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触底又反弹 楼市最抗跌

  • 发布时间:2014-12-29 14:29:43  来源:深圳特区报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  这一年,楼市正式进入调整和转型期。当中央对房地产调控思路发生转变,变“堵”为“疏”,由抑 制需求转变为增加供应之时,以市场决定为主的调控方向开始引导楼市逐渐步入良性发展的通道,各方期待楼市实现“软着陆”。

  这一年,深圳楼市同样面临调整和转型,并经历了大半年的平淡期考验,而当限贷松绑、降息等政策红利出现时,深圳楼市迅速地扭转局面,成交趋旺直至火爆,体现深圳楼市强大的抗跌性和自救能力。

  时间退回到一年前,按照当时深圳官方统计数据是:2013年12月,一手住宅成交3427套,环比跌29%;一手住宅价格为20695元/平方米,环比下跌4.6%,房价出现连续六个月小幅下跌的走势。

  一年后,缺少4天成交数据的12月份新房成交量已达6495套,逼近7000套大关,预计将创下月成交量的历史新高。

  对照1年前后的变化,很难想象深圳楼市在这一年里曾经历了近9个月的平淡期。

  这一年,深圳楼市都发生了什么?

  ■ 深圳特区报记者 徐强

  见习记者 陈文标

  楼市在四季度实现反转

  2014年楼市的开局寒意逼人。

  1月份,全市一手住宅成交1868套,环比跌幅近5成,同比跌幅超7成。市场人士用1月份银行收紧房贷、春节长假、房地产调控长效机制的建立等因素,说明开局遇冷的理由,并不愿相信市场正迎来新一轮寒流的事实。

  直到4月份,国内其他城市楼市表现一片低迷,降价潮出现。深圳不再独善其身。一手住宅成交2936套,价格为23721元/平方米,连续三个月环比涨幅出现下降,同比涨幅更是首次低于10%。

  6月份,深圳房价终止涨势,出现了今年来环比和同比的同时下跌。23441元/平方米的成交均价与2013年6月份24128元/平方米接近,房价在6月份被打回到一年前水平。

  6月26日,当呼和浩特第一个正式发文取消限购开始,各地陆续加入到限购松绑或取消的队列中。截至目前,仅有北上广深和三亚仍在坚持限购。

  在买方观望潮兴起,再加上外围市场限购潮和降价潮的双重压力下,深圳开发商变得不再淡定,普遍采取小量推盘、加大优惠促销等方式,试图挽救颓势。然而买方一贯买涨不买跌的心理,导致开发商促销的效果并不明显。

  直至9月份传统的“金九”楼市旺季到来,持续低迷的楼市才稍显精神,受开发商低价走量、房贷放松影响,置业需求复苏,导致9月份出现量价齐升。当月一手住宅成交3113套,今年内首次站上了三千套关口;成交为22799元/平方米,环比上涨2.1%,结束了连续三个月的下跌。

  正当深圳楼市处在“上不去下不来”的时候,9月30日傍晚,央行发布房贷新政,“首套房贷还清申请二套及以上房贷,房政政策可按首套方式”,由此打响了救市的第一枪。受此利好刺激,深圳楼市迅速复苏,11月份,一手住宅成交5787套,为2010年来的次高水平;成交均价26536元/平方米,为历史最高值。

  楼市进入变革之年

  对于2014年的楼市,业内人士多以变革之年、转型调整之年来概括。

  自去年十八届三中全会提出“明确市场对资源配置起决定性作用”以来,本届政府在房地产调控上的理念和思路已经转变,集中体现在为更加尊重市场规律。

  今年“两会”的政府工作报告也为楼市调控“定调”,提到“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”

  这被业内人士解读为“房地产调控概念被淡化”。对于房地产行业的监管将更趋于市场化,让市场来挤出投机泡沫,从而避免行政手段对市场的较大影响。

  在这样的背景下,楼市迎来大变革之年。步入变革之年的深圳楼市又是以怎样的表现来应对变革?

  回头看2014年深圳楼市的表现,虽然经历了由低位盘整到高位运行的逆转过程,但总体依然维持了相对平稳的态势,反映了深圳楼市总体整体的成熟度,以及趋于理性的发展势头。

  在深圳职业技术学院管理学院房地产研究所所长邓志旺看来,今年上半年深圳楼市的成交量比较少,比去年同期下降了四五成。虽然深圳全年成交量较去年下滑得很厉害,价格却相对稳定。这说明深圳楼市还是有一个有稳定需求的市场,开发商的房价下调压力并不是很大。

