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坪山楼市客户呈现“全市化”趋势

  • 发布时间:2014-12-05 14:32:05  来源:深圳特区报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  坪山新区:当好深圳发展新增长极

  2014,坪山楼市一直火爆,呈现出供需两旺的态势:推盘量大,货量充足,尤其是刚需盘集中上市;交通便利,价格不高,成为众多“白骨精”追逐对象。坪山,成为继龙华新区、前海之后,深圳人又一个置业主场。从城市发展角度来看,深圳经过30年的高速发展,城市发展向东扩张,深圳未来发展增长极或许正是坪山。

  ■ 地产行业记者 谢 娟 孙汉平

  刘婧雯 范飞腾

  价格洼地,坪山房价或将迎来迅速上涨期

  当很多人还在纠结于错失了前海、龙华时,深圳另一新区——坪山新区楼市悄然升温,包括万科、中粮、招商、金地、深业等在内的众多品牌开发商已经在此初步完成布局。据了解,继万科金域缇香之后,坪山目前在售的品牌项目包括:中粮一品澜山、彭成大东城、招商花园城、金地朗悦、京基御景印象、六和城、京基御景印象、中骏四季阳光、天峦湖、祥祺滨河苑等。随着厦深高铁的开通以及坪山深圳新城站投入使用等交通利好出现,坪山楼市已然成为深圳开发商的又一主战场。

  有专家表示,因为比价效应,坪山房价接下来很可能迎来迅速上涨的周期。纵观周边区域,宝安中心区房价已涨至3.5万以上,宝安西乡近期已然逼近3万大关;龙华则在一波开盘潮中迅速冲击3万;龙岗中心城早早进入2万大关。不难看出,坪山新区是目前深圳房价最低的区域之一,一流品牌开发商的产品均价1.3万左右,价格优势十分明显,未来价值空间可期。

  建立时间才五年的坪山新区,是深圳最年轻、极具发展潜力的新区之一,已走上了高速发展的快车道。资料显示,坪山新区连续四年蝉联深圳各区GDP增速第一,投资规模更是超过盐田、福田。坪山新区管委会领导在坪山新区价值投资论坛上介绍说,坪山将以城市更新为主要手段,推进城市风貌的改变,而交通提速,将极大缩短坪山和市区的距离。新区管委会负责人介绍,“今年起,深圳市一级的交通投入,坪山占28%。坪山与市内的几条大干道都在未来两三年建成或者开建,包括坪盐隧道,建成之后7分钟就可以从坪山到盐田港,还有龙坪快速、东部过境通道等。预计3至5年内形成骨干路网”。

  货量充足,坪山楼市竞争白热化、客户“全市化”

  据悉,今年坪山入市的全新楼盘有六和城、京基·御景印象、天峦湖、力高·君御国际、祥祺滨河苑等,部分楼盘今年推货量预计都近千套,而去年底开盘的坪山招商花园城今年加推四批单位、金地朗悦也加推了二批单位。统计显示,坪山新区目前在售在建项目达7个,总建筑面积123万平方米,全年可供销售约5200套,总供应量约为去年两倍。

  今年上半年坪山四盘齐开,成为深圳楼市最大亮点,下半年该片区则基本处于老盘推新,持续消化库存阶段。因为货量充足,除了本地客户消化外,“关内”客户越来越成为坪山楼盘的重要客户,坪山新区客户全市化的趋势将更为明显。一位新开楼盘的营销总监对记者说,“我们是中心区客户来坪山看楼的第一站,也是必经之地,利用这个区位优势,每周末都可以看到大量来自福田、罗湖、南山的客户。”因此,在坪山经常看到中介截客现象。

  从去年情况看,前期登记客户中本区域和中心区的比例是六比四,但成交时中心区客户则占到了六成,因此今年全年市区客户成为坪山各大盘争抢的重点。

  在市场竞争维度不断拉大的背景下,为了抢占市场,开发商不仅将优惠幅度一再探底,而且迫于市场压力,以往单一的折扣促销逐渐扩展为多重优惠搭配一并推出。

  面对如此激烈的竞争格局,坪山楼市该怎样突围?业内人士指出,现在“关内”客户组团到坪山投资房产,一般都是作中长线打算,且整体占比不大,坪山楼市需要靠加快产业发展和完善区域配套来增加吸引力,以加快消化进度,否则可能出现供大于求的局面。这也道出了各开发商希望片区相关配套建设能尽快落实,并进一步改善,以吸引更多人来坪山买房的心声。

  中山大道沿线,坪山楼市下半场主场所在

  在物业投资的黄金定律中,李嘉诚说:地段,地段,还是地段。项目沿着地铁线或是区域主干道沿线发展,似乎已经成了开发商约定俗成的规律。纵观深圳各片区,你都能发现主干道沿线聚集了大量新盘。

  坪山,作为一个新区,它的发展轨迹概莫能外,坪山的主干道——中山大道,一端紧接横坪公路,一端紧接深汕公路,是坪山新城的黄金线。目前,沿线已经聚集了招商花园城、六和城、金地朗悦、京基御景印象、力高君御国际、祥祺滨河名苑等多个楼盘,占坪山总盘量近7成。此外,还包括卓越旧改等待售项目。事实上,坪山的发展也是向主干道倾斜的,除了沿线扎堆了一批最早的商品房和天虹商场外,2015年年中,沿线还将修建有轨电车,交通路网将得到进一步完善。

