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迎接合肥楼市新常态

  • 发布时间:2014-12-25 15:32:05  来源:合肥晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  回顾了一年来的楼市政策,重温了今年楼市的变化,在这一年中,合肥房地产到底收获了哪些,明年的房地产市场会有哪些新动态,这些都成了购房者最关心的命题。一系列政策之后,市民对于合肥的房地产市场既有信心也有顾虑。安徽省房地产业协会副秘书长宋元认为,明年合肥楼市将恢复一个新常态。

  今年是去行政化的一年

  宋元眼中,今年合肥楼市最显著的特征是去行政化。“2014年,是房地产发展历史上需要记住的年份。上一个历史性节点是1998年,取消福利分房。2014年提出了分类调控、金融降低门槛等,现在我们作为当事人,感觉不明显而已。事实上,这一系列政策意义深远。”

  “今年的住宅,按照现在的态势,可以达到12万套,也就是月均1万套。经历了很多因素的影响,合肥的楼市还能达到现在的成绩,是很不容易的。8月底合肥取消限购,9月金融门槛降低,影响从10月开始显现。”不过,宋元认为取消限购对于合肥来说,其实是可有可无的。合肥一直卖得很好,不像其他取消限购的城市,是因为库存积压太严重。合肥,只是去行政化的手段。

  对于即将到来的2015年,宋元认为合肥楼市会是一种新常态。“以前,出了一个政策,可能会导致恐慌。现在去行政化后,很多应该回归理性和常态。用行政手段导致的常态和市场化的常态是不同的,会更加理智,完全根据自己的需求。包括银行,未来可能都会由市场来决定信贷。”

  另一方面,开发商在从事房地产市场上也将更轻松。“不论日光盘、月光盘还是两三个月卖不出一套,都是不正常的。正常的就应该是因为产品好而有人购买,或者是服务好,再或者是消费者有需求。这样的市场,才有自然的规律。包括春节后,有返乡购房。这都是正常的行为。而不是反复靠政策控制,导致高潮和低潮。”

  开发商要关注多元需求

  对于大家频频提到的“刚需”一词,宋元认为,刚需本身是概念性产品,而不是结构性产品。所谓的刚需,就是刚性需求,也就是不能过于在乎面积和价格。但现在往往把刚需固定在一个范围,比如固定在某个人群和某个年龄。

  “70-110平米的房子在合肥越来越多,这类户型被定位为刚需户型。包括刚需盘,也是越来越多。”宋元表示,这样的开发思路也存在问题,例如同质化严重,面积和结构一模一样,区别只有名字和里面的景观。其次,这影响了改善性需求。120-140平米的房子过少,但其实这部分需求在合肥也存在。“尤其是限购、限贷后,这类需求在增加,但无法满足。市场被这类面积的刚需盘占据,大家都无法改善。所以,改善性需求会导致结构性涨价。大家都住小房子,都没有大房子换。因为刚需是现金流产品,开发商都主要建设这类房子。虽然因为新增人口、进城人口不断增加,刚需产品还会维持一段时间的火热,但如果拿来的地,都用于刚需,则不主张。”

  其次,宋元建议开发商多关注布局和业态的合理性。“比较成熟的住宅区,早年没有规划商业面积,这部分商业消费主要依靠周边街区,商业不足。而新开发的住宅区,商业过大。商业讲求服务人群和半径,开发商在确定开发项目时,应当更合理地规划。”

  写字楼方面,宋元认为,合肥成为长三角副中心,是重大利好。“合肥的第三产业,尤其是中高端服务,相对落后。合肥写字楼是否能满足中高端客户,很重要。另外,中高端人群还没有起来。未来,这部分人群壮大,有助于消化写字楼。”

  本报记者 谷薇薇摄影 储艳林

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