“造城”运动转风向：三四线现鬼城，地产商重新杀回一线

　　东莞证券分析师何敏仪表示，2012年和2013年，开发商之间有分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化、西部开发等原因，认为三四线有机会，而到了2013年下半年，基本上都比较一致，拿地回归到一线二线城市。

　　轰轰烈烈的造城运动从未停止。

　　贵阳、宝坻、横琴，其中有“鬼城”亦有新城。

　　三四线城市从争相抢夺的热地变成地产商的鸡肋。近几年，地产商们或选择性地逃离，或进行战略转移，不复当年一窝蜂夺蛋糕的情景。

　　恒大这样深耕三四线的大地产商也开始有回归一二线的举动，有人口、有商业，才有投资价值，未来城市分化愈演愈烈，资源更加集中，大城市当然是最佳选择之一，其竞争也不言而喻，选择那些有潜力发展成一二线城市的三四线城市，亦是金蝉脱壳之法。

　　地产商战略转移

　　2010年限购令一出，居于一二线的地产商们便将眼光投向了三四线的城市，加之国家提出城镇化，地产商们更是看中了其间的发展空间，开始大举进军三四线。

　　据悉，进军三四线城市以后，部分开发商获取了较理想的收益。2013年，恒大地产的销售业绩46%来自三四线城市；2013的前三季度，在碧桂园的销售面积中，三四线城市占比高达78.3%，在雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。

　　而同时，亦接连传出房地产三四线失守，撤离三四线的消息，万达和恒大地产深陷银川泥潭。在营口，恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入，在这些公司的项目开工后，周边又有数十个项目陆续拔地而起，市场严重供过于求，企业此时已欲退不能。

　　克而瑞咨询研究员杨科伟分析道，很多三四线城市是一个人口导出型的城市，而且经济结构比较单一，居民收入增长幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到机会加大土地供应，使项目竞争加剧。

　　他还说道，“需求不是那么大，房子也卖不上价，除了土地价格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二线相比更累一点，要花更多的精力，当地的地头蛇还是比较多。”因此，一些企业在意识到供大于求的问题后，开始回归一二线城市。

　　2013年，一直专注于三四线城市的花样年首次进入北京，以7.79亿元收购北京朝阳区一个商业办公地块。

　　今年1月，远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块；在上海，方兴地产以101亿元豪取大宁宅地；万科等房企也正加大力度在一二线城市抢夺地块，今年前11个月万科的拿地面积中一二线城市便占了90%以上。

　　向来深耕三四线的恒大似乎也在进行战略转移。根据中指数据，10大房地产企业拿地数据来看，2013年1-11月恒大在三四线拿地超过总数的50%，今年前11月拿地面积锐减到19.8%。

　　东莞证券分析师何敏仪表示，前两年开发商之间意见有些分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化和西部开发等原因，三四线有机会，而到了2013年下半年，基本上都比较一致，拿地回归到一线二线城市，现在三四线偏一点的城市，经济实力没那么强的主要还是本地开发商在开发。

　　何敏仪告诉理财周报记者，地产商们“一般是一个区域一个区域的做，比如华南，有一个总部，然后辐射周边一些城市，进一个城市还是比较谨慎，不会贸然进一些城市，进去之后不会贸然退出。”而她认为，一些大房地产商进的城市都比较好，并没有一个大举撤退的趋势。“一个项目做的不好退出是有的，但是不是很大众的事情。”

　　三四线造城运动背后

　　众所周知，鄂尔多斯是代表性的“鬼城”，由于盲目开发，鄂尔多斯的新区——康巴什几乎成为一座空城，而曾有“第二鄂尔多斯”之称的贵阳又如何？

　　贵阳虽为三线城市，虽然在经济总量上弱于一些二线城市，但地位特殊，是区域化中心城市，也欲打造成争夺西南地区的龙头城市。

　　据搜房网数据统计显示，今年上半年贵阳的商品房成交28941套，环比下跌42.79%，同比下跌21.63%；成交面积2989970平方米，环比下跌23.98%，同比下跌7.01%，数据显示上半年的楼市并不景气，成交套数和面积均出现下滑。

　　贵阳市2014上半年全区在售楼盘127个，实际开盘32个，贵阳的新区出现很多空城现象，而房地产商们还在大加兴造。一个楼盘的建筑规模超过1000万平方米，而像这样的超级楼盘，在贵阳就有四个之多。

　　今年12月26日，贵广高铁即将开通，将原本广州到贵阳的旅行时间从20个小时压缩至5小时左右。交通上的便捷必将成为卖点，投资热度许将再增加。新开盘的项目中可见万科、华润等房产商的身影。