  此外,华谊兄弟影视基地也选址中山大道沿线,政府规划中的坪盐通道将来也直接与中山大道交叉而过,这些都意味着中山大道沿线将有更大的活力和发展空间。如此多的楼盘聚集中山大道沿线,无疑是冲着这里优越的地段去的,因此,可以预见,坪山楼市的下半场主场将在中山大道沿线。

  片区观察

  坪山区域价值解读

  文化配套丰富

  由招商地产代建的新区文化综合体坪山市民中心,坐拥1900亿政府规划下行政办公、总部金融、商务会展及高端居住区等顶极配套,被誉为坪山首席文化综合体,其中包含书城影城、图书馆、美术馆、展览馆、文化馆、演艺中心六大主题场馆,文化综合体核心配套,可媲美福田市民中心。

  其中,剧院规模约1.36万平方米,用于表演戏剧、话剧、歌剧等文娱场所,营造深圳高层次艺术空间;美术馆约5060平方米,兼具展览、典藏、研究及文化教育和服务四大功能;展览馆约6180平方米,主要为城市规划展区、产业技术展区以及宣传性展示活动;文化活动中心约8960平方米,融合青少年活动中心及相应培训功能,提供文化、体育、教育、科普等多功能服务;书城约9120平方米,从百科全著到家常菜谱的各色书系全面收纳;电影院拥有优质硬件设施、先进技术设备,为观众提供顶级影音享受和舒适观影环境。

  交通配套完善

  坪盐通道已于去年12月宣布动工,建成后,从坪山出发到中心区可直接从坪盐通道经盐坝高速、罗沙路、滨河大道进入中心区,全程约40分钟;南坪快速全程免费,三期建成后将使目前坪山的交通便捷性有较大提升,目前一期已建成通车,二期基本建成,实现部分通车;东部过境高速公路预计将于今年年底全面开工,途径罗湖、坪山、龙岗三区。此外,深汕高速、绿梓大道、外环高速等城市路网也在加紧施工中。

  地铁建设方面,目前坪山有2条地铁线路规划建设中。一条是地铁12号线,未来将连接龙岗中心城、坪山及坑梓片区,途径“体育新城”和“坪山新城”两大新城,是服务于龙岗及坪山新区的一条局域线;另一条是地铁14号线,该线路规划为东部快线,建成后可实现6站直通福田,并在坪山站与地铁12号线规划站点接驳。

  铁路建设方面,厦深铁路设坪山站,实现了从坪山到深圳北站约10分钟,到福田中心约15分钟、到香港新中心西九龙约30分钟的区域内速通。

  生活绿意盎然

  坪山新区地势南高北低,被公认为山川秀美、旅游资源丰富的为数不多的生态片区。坪山区域内,深圳主要河流之一——坪山河贯穿全境;北、东、南三面分别规划有坪山-龙岗城市绿廊、坪山-坑梓绿廊、马峦山森林郊野公园。数据显示,坪山新区的生态控制线内用地88.89平方公里,占总用地面积的53.22%,“有山、有水、有田园。”

  生态配套方面,新区现有最大公园是马峦山郊野公园,总面积28平方公里,拥有深圳最大瀑布,是集休闲旅游、野外健身、自然生态教育为一体的市级郊野公园;另一重要公园配套——聚龙山生态公园位于坪山与坑梓交界处,是深圳少有的适合骑行徒步的公园。

  标杆人居

  主要在售项目一览

  ◎ 坪山招商花园城

  位于坪山新区中心公园旁,总建筑面积约20万平方米,共2091户,容积率2.75。据介绍,项目是坪山新区首个区域综合体,位于坪山市民文化中心旁,主推75-130平方米产品。 ◎ 中粮一品澜山

  位于坪山新区成熟主城区,总建筑面积约16.3万平方米,共1198户,容积率仅2.35。这也是坪山首家拥享公立幼儿园的小区。该项目洋房单位已全部售罄,主推高层大户,目前推出108套优惠单位,约1.3万/平方米。

  ◎ 金地朗悦

  位于坪山新合路与体育一路交汇处,总建筑面积11.1万平方米,共946户,容积率3.2。项目主推75-125平方米户型。

  ◎ 六和城

  位于坪山地标飞马广场之畔,是坪山罕见的综合体地铁物业,集约8.6万平方米全维度国际商业旗舰、150米地标商务中心、约12万平方米都市豪宅于一体。

  ◎ 京基·御景印象

  60万平方米国际生活大城,位于 坪山新区中山大道与体育二路交汇处,占地10万平方米,总建筑面积约60万平方米,户型区间为79-89平方米的2+N户型,总户数4206户。

  ◎ 中骏四季阳光

  位于龙岗深汕公路与深汕高速交汇处,占地10万平方米,分二期开发,总建筑面积约50万平方米,其中商业配套约3万平方米,一期住宅包括15栋24-38层住宅,主要为65-105平方米单位。

  ◎ 天峦湖

  位于坪山新区大山陂水库东南侧,东邻南坪快速路,北靠马峦山郊野公园。用地面积9.28万平方米,总建筑面积38.59万平方米,分两期开发,共15栋,1栋34层,2-8栋32层;9-15栋为别墅。

  ◎ 力高·君御国际

  作为力高集团在深圳的首发地王之作,项目位于坪山双轴线“中山大道”和“锦龙大道(坪盐通道)”的交汇处,占地面积33035平方米,建筑面积18.09万平方米,主推79平方米3房和89平方米4房。

  本版图片由邱海彬提供

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