  深圳中原地产研究中心经理王飞则认为,从行业基本面来看,楼市已经进入下半场,进入低增长、去行政化的阶段。深圳在今年就碰到了变革的阻力,前九个月基本是在低迷中度过。但受“9·30”和降息影响,深圳楼市又能迅速走出低迷,说明深圳市场有旺盛的需求。未来深圳楼市区域性特征会更加明显,随着特区一体化的推进,每个阶段都会出现区域性热点,比如前海、龙华等,深圳楼市得以保持稳定的增长,而这也是各方所愿意看到的。

  美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,今年的深圳楼市状况可以用十二个字总结:冷清开场、年中盘整、年底翘尾。今年上半年的楼市一直处在低迷状态,造成今年前半段楼市低迷的原因有经济的因素,这与市场的信心及供应量有关。

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  写字楼市场供不应求 租金价格一路飙升

  空置率持续下降接近8年来最低水平

  ■ 深圳特区报记者 徐强

  见习记者 陈文标

  在一系列政策性利好因素的刺激下,今年深圳的写字楼租金一路飙升,福田区的写字楼租金环比升幅连续六个季度领跑全国。租金攀高,却并未影响需求,写字楼市场空置率则持续下降,年底甚至低到了4.4%,为近8年内的历史新低。据专业机构预测,随着明年深圳写字楼供应量增大,空置率会有所回升,同时租金的增幅会放缓。

  涨:福田区租金环比升幅连续六个季度领涨

  今年出台的一系列利好政策持续刺激着深圳甲级写字楼的市场需求。例如,前海金融优惠政策、证监会放宽公司公开募股条件、重启IPO进程等。在这些政策的刺激下,金融、科技、顾问服务类等企业对写字楼的需求活跃。询盘量及进驻率的上升使业主租金叫价能力增强。福田、罗湖及南山区甲级写字楼租金均有上涨。

  据专业机构第三季度的报告显示,写字楼的租金持续上涨。其中,福田区环比上涨达3.6%。受福田区写字楼租金涨幅的带动,该季度全市平均租金水平环比上涨3.2%,月租金达到199元/平方米。该环比升幅自2013年第二季度起,已持续6个季度领跑国内其他一线城市。

  “从全年来看,今年深圳写字楼的租金比上年涨了大约20%。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端说。

  降:空置率降到八年来的最低点

  “今年的供应量实在是太少了!”据张晓端介绍,今年没有太多新的甲级写字楼入伙,整个市场以消化尾盘为主。截至第三季度,全市甲级写字楼存量保持在25104033平方米。持续活跃的市场需求体现对存量物业的进一步消化上,也令各区甲级写字楼空置率持续降低。

  根据仲量联行第三季度报告显示,截至第三季度末,全市甲级办公楼总存量为309万平方米。在强劲需求的带动下,优质甲级办公楼的空置率继续下降,本季度净吸纳量达7万平方米,使深圳全市甲级办公楼整体空置率由上季度的6.8%降至本季度的4.5%,为近8年来的历史低位。

  戴德梁行12月末提供的最新空置率数据是4.4%!“这是一个非常低的数据。”张晓端强调。

  缓:明年写字楼租金涨幅转缓

  “明年深圳的写字楼开始进入集中放量期。”张晓端称,根据统计,明年整体市场的供应量将会增大,进入集中放量期。

  一方面,供应量的增加会拉高空置率。另一方面,大量新增供应的出现将加剧市场竞争,租金上行遇到压力。“价格方面的增幅应该会变缓。”

  仲量联行深圳董事总经理夏春毅称,明年甲级写字楼的新增供应主要位于福田及南山区,以企业总部物业为主,部分项目建设周期会后延。他预测,明年整体甲级办公楼市场租金水平将维持8-10%的中速增幅。

  趋势

  预测

  明年房价上涨

  压力依然存在

  ■ 深圳特区报记者 徐强 见习记者 陈文标

  近日由中国社科院财经院等机构发布的《住房绿皮书》预测:未来住房市场将进入中速增长的常态,中国房地产进入“白银时代”。2015年的住房市场走势:整体延续衰退,一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。

  明年深圳楼市将怎么走?限购是否会取消?

  业内普遍看涨明年房价

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,明年价格依存在向上走的压力,强大的需求会形成稳定上升的格局。明年楼市供需会比较活跃。不过,明年市场也有压力,比如房产税、不动产登记,也是牵制价格的力量。

  深圳职业技术学院管理学院房地产研究所所长邓志旺认为,深圳的土地价格在上涨,拉动了房价的上涨。但是,涨幅不会太大,大概在10%左右。

  在一些中介机构研究人士看来,虽然明年深圳楼市总体趋好,但也会受宏观经济的影响,因此持谨慎乐观态度。

  戴德联行华南及华西区研究部主管张晓端认为,深圳人口聚集,土地稀缺,楼市价格出现大幅度下滑的可能性不大。但是,房价也不具备大幅上涨的条件,毕竟需求量没有太大的变化。另外,明年的楼市也会面临一些宏观经济变化的风险。因为目前国外经济环境尚不明朗,加上国内经济下行的现实,明年的楼市状况还不好说,总体还会是一个不断调整的过程。

