回顾了一年来的楼市政策，重温了今年楼市的变化，在这一年中，合肥房地产到底收获了哪些，明年的房地产市场会有哪些新动态，这些都成了购房者最关心的命题。一系列政策之后，市民对于合肥的房地产市场既有信心也有顾虑。安徽省房地产业协会副秘书长宋元认为，明年合肥楼市将恢复一个新常态。

　　今年是去行政化的一年

　　宋元眼中，今年合肥楼市最显著的特征是去行政化。“2014年，是房地产发展历史上需要记住的年份。上一个历史性节点是1998年，取消福利分房。2014年提出了分类调控、金融降低门槛等，现在我们作为当事人，感觉不明显而已。事实上，这一系列政策意义深远。”

　　“今年的住宅，按照现在的态势，可以达到12万套，也就是月均1万套。经历了很多因素的影响，合肥的楼市还能达到现在的成绩，是很不容易的。8月底合肥取消限购，9月金融门槛降低，影响从10月开始显现。”不过，宋元认为取消限购对于合肥来说，其实是可有可无的。合肥一直卖得很好，不像其他取消限购的城市，是因为库存积压太严重。合肥，只是去行政化的手段。

　　对于即将到来的2015年，宋元认为合肥楼市会是一种新常态。“以前，出了一个政策，可能会导致恐慌。现在去行政化后，很多应该回归理性和常态。用行政手段导致的常态和市场化的常态是不同的，会更加理智，完全根据自己的需求。包括银行，未来可能都会由市场来决定信贷。”

　　另一方面，开发商在从事房地产市场上也将更轻松。“不论日光盘、月光盘还是两三个月卖不出一套，都是不正常的。正常的就应该是因为产品好而有人购买，或者是服务好，再或者是消费者有需求。这样的市场，才有自然的规律。包括春节后，有返乡购房。这都是正常的行为。而不是反复靠政策控制，导致高潮和低潮。”

　　开发商要关注多元需求

　　对于大家频频提到的“刚需”一词，宋元认为，刚需本身是概念性产品，而不是结构性产品。所谓的刚需，就是刚性需求，也就是不能过于在乎面积和价格。但现在往往把刚需固定在一个范围，比如固定在某个人群和某个年龄。

　　“70-110平米的房子在合肥越来越多，这类户型被定位为刚需户型。包括刚需盘，也是越来越多。”宋元表示，这样的开发思路也存在问题，例如同质化严重，面积和结构一模一样，区别只有名字和里面的景观。其次，这影响了改善性需求。120-140平米的房子过少，但其实这部分需求在合肥也存在。“尤其是限购、限贷后，这类需求在增加，但无法满足。市场被这类面积的刚需盘占据，大家都无法改善。所以，改善性需求会导致结构性涨价。大家都住小房子，都没有大房子换。因为刚需是现金流产品，开发商都主要建设这类房子。虽然因为新增人口、进城人口不断增加，刚需产品还会维持一段时间的火热，但如果拿来的地，都用于刚需，则不主张。”

　　其次，宋元建议开发商多关注布局和业态的合理性。“比较成熟的住宅区，早年没有规划商业面积，这部分商业消费主要依靠周边街区，商业不足。而新开发的住宅区，商业过大。商业讲求服务人群和半径，开发商在确定开发项目时，应当更合理地规划。”

　　写字楼方面，宋元认为，合肥成为长三角副中心，是重大利好。“合肥的第三产业，尤其是中高端服务，相对落后。合肥写字楼是否能满足中高端客户，很重要。另外，中高端人群还没有起来。未来，这部分人群壮大，有助于消化写字楼。”

　　本报记者 谷薇薇摄影 储艳林