在商业物业和住宅物业的投资市场陷入萎靡之际，深圳工业物业的投资市场却迎来了“春天”。随着深圳产业规模扩大和转型升级，工业物业市场愈发活跃，工业投资需求也愈发旺盛。目前深圳工业物业的发展处在一个什么阶段？目前的投资环境如何？投资过程中需要注意哪些问题。本报记者采访了多个地产投资咨询机构，一探深圳工业物业领域的投资现状。

　　■ 深圳特区报见习记者 陈文标

　　工业物业投资需求旺盛

　　据戴德梁行第三季度的报告显示，深圳市工业生产保持平稳增长，前7个月，全市规模以上工业增加值同比上涨7.8%，达到3450.8亿元。其中，通讯设备、计算机及其他电子信息制造业增长13.9%，高新技术产业对工业物业的需求进一步扩大。仲量联行第三季度的报告也显示，随着深圳出口订单的增多，对保税仓库的短期租赁需求显著提高。

　　得益于以上利好因素，深圳各保税物流区域租金环比提升2.5%至4.5%不等，全市平均租金环比上升2.9%至人民币35.7元平方米/月。另外，非保税仓库空置率高的问题也有所改善。例如，某日本木材生产商及大陆手机生产商小米分别承租了30000及5000平方米的非保税仓库。由于第三季度并无新增供应，再加上租赁需求上升，总体净吸纳量高达50300平方米，并促使非保税仓库总体空置率从上季度的25.3%下降至20.4%。空置率的下降及租赁需求的稳定，使全市非保税仓库租金环比上升2.2%至人民币32.9元平方米/月。

　　三大要素催发入市良机

　　仲量联行华南区工业地产部总监张宁表示，深圳土地紧俏、产业扩大升级和城市更新促使工业物业的价值被不断挖掘。

　　张宁认为，深圳土地总量小，发展过程中土地使用和管理又不到位，导致深圳土地资源相当紧俏。据中商产业研究院提供的数据显示，今年深圳工业用出让数量仅为10宗，去年为34宗，出让数量同比下降了70.6%。但是，随着深圳的产业扩大升级和城市更新，对于工业土地的需求却愈发旺盛。

　　“随着深圳高科技企业的快速成长与升级，企业总部物业将会成为未来企业办公及研发科技中心，以满足这类企业扩大或整合目前所需不同空间的需求。”据张宁介绍，一些知名韩国制造业企业、新加坡物流基金以及行业内的龙头企业纷纷将目光聚焦到深圳工业物业，并相继完成工业物业投资交易。同时，深圳聚集着众多中国优秀的高科技企业总部，如腾讯、金蝶软件、中兴通讯和华为等，其对总部物业的需求不可小视。

　　另外，深圳城市更新也为工业物业投资带来新的机遇。以南油工业厂房为例，几年前售价基本维持在4000元/平方米左右，但是城市更新政策出台后，一些地理位置优越的工业物业在短时间内涨幅超过50%。同时，根据《深圳市城市更新办法》等新出台的利好政策与相关的城市更新规划，一些工业物业项目可以转换为商业价值更高的物业，其物业价值以及周边区域成熟度因此得到极大的提升。

　　确权、估值、交易模式至关重要

　　上述利好现象使得深圳工业物业升值空间巨大，市场前景良好。然而，值得注意的是，与商业物业和住宅物业交易相比，工业物业在投资交易过程中也存在一些难点，有投资需求的企业需要谨慎对待。综合仲量联行过往的交易经验，张宁指出，工业物业投资过程中明确物业产权、寻求合理的估价标准、合理的交易模式至关重要。

　　张宁介绍，由于历史遗留问题，深圳土地确权难度较大，部分工业物业产权不明晰，增加了投资工业物业的难度。“但随着工业物业价值不断提高，政府以及投资双方也意识到产权问题明晰的重要性，未来相信会出台更多更细的相关政策。”他建议，投资者可通过专业顾问公司寻找优质客户及项目，尤其是产权明晰的项目，从而提前避免由于确权而引致的各种困难。

　　他认为，工业物业的估价标准也是一个难点。深圳工业物业价值受政府政策、产业发展、区域发展等因素影响较大，其估价体系尚未成熟，投资双方对物业价值预期存在较大差异。因此，投资双方应提前寻求一套相对合理和符合市场现状的估价标准，从而减少双方对物业价值预期的差异。

　　与商业物业和住宅物业交易相比，工业物业投资会受到更多的限制，同时也受到更多的关注，因此一个合理的交易模式以及未来发展策划尤为重要。通过设计投资交易架构、优化交易流程、保障资金安全等方式，可有助于降低投资难度、风险与成本，提升投资效率。

　　深圳市工业物业需求

　　增长

　　前7个月，全市规模以上工业增加值同比上涨7.8%，达到3450.8亿元

　　报告显示，随着出口订单增多，对保税仓库的短期租赁需求显著提高。

　　深圳各保税物流区域租金环比提升2.5%至4.5%不等

　　全市平均租金环比上升2.9%至35.7元平方米/月

　　全市非保税仓库租金环比上升2.2%至32.9元平方米/月