坪山新区:当好深圳发展新增长极

　　2014，坪山楼市一直火爆，呈现出供需两旺的态势：推盘量大，货量充足，尤其是刚需盘集中上市；交通便利，价格不高，成为众多“白骨精”追逐对象。坪山，成为继龙华新区、前海之后，深圳人又一个置业主场。从城市发展角度来看，深圳经过30年的高速发展，城市发展向东扩张，深圳未来发展增长极或许正是坪山。

　　■ 地产行业记者 谢 娟 孙汉平

　　刘婧雯 范飞腾

　　价格洼地，坪山房价或将迎来迅速上涨期

　　当很多人还在纠结于错失了前海、龙华时，深圳另一新区——坪山新区楼市悄然升温，包括万科、中粮、招商、金地、深业等在内的众多品牌开发商已经在此初步完成布局。据了解，继万科金域缇香之后，坪山目前在售的品牌项目包括：中粮一品澜山、彭成大东城、招商花园城、金地朗悦、京基御景印象、六和城、京基御景印象、中骏四季阳光、天峦湖、祥祺滨河苑等。随着厦深高铁的开通以及坪山深圳新城站投入使用等交通利好出现，坪山楼市已然成为深圳开发商的又一主战场。

　　有专家表示，因为比价效应，坪山房价接下来很可能迎来迅速上涨的周期。纵观周边区域，宝安中心区房价已涨至3.5万以上，宝安西乡近期已然逼近3万大关；龙华则在一波开盘潮中迅速冲击3万；龙岗中心城早早进入2万大关。不难看出，坪山新区是目前深圳房价最低的区域之一，一流品牌开发商的产品均价1.3万左右，价格优势十分明显，未来价值空间可期。

　　建立时间才五年的坪山新区，是深圳最年轻、极具发展潜力的新区之一，已走上了高速发展的快车道。资料显示，坪山新区连续四年蝉联深圳各区GDP增速第一，投资规模更是超过盐田、福田。坪山新区管委会领导在坪山新区价值投资论坛上介绍说，坪山将以城市更新为主要手段，推进城市风貌的改变，而交通提速，将极大缩短坪山和市区的距离。新区管委会负责人介绍，“今年起，深圳市一级的交通投入，坪山占28%。坪山与市内的几条大干道都在未来两三年建成或者开建，包括坪盐隧道，建成之后7分钟就可以从坪山到盐田港，还有龙坪快速、东部过境通道等。预计3至5年内形成骨干路网”。

　　货量充足，坪山楼市竞争白热化、客户“全市化”

　　据悉，今年坪山入市的全新楼盘有六和城、京基·御景印象、天峦湖、力高·君御国际、祥祺滨河苑等，部分楼盘今年推货量预计都近千套，而去年底开盘的坪山招商花园城今年加推四批单位、金地朗悦也加推了二批单位。统计显示，坪山新区目前在售在建项目达7个，总建筑面积123万平方米，全年可供销售约5200套，总供应量约为去年两倍。

　　今年上半年坪山四盘齐开，成为深圳楼市最大亮点，下半年该片区则基本处于老盘推新，持续消化库存阶段。因为货量充足，除了本地客户消化外，“关内”客户越来越成为坪山楼盘的重要客户，坪山新区客户全市化的趋势将更为明显。一位新开楼盘的营销总监对记者说，“我们是中心区客户来坪山看楼的第一站，也是必经之地，利用这个区位优势，每周末都可以看到大量来自福田、罗湖、南山的客户。”因此，在坪山经常看到中介截客现象。

　　从去年情况看，前期登记客户中本区域和中心区的比例是六比四，但成交时中心区客户则占到了六成，因此今年全年市区客户成为坪山各大盘争抢的重点。

　　在市场竞争维度不断拉大的背景下，为了抢占市场，开发商不仅将优惠幅度一再探底，而且迫于市场压力，以往单一的折扣促销逐渐扩展为多重优惠搭配一并推出。

　　面对如此激烈的竞争格局，坪山楼市该怎样突围？业内人士指出，现在“关内”客户组团到坪山投资房产，一般都是作中长线打算，且整体占比不大，坪山楼市需要靠加快产业发展和完善区域配套来增加吸引力，以加快消化进度，否则可能出现供大于求的局面。这也道出了各开发商希望片区相关配套建设能尽快落实，并进一步改善，以吸引更多人来坪山买房的心声。

　　中山大道沿线，坪山楼市下半场主场所在

　　在物业投资的黄金定律中，李嘉诚说：地段，地段，还是地段。项目沿着地铁线或是区域主干道沿线发展，似乎已经成了开发商约定俗成的规律。纵观深圳各片区，你都能发现主干道沿线聚集了大量新盘。

