话题缘起

　　今年冬天似乎没有想象中寒冷。

　　从已经公布的各项数据来看，各地楼市深圳、东莞等地的住宅市场在年底均出现暖冬行情，成交开始陆续放量。据深圳市场数据显示，深圳11月成交量5787套，新房均价达26536元/平方米，创历史新高，实现量价齐升。进入12月第一个周末，龙华一新盘开盘均价再次突破了3万元/平方米。

　　交通拥堵、房价高企成为了深圳等一线城市不容忽视的问题，加之如今央行降息、公积金利率降低等政策利好下，众多开发商应声涨价，深圳刚需客的置业之路愈加艰难，与此相反，亦莞亦深的塘厦楼市借助平稳健康的楼市表现，动辄七八千的心动价格成为了深圳白领刚需的“兴奋点”。

　　记者上周六走访了位于观塘区域的碧桂园天麓山现场，看到现场左右两旁的大道上停满了粤B的轿车，门口不停有接送深圳看楼团的大巴停走，现场熙熙攘攘的人群，在营销中心激烈的‘抢房大战’不断上演，这都让人对市场回暖抱坚定的信心。现场销售人员向记者介绍，自从项目上周公布了七千左右的价格后，从深圳过来的来访量明显剧增。

　　受深圳客的影响，深圳北绵延数月成交大热的“主旋律”，将在年底继续上演，碧桂园天麓山最后一批精装山景洋房加推，主打“交通牌”“价格战”的高性价比大盘将有望占领深圳人居高地。

　　■ 地产行业记者 曾思玮

　　“掌上明珠”成深圳扩容主流方向 观塘价值凸显

　　参考近年来，北京、上海等国际大都会的发展轨迹，无不呈现向次中心化区域蔓延的趋势。以北京为例，从最开始的一环、二环，发展到如今的七环，大七环，四通八达的交通线路环环相套，人们的居住踪迹也跟随着城市的规划一环环往外扩展。

　　在深圳、香港本地土地资源逐渐开发殆尽，以及城际交通越来越便捷的利好引导中，深港国际大都会无疑将沿袭北京、上海为中心的国际大都会的房地产发展。同时，深圳东西地域狭长、南北扁短，因此，受环线覆盖、位于版图纵向上的楼盘，距离中心区的距离更近，价值则愈加彰显。

　　深圳向北，以福田为中心的半小时生活半径圈内，在生态资源丰富的北部，以碧桂园天麓山为代表的生态刚需大盘，逼近中心区的区位价值和二三线城市的低洼价格相得益彰，成就凹形城市版图上“深圳北”的极佳优势。

　　碧桂园天麓山项目负责人接受采访时谈到：深圳地理版图就像一双张开的手掌，而塘厦正像一颗明珠被捧在手心。

　　“掌上明珠”地缘楼市的概念一提出引发了地产界的共鸣。一业内人士直言：塘厦虽然地处东莞，但是插入深圳的腹地，从塘厦到深圳市区比到东莞城区的距离更近，甚至比龙岗到福田还近，在地缘上更具有宜居的便捷性。

　　恰逢其时，深圳北通过承接经济转移的规划出台和大跨步融入莞深交通一体化进程，向深圳伸出了橄榄枝。

　　深莞同城发展正以不可阻挡的趋势向前迈进：《深莞惠区域协调发展总体规划（2012-2020年）》获通过，莞深城际轻轨的正在加紧建设，梅观高速变身免费的“快速路”；深圳北直接纳入升级为一线大都会拓展区；塘厦正力图打造世界高尔夫名镇和体育赛事中心、莞深融合的先行试验区、东莞城市副中心；深圳外环高速公路的东莞段与莞深高速、从莞高速形成全互通立交，届时四通八达的高速网络将在碧桂园天麓山项目附近形成无缝对接；东莞市政府规划将观塘板块打造成“深港后花园”，以加快转变经济发展方式为主线，以产业结构调整和城市升级为重点，深入推进经济社会双转型，全面创新社会管理，建设成为生态宜居城镇的和谐幸福之城。

　　深圳向北最大的亮点之一是有非常稀缺的山湖环境资源，当前人居越来越往欧美发达国家的郊区生活模式发展，而交通的快速发展，公共配套的不断地完善，使居住郊区成为可能和现实。开发商们也看准了深圳北区域，观澜湖、万科、金地、中信等具有实力的开发商，纷纷在塘厦跑马圈地。尤其是倡导“为深圳人建造好房子”的千亿名企碧桂园，三大刚需项目联战深圳北，在深圳白领市场的江湖地位由此建立。据开发商介绍，刚需生态大盘碧桂园天麓山一面市就吸引了大批深圳白领的追捧：2012年碧桂园天麓山首次开盘即基本售罄，多次荣登东莞楼市销售冠军宝座，每次推货均热销。目前已有5000多户深莞业主入驻社区，其中深圳业主比例就达到八成以上。品牌开发商争相进驻深圳北，他们的脚步，从某种程度上，也预示了城市发展的方向。

