◎地产评论员 孟子谅

　　2014年的上海楼市，始于2013年火爆市场后的“余温”，或将结束于一场“价值暖冬”。2014年对于上海楼市而言，注定是不平凡的一年，无论市场还是房企，都“一路坎坷”。而从更宏观的角度来看，成交均价的整体趋稳、房企利润的逐步下滑或许说明，一个更成熟、更稳健的上海楼市即将拉开帷幕。

　　“寒流”变“暖流”

　　继2013年的“狂热”氛围之后，2014年年初，上海楼市开始感受到阵阵“寒意”。在当时，业内普遍认为低迷的成交状况源自于2013年“疯狂”之后需求的透支，以及春节期间传统的淡季影响。彼时，或许没有多少人可以想象到，这一丝“寒意”会最终演变为长达三个季度的“寒流”。

　　3月“小阳春”以86.4万平方米的商品住宅成交量收场；楼市“红五月”以59.6万平方米、环比下跌21.8%的“惨淡”成绩“爽约”；连供需双方都翘首企盼的“金九”也大为失色，商品住宅成交量仅为76.6万平方米。

　　在业内开始担心2014年将就此平淡收场时，9月底连续出台的政策调整使上海楼市的“寒流”迅速转暖，并迎来了一场“价值暖冬”。

　　在政策的持续推动之下，刚需以及改善性需求开始“应需入市”，上海楼市成交量自10月起连续攀升至100万平方米以上 “高位”；而受制于今年前三个季度相对平淡的楼市行情，供求双方积压的“热情”被迅速释放，加快催生了今年的暖冬行情。

　　今年11月开始，众多项目集中入市，抢收潮愈演愈烈。货量的增多极大地带动了买方市场，不仅刚需类产品的成交状况有所好转，一些改善类产品也表现出不错的销售业绩，如近期刚刚开盘的保利翡丽公馆，一经开盘就几近售罄，几乎创下“日光”奇迹。

　　而上周（2014年12月15日—12月21日）上海商品住宅市场在供应量有所下降的情况下成交量仍然达到27.67万平方米，连续六周达到20万平方米以上。

　　德佑地产市场研究总监陆骑麟表示，在一系列政策组合拳的影响下，市场的预期已经发生了较为显著的变化，不论是否直接受益于新政，购房者的入市意愿都得到了显著的加强。以目前的情况预计，12月最终的楼市成交量有望突破110万平方米，成为今年的最高点。

　　需求理性释放

　　值得注意的是，当成交行情开始转暖之后，上海楼市的成交均价并没有因房企加速去化而下滑，也并未因成交量的释放而“水涨船高”，整体表现平稳。

　　上海中原地产研究部数据显示，截至12月18日，上海楼市2014年商品住宅的成交均价为26927元/平方米，环比2013年同期上涨了11.2%。虽然均价上涨了一成，但从成交量价位段的占比来看，这一上涨幅度更多是由成交结构变化所致。

　　截至12月18日，今年上海商品住宅成交量为895.3万平方米，同比减少了27.3%。其中，4万元/平方米以下的产品成交量下降了31.7%，而4万元/平方米以上的中高端楼盘成交量却逆势上涨，同比去年增加了1.7%。

　　如果说持续了三个季度的“平淡”体现出的是购房者对于市场的强烈观望情绪的话，利好政策连续出台之后，购房者“应需入市”导致成交量连续攀升，则一方面证实了上海楼市中存在着大量真实的自住性需求，另一方面也说明购房者在步入调整期的楼市背景下，更加理性地着眼于自身的实际需求。

　　“暴利时代”终结

　　在风云变幻的2014年楼市，心态发生明显转变的除了购房者，还有开发商。

　　今年上半年，弥漫市场的观望情绪使得楼市库存高企，房企的融资渠道也逐步收窄，彼时“内忧外患”的开发商对后市普遍较为悲观。

　　而在经历市场的先抑后扬后，目前房企的境遇已经有所改善，业内人士纷纷表示“行业最困难的时期已经过去”。在企业层面，年终的收官成绩也与市场状况呈正比。截至目前，已有多家房企提前完成了年度销售业绩，品牌房企的销售业绩也普遍在第四季度得以放量。

