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明年房市何去何从

  • 发布时间:2014-12-16 08:32:29  来源:辽宁日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  核心数据

  2551亿元

  截至11月底,20强房企购地金额合计为2551亿元,与去年同期的4740亿元相比,少花了2189亿元,同比降幅高达46%。而2013年20强房企全年拿地金额为5613亿元。

  看点

  临近年底,楼市的走势再度引发关注。

  除了近段时间由于政策利好而逐渐回暖,楼市面临的库存压力也明显加大。在更早的源头,土地市场呈现出的消极和分化,似乎预示了明年房地产市场的面貌。

  对此,业界和分析人士都认为,明年楼市将面临进一步下滑的压力。对于市场竞争本身而言,行业集中度会进一步提高。很多中小企业会面临更加困难的境地,对大企业而言则是一个并购的机遇。

  库存压力考验楼市

  距年底不到半月,各地房企在放松首套房认定标准、降息等一系列政策利好下,加大销售力度,不少城市的去库存速度正在加快。

  有数据显示,11月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为14.6、15.0和23.1个月,相比10月份15.7、16.0和23.9个月的数值而言,三类城市的库存去化速度均在加快。

  销售的回暖带动了房价的企稳。根据中国指数研究院的百城价格指数报告,11月全国主要城市住宅价格跌幅继续收窄,十大城市住宅均价在连续6个月下跌之后首次出现微幅上涨。

  然而,加快销售的步伐仍不能缓解库存的巨大压力。上海易居房地产研究院12月14日发布的 《11月份新建商品住宅库存报告》显示,截至11月底,上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米,环比增长0.3%,同比增长18.5%。而11月份,这35个城市新增供应量大于新增成交量,部分未消化的新增供应转化成为库存,使得11月份的库存出现环比上升。

  同时,11月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月,这也意味着市场需要用15.8个月的时间才能消化完这些库存,而10月份,该存销比数值为16.7个月。

  中原地产首席分析师张大伟也对媒体表示,11月份新房市场成交量走高,提高了库存去化率。除了市场交易氛围在政策及信贷等利好因素刺激下逐步活跃外,不乏房企为冲刺年底业绩而纷纷加大推盘力度的因素。由此来看,楼市库存依然大量积压,大部分企业完成年度销售目标难度大,楼市依然处于调整过程中。

  20强房企购地“消沉”

  楼市销售的压力在加大,众多房企的购地热情也在减退。有分析人士透露,多数房企都一改今年年初定下的扩张计划,紧急启动了缩减拿地的保守经营模式。

  房企的态度可从数据中见到端倪。据中原地产监测数据显示,20家标杆房企购置土地金额已经连续8个月低于去年同期,且从4月份以来,仅有9月份和11月份,其单月拿地金额超过200亿元,其余6个月均不足180亿元。而在2013年,20强房企单月拿地金额无一个月低于 200亿元,最低单月拿地金额也在230亿元以上。

  整体来看,截至11月底,20强房企购地金额合计为2551亿元,与去年同期的4740亿元相比,少花了2189亿元,同比降幅高达46%。而2013年20强房企全年拿地金额为5613亿元,预计2014年其购地金额将与2013年差距更大。

  国家统计局发布的最新数据显示,2014年1月-11月份,房地产开发企业土地购置面积29736万平方米,同比下降14.5%;土地成交价款8657亿元,下降0.1%。

  不过,单看一线城市,土地市场的热度依然很高。截至12月11日,中原地产市场研究部统计数据显示,北京、上海、广州和深圳四个一线城市住宅用地成交额首次突破3300亿元大关,这意味着创下新的历史纪录,同时全年将有望突破3500亿元。

  有分析人士认为,在资金有限的情况下,房企对一线城市的核心区域前景依然积极看好。

  明年楼市面临滑坡

  虽然一二线城市的情况相对不错,但从地产业拿地的整体节奏来看,很多房企并不看好楼市明年的发展。

  这一判断也被部分房地产大佬所证实。

  刚从华远地产董事长任上退休的任志强就公开表示,从刚公布的11月房地产运行数据看,国房景气指数已经超过历史最低点,而且还在继续下滑;当月房地产开发投资增速已经连续 3个月低于10%,到年底和明年年初,持续下滑的趋势不会改变;土地购置面积不足以支撑明年的销售,新开工量也再次下降;房地产开发资金来源已经降到历史最低点,意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。“到目前为止,维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。 ”任志强说。

  万通集团主席、万通投资控股股份有限公司董事长冯仑也表示,在中国经济发展了20多年以后,房地产已经到了行业发展的一个重要的转折时期。

  恒大地产总裁夏海钧相对乐观,认为虽然房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势,明年房价将维持在一个平稳的状态,但是销量会有上升,房企去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。同时,行业集中度会进一步提高,很多中小企业会面临更加困难的境地,对大企业而言则是一个并购的机遇。

  任志强则表示,如果底部运行在一个较长的周期,会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势,因此,希望所有的企业做好长期的思想准备。 ”□本报驻北京特约记者/肖 伟

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