　　置业洼地，碧桂园天麓山再次打响价格战

　　深圳从横向内生的发展态势，往纵向向北辐射的态势迈进，迈向生态资源丰富的北部，而如今在深圳向北发展不可阻挡的趋势之下，处于深圳城市发展的“脊项”上的深圳北价值被看好。

　　同时，值得一提的是，同处中轴北上的龙华新区，受规划利好的同时，区域房价也在整体稳步上升。据该区域一些中介介绍，深圳今年关内新盘推盘量有限，主要集中在龙华、宝安等新区，近期，该区域几大新盘开盘加推，推出千余套房源，一手房整体均价已突破3万/平方米，直逼市中心区的价格。据业内人士透露，降息利好和购房者蜂拥入市的情况下，约五成在售盘提高售价，幅度在5%左右，并促使房价大幅上扬。

　　步步为营的深圳房价，让尚处价格洼地的深圳北对于打造深圳人优质生活社区更有信心了。

　　据悉，观塘区域下半年标杆大盘碧桂园天麓山此次洋房推出主打“价格牌”，旨在以高性价比取胜深圳市场。日前，天麓山三期带精装修山景洋房价格发布，单价仅7字头起，与深圳同等产品相比却有近十倍的价格差距。碧桂园天麓山销售人员给记者算了这样一笔账，在深圳龙华租一套70平方米的二房每月需要将近四千元，而在天麓山置业一套90平方米精装小三房，月供不足三千元，相比下每月还剩千元的油钱。在深圳北，可以拥有自己的房子和车，同样的距离，不同的生活品质。

　　实际上，从深圳北各项目自身均价走势来看，由于深圳客的大量涌入，激活了该区域楼市价值的同时，房价也急速上扬，据最新数据显示，11月东莞住宅整体均价约9202元/平方米，同比增长1.41%，其中临深板块成交占据了半壁江山。

　　而在楼市一片涨声中，碧桂园天麓山价格维稳，快速出货，频频成为成交亮点，业绩快速提升。自洋房样板房开放以来，碧桂园天麓山85-145平方米精装洋房认筹就异常火爆，首次开盘推出200余套三期精装产品，在1小时内就销售完毕。上周加推百余套洋房也瞬间被“秒杀”。显然，如此火爆的抢购热潮，传统“淡季”早已盖过了金九银十的风头。“这是房地产商以价换量的结果。”业内人士如是解释近期成交量不断上涨的市场行情。上周碧桂园天麓山开盘放出的最低价格7288元/平方米，且带精致装修，比11月份东莞市场统计的均价8023元/平方米还低，凭借与深圳房价强大的反差，吸引了大批深圳刚需一族购买。在现场，记者随机采访了来自宝安的陈先生一家，陈先生表示家人都看中一套130多平方米的三房，总价一百万多一点，他了解到东莞这边无限购、限贷的政策要求，首付和贷款都是在能承受的范围内。

　　碧桂园莞深区域相关负责人表示，相比市区内的高价居住地，深圳北新兴的楼盘拥有的宽敞豪华的居住空间环境、完善的生活配套设施和前瞻性的高端生活休闲场所，深圳客自住、投资、度假都很适宜。用深圳的购买力，到延深镇区买别墅洋房，可以帮助大部分深圳人轻松实现置业梦想。同时，根据城市间的差异，分别提取其精华糅合到生活之中，全新的排列组合将为生活带来质的飞跃，不失为一种改善生活品质的绩效之选。

　　青山绿水间，碧桂园天麓山为深圳白领圆梦

　　当往来于两个城市变得轻松便利时，当对居住的生态环境有了更品质的追求时，当城市间的居住界限逐渐模糊时，我们的居住的选择有了无数的可能：在离深圳市区不远的观塘置业安家，不用背负过重的购房压力，品质生活便可从容享受。

　　除了交通、价格方面的优势外，深圳北的品牌大盘所享有的天然资源、社区配套建设和产品品质都在一定的水准之上。借由崖山公园、大屏障森林公园、宝山生态城、松山湖等城市资源，深圳北大盘绝大多数盘踞在自然山脉水系周边，原生态山水资源得天独厚。

　　研究显示，公园所在区域与其周边区域空气质量相比，前者负氧离子含量是后者的4倍。正因如此，人们选择公园住宅既是对生态居住环境的渴求，也是实现健康生活的切实手段。同时，任何年龄段的群体都可以参与到公园生活里来，让温馨延伸，让和谐弥漫。天麓山背靠崖山公园，远眺鲤鱼塘水库，茂密植被伴随清泉流水的自然风光。纵然不是国家级风景区，在零距离享受便捷生活配套的同时，能同时拥有这等优质的天然稀缺资源，实属难能可贵。