　　但即便如此，开发商的利润空间越来越小已几乎成为了业内共识。近日，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中5家房企宣布亏损。而预计盈利的22家房企中，净利润同比下滑的企业达到8家，房地产行业盈利预减的状况正在逐步扩大。

　　在这样的背景下，“规模”这个一直以来被房企奉若真理的词汇开始显得有些“尴尬”。一方面，在利润“摊薄”之后，房企为了生存和发展必将更加看重市场份额；另一方面，一些房企则已经开始将“触角”伸向其他领域，展开多元化布局。在告别了“黄金十年”的过热增长之后，如何打造产品竞争力、提高利润率成为了留给房企的重要课题；而房企之间激烈的“白刃战”，或将产生更多兼具成本优势和差异化优势的产品，并最终惠及千千万万的购房者。

　　行业思考

　　属于购房者的时代来临？

　　十余年寒暑，上海楼市经历过高速发展的辉煌，也经历过低估和阴霾。但在那个“闭着眼买也会涨”的“黄金十年”里，普通自住型购房者对产品居住价值的诉求却并未被真正满足。

　　而从2014年开始，“市场化”的运营模式被广泛提及，在更严酷的市场环境中，购房者“理性”、“务实”的心态使产品“热销”不再容易实现。

　　今年，在市场化运行的背景下，房地产预期得以稳定，房企利润率逐步下降成为了行业的“新常态”；今年，信息时代的迅猛发展开始冲击房地产行业，旧有的企业运营模式和开发理念不断遭到挑战；同样在今年，去“投资属性”的市场使一些开发商发现，“噱头”和“卖点”已经难以让变得更理性的购房者买单；还是在今年，保利翡丽公馆、阳光城愉景湾等一批抓住购房者“痛点”的楼盘则连续掀起热销浪潮……

　　随着市场化机制的逐步健全，房地产行业过去的“野蛮生长”只能渐行渐远，用更先进的产业模式、更具差异化优势的产品去争取市场，而不再是盲目地追求快速复制、扩张，房企才能获得更广阔的生存空间。

　　而那些更具创新力，更有价值的产品的出现，将塑造出更为美好的人居未来，也将开启一个真正属于购房者的“新时代”。

　　在“价值暖冬”到来之际，一个“希望之春”也被随即开启。褪尽浮躁，站在“新时代”的当口，一个更为成熟、更为依仗产品价值的上海楼市将呈现在购房者面前。

　　市场悬疑

　　政策进一步放松？

　　今年第四季度，房贷新政、贷款利率的调整和新普通商品房标准的出台释放了大量需求，促成了上海楼市的“暖冬行情”。而作为目前全国5个仍在限购之列的城市之一，上海仍然存在着政策进一步放松的空间。随着“去库存”任务的加剧，2015年上海楼市的政策走向仍旧扑朔迷离。

　　回暖趋势能否延续？

　　新政让楼市成交有了回暖迹象，同时，房企拿地数量也有所增加，土地市场随之升温。不过楼市基本面却仍旧难言乐观，库存仍处高位、商业银行对降低房贷热情不高。2015年，刚刚有所抬头的上海楼市会否延续回暖趋势，楼市是否已成功“筑底”，迎来比2014年更有热度的未来？

　　房价是否会上涨？

　　2014年虽然市场经历了长时间的观望，但房价却仍旧维持平稳向上的姿态。虽然长达三个季度的观望让很多房企的资金紧绷，但“降价跑量”的呼声仍未得到太多房企的响应，有折扣的楼盘优惠力度也并不理想。在楼市成交逐渐回暖的背景下，未来，房价会否迎来一波上涨行情？