  一线城市尚难轻言“取消限购”

  对于几个一线城市仍在坚持的限购政策,专家预测,未来限购会退出,关键是选择时机。

  邓志旺认为,短期内深圳还不会取消限购,因为市场已经开始回暖,政策也生效了,政府没有取消限购的急迫性。另外,从今年的情况看,虽然北上广深成交量都出现了大幅下滑的情况,但是价格并没有下调。到了下半年,成交量大幅上升。由此看政府应该不会过于担心限购导致市场萧条、房地产市场崩盘、经济下滑的结果,反而令人担心的是消限购后房价会猛涨。

  张晓端认为,限购一种行政干预,尽管深圳现在还没有取消限购,但按照趋势预测,未来应该会取消。当然,深圳如果取消限购需要考虑两方面的因素,一是时机的问题,防止市场反弹;二是制定出一个替代性的政策。

  键词

  关

  楼市探底

  深圳楼市从2014年开年遇冷,一直到8月份持续低迷。受银行信贷收紧、开发商供应减少、置业者观望情绪浓等因素影响,1至8月份新房成交量一直处在3000套以下水平。成交均价也从5月份开始下滑,6、7月份达到年内最低值,在楼市调整之年进行了一次探底过程。

  “9·30”新政

  9月30日央行发布房贷新政,“认贷不认房”的政策成为今年楼市的转折。深圳楼市受益于该新政,一举扭转楼市低迷态势,迅速反转。

  央行降息

  11月21日,央行宣布降息,这是在“9·30”新政基础上,对楼市带来的又一大利好。双重利好因素叠加,深圳楼市出现久违的火爆行情,开发商加大推盘力度,置业者结束观望,“日光盘”、“时光盘”频频出现。

  年底翘尾

  四季度,深圳楼市全面复苏,成交量节节攀升。11月份,26536元/平方米的新房成交均价创出历史新高,成交量也创出近几年新高。12月份预计新房成交量将冲破7000套大关。2014楼市年底翘尾行情已成必然。

  楼市

  故事

  受益于新房贷政策 改善型置业说买就买

  今年31岁的陈女士,2007年来到深圳,2009年底就在宝安区花了60万买了一间小房。“现在我想换一间大点的房子,把原来这套房盘出去,价格110万元左右。”陈女士告诉记者,他们夫妇希望买一套大一点的房子,把湖南老家的父母接过来一起住。

  两年来,这个愿望一直没有实现。“房价涨得太快了,我哪怕将这套卖出去,也付不起第二套的首付。”按照原来的规定,在深圳买第二套房需要付五成的首付,对于陈女士夫妇俩来说有点不堪重负。

  最近,陈女士决定入手。“还好等到新的房贷政策!”今年九月底,央行新政“认贷不认房”让陈女士乐开了花,立马瞄准了福田八卦岭的一套280万的房子。“房价一直没跌过,我不想再等了。”

  点评:目前改善型置业者已经成为深圳楼市需求的主力。根据深圳中原地产的监测,近期大户型的成交占比上升明显,未来这个趋势还将继续。说明深圳已经进入存量房消化阶段。

  再等房价还是会涨 首套刚需决心出手

  小孙来深圳三年了,大学毕业后就一直在一家公立医院工作,现在和女友住在深圳住建局分配的公租房里。公租房不到40平方米,但是他和女友都认为住得还算舒适。

  “明年我们打算结婚,可是房子都还着落呢!”在双方父母的催促下,小孙患上了“购房焦虑症”。每到周末就带女友到各个房地产中介转悠,看了大半年也没下决心买。“政府出台了那么多政策,就是没见房价跌!”高昂的房价让小孙有点懊恼。

  小孙告诉记者,实际上他已经在光明新区看上一套“心水房”,180多万。“实在不行,就那套了,远点就远点吧!”他说,双方父母出一点钱,加上他们俩的积蓄,“应该可以拿下的”。

  点评:受阻于高企的房价,很多年轻人对买房望而却步,但又不甘心。深圳楼市具有明显的区域结构性特点,有些区域的房价仍处低位,为年轻人的首套房选择提供了可能。深圳土地面积不大,未来5到10年,深圳特区一体化加速,交通、教育等配套领域都会上一个台阶的。视野可以更开阔一些,可以考虑更远的区,尤其是沿着地铁沿线。另外,选择品牌开发商,会更有保障一些。

  深圳特区报记者 徐强 见习记者 陈文标

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