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想“减负”要衡量速度与“着数”

  • 发布时间:2014-12-31 06:37:02  来源:广州日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  兄弟姐妹间交易免个税,公积金担保保险费取消,买家负担“百斤减量”

  岁末年初,购房者再次迎来好消息。市场传出兄弟姐妹间交易免个税。据中介人士透露,这个规定其实从今年3月开始已经执行,只不过当时没有广为人知。不过,即使本次交易可以免个税,按原购入价出发票,但是有可能给下次转让带来高额的差价,兄弟姐妹间交易最好把以后转让有可能产生的税费也考虑清楚。

  此外,今年10月国家三部门联合发文,减轻职工购房负担,取消公积金担保费、保险费和公证费等强制收费。12月底,广州市住房公积金中心正式确认,取消有关三项强制收费。不过,据记者了解,目前公积金排队有两条队,一条是“抵押担保”,这条队的担保收费已取消,但有可能排队很长;另一条队则是“保证担保”,即依然由住房置业担保中心提供担保,依然要收取担保费,这条队由于额度可以确保且放款时间比“抵押担保”要快,故此中介人士也建议买家要在“速度”和“着数”之间仔细衡量,因为业主催放款的压力也颇大,等待时间过长有可能给交易带来变数。

  广州日报记者 李凤荷

  兄弟姐妹交易免个税

  并非只有“着数”

  中原地产汇瀚按揭高级业务经理莫静告诉记者,兄弟姐妹间交易免征个税,其实从今年3月起已经执行,并非最近出台的新措施,只不过当时没有大张旗鼓宣传,市场以为是最近出台的新举措。她表示,以往直系亲属,如父母子女间交易可以免征个税,如今扩大到旁系亲属,兄弟姐妹间交易也免征个税,其实从操作上来说,并非是免个税,而只是把本次交易的评估价定为业主的购入价,即增值为“0”,那么个税自然也是“0”。据了解,兄弟姐妹间交易如果希望享受0个税的优惠,需要提交公安户政机关出具的亲属关系证明或是公证处出具的亲属公证书。

  莫静认为,即使是本次亲戚间交易免个税,有可能给下次交易带来巨额的增值,而产生高昂的个税。兄弟姐妹间交易房屋,不可能真的是按购入价售出,最多打个八九折,如果原业主购入价成本超低,本次交易无增值,按原购入价出发票,那么就有可能"祸延"下次交易。她举例说,以荔湾广场2000年最初的一手价为例,当时的价格大约在5000元/m2,如今价格接近3万元/m2,本次是兄弟姐妹间交易,评估价设定为当初的购入价,即也是5000元/m2,本次交易的个税和营业税(符合证满5年的条件)为0,买家因亲戚的缘故而减少了6.6%的税费(5.6%营业税和1%的个税)。不过,买家从这笔交易中得到的购房发票是5000元/m2,除非买家不转让房屋,如果一旦转手,按据实征收个税的话,将会产生2.5万元/m2的价差。

  莫静表示,兄弟姐妹以5000元/m2购入的房屋,现在转手给亲戚,最多不过打个9折,不可能按原购入价售出,也就是说亲戚以2.7万元/m2购入一个房屋,为省1%的个税(营业税只要证满5年都可以免征)而只拿到一张5000元/m2的发票,其实也不是很笋。如果未来按二手房转手差价20%来征收个税,新业主将吃大亏。

  公积金费用减负

  要速度还是要“着数”?

  今年10月份国家给公积金贷款买家送大礼,取消公积金贷款保险费、公证费和担保费的强制收费。12月底,广州市住房公积金中心正式确认取消有关强制收费。不过,据记者了解,公积金贷款费用减负真正对买家来说有意义的是公积金贷款强制保险的取消,公积金担保收费的取消其实有“玄机”。

  据汇瀚按揭莫静介绍,目前公积金中心通知已通过审批贷款的客户可以选择“抵押担保”或是“保证担保”,“抵押担保”的担保费已取消,但放款需要在全部流程走完后才可以放,时间较长。如果选择“保证担保”,则可以在住房置业担保中心进行排队,需要交担保费,放款时间也快一点。莫静表示,他们通知了审批贷款通过的客户,他们都选择“速度”。不愿意为小小“着数”而等上更长的时间。

  莫静表示,本次国家送的大礼,真正能够帮到购房者减负的是公积金贷款的强制保险,已批贷并购买保险的人士现在可以申请退保,已批贷未买保险的人士则可以不用购买,每个购房者大概可以节省2000元以内的保险费。不过,置业担保中心的担保收费属于市场收费,由买家自愿选择缴交,这部分的费用按贷款本金不一,大约两三千元,如果要速度就不能省这笔费用。

  地产人士表示,目前二手房市场逐渐复苏,看楼量在稳步上升,以往二手房成交不景气,业主可以耐心等待买家申请公积金再等放款;如今看楼的人多了,买家间付款方式也出现“竞争”,业主不一定有耐心等待公积金贷款的放款,如果买家为省下两三千元的担保费用而选择排“长龙”,业主有可能不会选择这种买家或者有可能违约另售房屋。

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