随着央行“9·30”及降息政策的出台，仍有购房名额的住宅投资客开始回流市场了吗？据多位资深中介人士，今年10月至12月上旬，市区小户型（建筑面积在50平方米以内）二手房成交较多的板块集中在海珠区的赤岗板块、越秀区的淘金板块、天河区的天河北板块、荔湾区的中山八板块以及白云区的白云大道板块。不少“刚需”客看中小户型单位总价低，购房用于自住。同时，也有学位客选择购入带优质学位的小户型单位，一来门槛不高，二来较容易出租，如赤岗板块、淘金板块及白云大道板块。不过，楼市寒冬持续，股市热度提升，小户型单位的业主也开始愁卖了。文/图/表：广州日报记者王雯倩

　　小户型成交量同比下滑 业主议价空间加大

　　合富置业成交数据统计，2014年10月~11月面积50平方米以内的小户型约占二手房市场成交的14%，略低于2013年10月~11月17%的占比。

　　满堂红市场部刘镜棠表示，由于受2013年底“穗六条”政策及一手项目持续的降价推货影响，今年二手买卖市场成交量同比去年有明显的下滑，特别是10月份，成交量跌至近6年的新低，小户型（50平方米及以下）单位同样不能幸免。以满堂红的交易数据来看，今年10月至12月上旬小户型单位成交量同比减少超五成，由于成交量下滑，卖方心态相对于去年同期有所松动，平均议价空间比去年同期上升2.3%至5.3%。其中，白云区二手小户型单位由于单价及总价相对较低，近几年一直较为受非本地户籍的客户追捧，成交客户中非户籍人士占比一直较高。然而，今年10月至12月上旬白云区小户型单位成交量同比减少逾八成，成交占比从去年的22.3%下跌至10.7%。

　　放盘量同比下滑 四区小户型63.3万/套起

　　由于成交量下滑，成交价上升乏力，今年下半年以来小户型单位“转售为租”的情况增多。因此，市场上的放盘量也出现同比下滑。满堂红数据显示，今年10月至12月上旬小户型单位放盘量同比去年减少近一成，下降较为明显的主要是越秀区、荔湾区及白云区。“越秀区放盘量同比减少近四成，荔湾区放盘量同比减少近三成，白云区放盘量同比减少近二成。” 刘镜棠表示。

　　据合富置业数据显示，从套均总价分析，小户型入市门槛最低的是花都区，平均仅12.5万元/套，而中心六区小户型入市门槛最低的是黄埔区，平均约49万元/套，中心四区小户型入市门槛最低的是荔湾区，平均仅63.3万元/套。小户型物业入市门槛最高的区域是天河，平均119万元/套，而越秀小户型亦以平均91.4万元/套的入市门槛紧随天河之后，是全市小户型入市门槛第二高的区域。

　　从交投热度看，过半数小户型成交集中在越秀，而各有一成多的小户型成交分别落在荔湾、天河。

　　市区小户型租值高于同路段其他户型两成

　　租金回报率逾3.0%

　　满堂红今年第四季度数据显示，小户型单位的平均租值普遍比同区域同素质的其他大中户型要高出20%左右。刘镜棠表示，租赁较为活跃的小户型住宅单位一般租金回报率基本都可达3.0%或以上，如10月~12月上旬小户型租赁较为活跃的铂林国际公寓、中怡城市花园、嘉裕礼顿阳光、金碧花园等。

　　据合富置业名门分行主管卢炼炼介绍，珠江新城二手市场上商业公寓的价格比住宅公寓要便宜一些。不过，从租金看，面积差不多的小户型商业公寓与住宅公寓每平方米的租值其实相差不远，“但由于住宅公寓带有学位，不少买家都是买学位房再放租。”现时珠江新城小户型公寓物业均有一些笋盘放售，租金回报率达3%以上。如铂林国际公寓有一套34平方米的复式一房一厅笋盘，业主以138万元放售，这类物业月租金约3800~4000元左右，租金回报率可达3.3%~3.5%左右。

　　而在越秀区环市东路板块，小户型的租赁行情一直紧俏。“环市东一带的住宅公寓，普遍比商业公寓要好租得多。”合富置业建设五马路分行主管麦凤兰表示，以好世界公寓为例，该盘是投资客关注度较高的楼盘。现有一套36平方米的大单间笋盘放售，业主以125万元出售，同类型物业市场价起码要128万~130万元，这类物业月租金约3500~3800元，租金回报率可达3.4%~3.6%。

　　二手房虽有价讲

　　议价空间再收窄

　　广州日报讯 （记者王荔珏）在“9·30”房贷新政及降息的双重利好叠加作用下，业主心态持续走强，导致广州二手住宅市场平均议价空间已连续第二个月出现收窄的迹象。合富置业成交数据统计，继10月二手住宅市场议价空间从9月年内最高位9%下降到7.7%之后，11月议价空间延续下降的态势，降到7.2%。随着市场对后市预期持续转好，业主心态由弱转强，目前虽然仍有一定的议价空间，但相比起房贷新政前的高位，已回落不少。

　　对买家来说，尽管议价空间已收窄，出于担心后市楼价上涨而有意赶在年底出手置业的买家数量持续增加，促使四季度广州二手住宅市场交投活跃度持续回升。“阳光家缘”二手房网签数据显示，“十·一”黄金周之后，二手房网签量有所回升，基本稳定在单周600宗左右的水平，与年中单周网签量仅400宗左右的水平相比，升幅相当明显，现时二手房交投活跃度已差不多回升至去年同期水平。

　　二手价格较低的区域，近期市场交投活跃度环比升幅较明显。据“阳光家缘”二手房网签数据显示，11月大部分区域二手房网签量环比均录得不同程度的增幅，全市仅黄埔、萝岗两区环比出现下降，而从化、花都两个广州北部的区域，二手房网签量环比都出现明显的上升，升幅均超过30%。在中心城区当中，海珠二手房网签量环比增幅最为明显，升幅超过20%。天河依然是最受二手房买家青睐的区域，11月该区二手房网签量位居全市首位，网签量与10月大致相当。

　　预计年底这一波入市小高潮仍以“刚需”自住买家为主，中低价二手房受热捧的势头料将得到延续。据合富置业成交数据显示，11月单价1万元/m2以下以及1万~1.5万元/m2两个单价段，成交占比均比10月出现明显上升，而单价1.5万~2万元/m2以及2万~2.5万元/m2这两个单价段的成交占比，则相应有所下降。合富房地产经济研究院院长龙斌预计，在12月份到春节前，二手楼市将会是一段储客期，交投大多以“刚需”旧客为主。