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亚太房地产市场细分化将更明显 投资写字楼最安全?

  • 发布时间:2014-12-10 10:24:00  来源:国际商报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  城市土地学会(ULI)和普华永道日前发布《2015年亚太区房地产市场新兴趋势报告》。报告显示,2015年亚太地区经济面趋弱,但亚洲房地产市场将保持强劲,因为来自不同渠道的境内外资本将继续流入该行业。

  报告指出,针对一线市场传统资产的竞争过于激烈,这持续提升了部分细分物业类型,尤其是物流地产的吸引力。但投资者对其他细分领域包括学生公寓和养老地产等的兴趣正在变弱。

  东京排名第一

  城市土地学会北亚区主席、香港置地执行董事周明祖认为,目前,亚洲房地产市场正受到资金富裕的困扰。不管是过去六年间全球央行推行的货币宽松政策还是投资机构的各类资本新渠道,都提供了看似无穷无尽的资金,这些资金几乎流变各个角落和各种物业市场。这个现象正在推高资产价格并进一步压低回报率。“因此,我们看到交易量减少,投资级物业进一步短缺,投资者在寻找核心资产的替代品,退出二线城市。我们预计这种趋势将在未来几个月持续下去。”

  在亚洲城市中,东京在投资和开发前景上均排名第一,其次是雅加达、大阪、悉尼和墨尔本。

  报告称,北京是中国少数几个在明年房地产投资和开发前景方面获得高评分的城市之一。北京位列明年房地产投资前景排名榜第十,是强劲的中国市场之一。中国目前面临着诸多挑战,包括住房市场下滑、经济增速放缓,并且大多数物业类型和城市提供的投资回报率都较低。

  报告指出,北京对本地的机构投资者有显著的吸引力,对国内的保险公司更是如此,因为他们开始构建房地产投资组合。此外,供应充裕的写字楼继续被国内企业吸收;住宅领域受益于政府的刺激措施,有逐步恢复的趋势。报告还认为,北京日益严重的空气污染问题“让外国人士与富裕的本国国民对于迁至该城市有所顾虑”。

  “今年总体而言,投资者对中国内地的房地产市场缺少热情,因此市场出现分化,上海和北京获得了大多数的注意力。过去10年间,这两座国际都市成就了境外基金大量的成功投资,远非其他城市可企及。”普华永道中国合伙人孙颖说,“由于政府强制性行政手段调控,中小型开发商正面临困难,但我们看到亚洲市场涌现出的私人资本数量在上升,这些以中国大型开发商为代表的私人资本在亚太地区和全球其他地方的投资主要以住宅项目为主。”

   写字楼是最安全投资

  报告对亚太地区的房地产投资和开发趋势、房地产金融和资本市场、各物业类型和各大城市的发展趋势进行了预测。

  纵观各物业类型,工业/物流设施目前是最受欢迎的资产。报告认为,对该物业类型的青睐表明“亚太地区大多数城市长期以来缺少物流设施,同时物流设施的投资仍然能提供较高的回报率”。酒店领域也获得了高分,主要是由于许多城市的旅游业发展兴旺。写字楼继续被认为是安全的投资,但投资者对住宅和商铺的热情已经降低了。

  报告还发现2014年前三季度亚洲的房地产交易量同比下降24%,而美国和欧洲的交易量出现了可观的上涨。

  同时,亚太地区投资级资产结构性短缺,投资基金持有的商业地产较为有限,而本地投资机构资本持续增长同时缺乏销售资产的动力。由于核心资产昂贵,同时很难找寻,投资者正在寻找另类投资策略。这包括增加价值的投资,总体而言,更为复杂的资产管理,以及一些可能被市场忽略的特殊资产类型。

  此外,由于对目前市场缺乏信心,更多投资者更愿意驻足门户城市,投资者往往对这些城市在价格和流动性方面的反弹力有着更强的信心。

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