广钢新城旁，“1.48万元/平方米起”的公寓广告非常亮眼荔湾区公寓也打出“优惠首付”的促销

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　在老城区，风头一度盖过住宅的公寓产品，眼下风光大不如前，近日市场出现降价促销的现象。

　　日前，羊城晚报记者了解到，荔湾区某全新公寓项目，之前的“吹风价”超过2万元/平方米，如今售价“插水”（粤语，指价格大幅下降），定出1.48万元/平方米起、均价1.6万元/平方米的开盘价。位于越秀区核心路段的某公寓产品，其特价单位比早前单位每平方米下降了数千元。

　　业内分析人士认为，面对一手住宅的强力促销以及投资渠道的增加，公寓的投资优势逐渐被削弱，加上公寓自身供应量巨大，中心区公寓的促销成为必然。

　　市场直击

　　新盘定价大降6000元/平方米

　　日前，位于荔湾西朗地铁站附近的公寓新盘芳华都汇，高高挂出“广钢新城1.48万元/平方米起带精装”的宣传画。从广钢新城规划图看，该盘是在售楼盘中最靠近广钢新城的项目，而广钢新城的楼面地价最高已近2.1万元/平方米。一位在荔湾区做茶叶生意的老板林先生说：“这个楼盘之前一直都说要卖2万多元/平方米，我也登记了，现在这样的报价我觉得可以接受，于是订了一套。”据了解，该盘自今年上半年开始接受咨询登记，销售人员的“吹风价”维持在2万-2.2万元/平方米之间（带装修），如今最低价为1.48万元/平方米，比“吹风价”大幅下降了6000元/平方米左右。不过，楼盘相关人士表示：“带装修均价是1.6万元/平方米，最好的单位售价要将近1.7万元/平方米。”以此计算，开盘价约是“吹风价”的8折。记者在楼盘一个小时内看到售出了20多套单位。同在芳村板块的公寓项目邦华星际二期，新品价约为1.6万元/平方米，比首期售价降低了2000元/平方米，降幅约11%。

　　位于越秀区核心文德路的文德先生，近日推出部分特价公寓，最低售价为2.9万元/平方米，楼层、朝向好些的单位售价约为3.2万元/平方米，早前类似产品的售价超过4万元/平方米。在北京路经商的黄先生说：“这里的公寓有两层空间，算起来单价和其他平层公寓差不多，特价单位比较划算，60多平方米的单位可办公，可自住。”

　　原因分析

　　老城公寓降价各有“内因”

　　一向被誉为“皇帝女不忧嫁”的老城区物业，如今为何也要降价？越秀区某项目的营销老总坦言：“其实这半年市场行情真的比较差，住宅比公寓卖得好，但也难言火爆，只是平平稳稳慢慢卖。因此，对公寓而言，适当降低售价可算是顺应市场的需要。”

　　记者走访市场了解到，老城公寓降价有各自不同的原因。如邦华星际二期，售价比首期低11%左右，那是因为两个组团距离较远，二期的配套、路段都不及首期好，因此售价相对低些。芳华都汇这个新盘已被整体转手，新接手的商家华新集团不想拖得太久，于是采取“亲民价”策略，以求加快资金回笼速度，未来该集团在广州还有数个项目待开发。文德先生主要是因为一些产品面积较大，总价较高，趁年底对大户型进行促销，“一些单位原来卖4万元/平方米，总价要300多万元，现在把带装修改为毛坯，就是为了降低购房者的门槛。”销售人员说。

　　专家支招

　　供应量大，合理定价为上策

　　尽管各盘降价都有理由，但在业内人士眼中，公寓的整体行情确实不如今年上半年和去年。“公寓产品同质化越来越严重，投资功能在弱化，现在的公寓项目都不再谈租客、年回报率，只能寄望楼价整体上涨带来收益。很多公寓项目不注重后期经营管理，也是公寓越来越不受宠的原因。”方圆地产首席市场分析师邓浩志认为。

　　业内资深分析师肖文晓表示，供应量巨大是压迫公寓调低售价的根本原因。“截至11月底，广州公寓库存面积达96.6万平方米，是今年库存量的第二新高（9月份库存量最高，为101.4万平方米），按照近半年的平均成交量计算，去化周期为13个月，库存压力摆在这里，不降不行。而且即使降了价，但如果降价不到位，成交还是上不去，因为其出租回报率和目前市场上很多理财产品的回报率相比，已经不具有优势了。”

　　中心区公寓不仅受到同区住宅产品的竞争，更受到外区平价公寓的威胁。“外围公寓售价大多在1万元/平方米左右，入市门槛四五十万元，只是中心区公寓的‘零头’，这个影响也很大。”肖文晓说。当然，相比外围项目，中心区公寓普遍拥有地段优越、配套完善、租客群体较有实力、保值能力较强等优势，自住或办公都会比较方便。