,并没有投资机构愿意出钱,于是他们自己给自己做天使投资。二人卖车卖房,总共投入了600多万元。

  同样,像自如友家、优客逸家这种分散性的公寓,为了寻求稳定的房源,一般都会和业主签下3~10年不等的合同,这就大大提高了采购成本,同时还有必要的装修成本支出,因此前期投入很大。“‘自如’目前的盈利能力并不强,我们每个月的固定收益主要是靠收取租金、服务费及自如网商城的销售,若想获取更大收益,采购成本必须降下来。”熊林说。

  在房源问题上,优客逸家的创始人刘翔并没有过多负担,因为在成都、武汉这样二线城市的主城区仍有大量新楼盘出现,且空置率也比较高。所以稳定的房源供给不成问题。但与一线城市相比,二线城市总体租房需求小。“在装修成本差不多的前提下,我们的盈利压力会更大。”

  汪利娜认为,比起新建楼房,政府应该盘活现有的存量房、空置房和二手房资源,在保障好基本住房需求的同时,放开一部分给民间资本。对于青年公寓这类新型租房业态的出现,政府可以提供一些政策上的支持,如减免部分营业税和所得税,激发市场活力,最终让更多年轻人受益。

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