　　相较于外部自然资源，天麓山内部对园林的设计更显其匠心独运，社区更是内藏“湖”心，使得其山水设计与外部遥相呼应，如水波涟漪般泛起层层波痕。社区采用国际大师级园林设计理念，运用坡地落差，将水系，山石景观和建筑完美合一。园内多种名贵树种精心种植，尊贵体现欧式园林的恢弘气度和典雅尊贵。如画社区，实现建筑、自然和人居的统一。

　　作为国际风情典范社区，仅凭自然资源和社区精致仍不足以赢得客户们的青睐。这全然要归功于项目自身标配的完善配套、以及得天独厚的区外设施。天麓山享有完善的学校、商务、购物等一体化配套设施，现有3万平方米的航母级商业配套，便利店、咖啡店、读书吧现已开业，泛会所配套一应俱全，而自有的商务酒店更使项目配套显得卓尔不群。项目匹配大区域社区园林、赏心散步专属道、老年健身舞蹈广场、1200平方米无边际泳池、休闲水吧、拉斯维加斯娱乐城、印度瑜伽厅、伯爵台球室、儿童天使乐园、国际健身俱乐部等全线精彩生活配套。

　　据了解，碧桂园天麓山最后一批全新85-145平方米山景精装洋房加推，在产品和品质塑造上三期进行了全面升级。目前项目推出送管理费优惠活动，碧桂园业主介绍新客户成交，按新购物业面积算，业主送5年物业管理费（优惠可以累积），新客户送1年管理费优惠；另外，新客户购买刷卡1万送1年物业管理费，2万送2年管理费；客户在签约前还可申请2万抵5万电商优惠。

　　地产视野

　　“买房”与“租房”

　　央行降息以来，深圳每周末都迎来高推货潮，新开盘项目价格一个比一个高，龙华新盘屡屡破“三”，让刚需置业者很“忐忑”。尚买不起房的租客也不轻松，横扫深圳租赁市场，市中心区租金上涨的趋势更为明显。市场统计数据显示，11月全市租赁均价为66.7元/月/平方米，环比上升2.27%，同比上升10.43%。记者昨日在景田片区了解到，以涨幅最大的五洲星苑为例，一套40平方米的单身公寓5年间租金从2400元飙升到4200元，涨幅75％。

　　记者调查发现，买卖市场的火爆直接影响到租赁市场的行情，虽有政策支持，但是大量都市白领仍然望房兴叹，市场租赁需求仍然较大，而现在随着后市被各方看好，房东涨租、高端物业租赁增多等都使得全市租赁均价继续攀升。随着深圳房租的持续上涨，部分租客频频换租，向龙岗、宝安等“关外”转移。尽管如此，“关外”新区租金也普遍上涨。福田中心区10月平均租金为86.7元/月/平方米，而布吉桂芳园片区10月平均租金也上涨至43.9元/月/平方米 “深圳房租涨得太离谱了，每个月都在给房东打工！”近日，龙华居住罗小姐告诉记者，其房租从年初的1200元已经涨到现在的1800元，收入的三成都用来交房租了。

　　租房如此艰辛，在深圳北买房便显得“轻而易举”多了。

　　驱车不足半小时，与深圳中心区一路之隔的塘厦板块，虽然近年由于深圳刚需购买力的涌入房价一路飙升，但是目前尚处于价格低谷，与同等距离的宝安龙岗有极大的优势。

　　我们暂且可以这样估计，按照塘厦热销楼盘碧桂园天麓山推出的带精装修7288元/平方米起的洋房价格，90平方米的三房总价约66万，首付三成约20万，按照商业贷款二十年、基准利率的95折来计算，即每月月供为3355元/月，除了可以享有大社区的品质住宅，省下来的钱还能为家庭添置一辆小车，轻松实现深圳工作、东莞居住的同城生活。

　　直面教育、房价、工作、交通……诸多“大城市生活成本”的提高，一线城市吸引力与竞争力逐渐减弱。而审时度势选择跨区域置业，享受一体化利好，乃是未来一线城市刚需白领们置业的主流模式。

　　南山

　　二手房均价：34566元/平方米

　　新房参考价：42000元/平方米

　　福田

　　二手房均价：37190元/平方米

　　新房参考价：42000元/平方米

　　罗湖

　　二手房均价：28414元/平方米

　　新房参考价：34000元/平方米

　　龙华

　　二手房均价：22697元/平方米

　　新房参考价：32000元/平方米

　　龙岗

　　二手房均价：18153元/平方米

　　新房参考价：22500元/平方米

　　东莞

　　参考楼盘：碧桂园天麓山

　　产品：山景精装洋房

　　交通：与福田接壤。在建的从莞高速、深圳外环高速毗邻项目。莞深高速、广深高速、龙大高速等高速聚集，项目旁是规划中的莞深城际轨道。

　　通勤时间：离福田中心区仅30分钟车程。

　　配套：山湖生态资源富饶，崖山公园环绕。一期业主已经入住，园林规划、会所等商业配套趋于完善。市一级中学就在家门口，配套成熟，生活便利。

　　置业成本：7288元/平方米