　　再来看另一个城市，天津宝坻，这里有一座号称是“亚洲最大别墅区”的京津新城。位于京津唐三城腹地的中心点，距离北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。

　　新城的远景规划是造8000多套别墅，总面积是260平方公里，2004年动工，目前建成约3000套，预计容纳二三十万人口。

　　因为区位等因素，开盘10年来，入住率极低，仅为一成。被外界冠以“鬼城”之称。

　　这里的早期客户来自全国各地，买房目的主要是落户、投资等。目前客户主要来自北京，年龄在四五十岁之间，事业小有成就。实际的住户少之又少。

　　目前主要客户来自北京，但宝坻并未通高铁，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商业，工作机会少，导致了其入住率之低。

　　其开发商为天津合生珠江房地产开发有限公司，并未看到大房产商的影子。

　　杨科伟表示，像这样大肆造城的地方还有很多，多集中在经济比较发达的区域，包括前期房地产发展比较慢的。

　　他列举道，“珠三角的东莞、佛山、中山；长三角的无锡、昆山、常州、南通；环渤海在搞京津冀一体化，廊坊、保定、唐山，规模都还是比较大的。”

　　除此之外，自贸区也带动了地产的开发，这里不是鬼城，是新城。

　　对于京津冀都市圈而言，在离北京市中心30公里的六环其房价已经突破2万，以上海为中心的长江三角洲地带，周边城市南京、杭州房价并不低于上海。

　　再看珠江三角洲的格局，珠海距离广州80公里左右，片区中均价最低为8342元，最高是横琴，均价高于3.5万。

　　近几年来，横琴迅速崛起，其名气虽不如上海浦东那样响亮，人气也在持续上涨中。

　　据悉，今年十月以来，珠海市“限购令”松绑，而横琴新区不属于限购范围，自贸区获批，再加之12月18日起横琴口岸将实行24小时通关政策，地产商们正在加速横琴的布局。

　　笔者曾亲历横琴新区，目睹造城之盛。根据搜房网数据，在过去两年里，横琴新区在售新楼盘只有华融？琴海湾，但今年横琴总部大厦、华发首府、中海名钻、保利国际广场等多个新楼盘相继入市。

　　短短两周住宅年成交量从1000套增长为2500套，去化面积超过20万平方米。

　　地区分化愈演愈烈

　　一线城市在继续加大地铁工程，例如广州，拟未来十年再建15条地铁，杭州等各二线城市也在积极地兴建地铁。

　　其中值得关注的是广佛线建成之后，佛山的房价并未暴涨，今年以来回落到8500元/m2左右，地铁的开通反而便利了佛山人往广州工作，而没有商业带动，房价也只能趋于平淡。

　　近日，杭长高铁、贵广高铁将陆续开通，同理，对于高铁而言两端的大城市而言的确是方便了人口的流动，但是对于沿途的三四线城市来说，或许只是更利于劳动力输出。

　　一二线城市有更集中的资源和就业机会，一些新兴的产业群也只存在于大城市，例如北京的中关村，深圳的南山区、华强北等。

　　虽然未来人口红利下降，在三四线城市中老一辈的房子将归属现在的年轻人所有，数据上来看拥有房屋的人多了，但是这并不能成为年轻人离开一二线的激励。人口的流动方向仍旧是往一二线城市。

　　京津冀一体化来舒缓北京的人口过多问题，甚至利用免费坐高铁来吸引人们先乘飞机到天津和石家庄转机去北京。而日前消息称，北京将修建第二机场，可见资源仍将更加集中于特大城市。

　　城市之间的分化将越来越严重。而围绕在一二线城市边上的三四线城市受到辐射作用，发展潜力相对大一些，和偏远地区的三四线城市相比，分化也将愈演愈烈。

　　对于地产商而言，即使是投资一些三四线城市，也是寻找有潜力发展成一二线城市的三四线城市。

　　招商地产董事长林少斌曾说，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。

　　融创中国内部人士表示，融创至今一直专注于一二线城市，并未有进军三四线的打算。

　　万科方面表示，“采用城市圈带的发展模式，公司在发展时遵循PIE模型，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的区域才会考虑进入。”

　　根据中指数据，万科今年1-11月在三四线城市拿地比例为1.7%，相比去年同期的27.1%减少了近15倍，可见其发力一二线城市。

　　杨科伟告诉理财周报记者，目前国家的政策导向来看，将会大力发展中小城市，将原来的农村人口导入到城市中，未来三四线的机会可能更多在城镇化。

　　寻找下一个可以成长为大城市的三四线标的，或许是房产商的野心。