　　坪山，作为一个新区，它的发展轨迹概莫能外，坪山的主干道——中山大道，一端紧接横坪公路，一端紧接深汕公路，是坪山新城的黄金线。目前，沿线已经聚集了招商花园城、六和城、金地朗悦、京基御景印象、力高君御国际、祥祺滨河名苑等多个楼盘，占坪山总盘量近7成。此外，还包括卓越旧改等待售项目。事实上，坪山的发展也是向主干道倾斜的，除了沿线扎堆了一批最早的商品房和天虹商场外，2015年年中，沿线还将修建有轨电车，交通路网将得到进一步完善。

　　此外，华谊兄弟影视基地也选址中山大道沿线，政府规划中的坪盐通道将来也直接与中山大道交叉而过，这些都意味着中山大道沿线将有更大的活力和发展空间。如此多的楼盘聚集中山大道沿线，无疑是冲着这里优越的地段去的，因此，可以预见，坪山楼市的下半场主场将在中山大道沿线。

　　片区观察

　　坪山区域价值解读

　　文化配套丰富

　　由招商地产代建的新区文化综合体坪山市民中心，坐拥1900亿政府规划下行政办公、总部金融、商务会展及高端居住区等顶极配套，被誉为坪山首席文化综合体，其中包含书城影城、图书馆、美术馆、展览馆、文化馆、演艺中心六大主题场馆，文化综合体核心配套，可媲美福田市民中心。

　　其中，剧院规模约1.36万平方米，用于表演戏剧、话剧、歌剧等文娱场所，营造深圳高层次艺术空间；美术馆约5060平方米，兼具展览、典藏、研究及文化教育和服务四大功能；展览馆约6180平方米，主要为城市规划展区、产业技术展区以及宣传性展示活动；文化活动中心约8960平方米，融合青少年活动中心及相应培训功能，提供文化、体育、教育、科普等多功能服务；书城约9120平方米，从百科全著到家常菜谱的各色书系全面收纳；电影院拥有优质硬件设施、先进技术设备，为观众提供顶级影音享受和舒适观影环境。

　　交通配套完善

　　坪盐通道已于去年12月宣布动工，建成后，从坪山出发到中心区可直接从坪盐通道经盐坝高速、罗沙路、滨河大道进入中心区，全程约40分钟；南坪快速全程免费，三期建成后将使目前坪山的交通便捷性有较大提升，目前一期已建成通车，二期基本建成，实现部分通车；东部过境高速公路预计将于今年年底全面开工，途径罗湖、坪山、龙岗三区。此外，深汕高速、绿梓大道、外环高速等城市路网也在加紧施工中。

　　地铁建设方面，目前坪山有2条地铁线路规划建设中。一条是地铁12号线，未来将连接龙岗中心城、坪山及坑梓片区，途径“体育新城”和“坪山新城”两大新城，是服务于龙岗及坪山新区的一条局域线；另一条是地铁14号线，该线路规划为东部快线，建成后可实现6站直通福田，并在坪山站与地铁12号线规划站点接驳。

　　铁路建设方面，厦深铁路设坪山站，实现了从坪山到深圳北站约10分钟，到福田中心约15分钟、到香港新中心西九龙约30分钟的区域内速通。

　　生活绿意盎然

　　坪山新区地势南高北低，被公认为山川秀美、旅游资源丰富的为数不多的生态片区。坪山区域内，深圳主要河流之一——坪山河贯穿全境；北、东、南三面分别规划有坪山-龙岗城市绿廊、坪山-坑梓绿廊、马峦山森林郊野公园。数据显示，坪山新区的生态控制线内用地88.89平方公里，占总用地面积的53.22%，“有山、有水、有田园。”

　　生态配套方面，新区现有最大公园是马峦山郊野公园，总面积28平方公里，拥有深圳最大瀑布，是集休闲旅游、野外健身、自然生态教育为一体的市级郊野公园；另一重要公园配套——聚龙山生态公园位于坪山与坑梓交界处，是深圳少有的适合骑行徒步的公园。

　　标杆人居

　　主要在售项目一览

　　◎ 坪山招商花园城

　　位于坪山新区中心公园旁，总建筑面积约20万平方米，共2091户，容积率2.75。据介绍，项目是坪山新区首个区域综合体，位于坪山市民文化中心旁，主推75-130平方米产品。 ◎ 中粮一品澜山

　　位于坪山新区成熟主城区，总建筑面积约16.3万平方米，共1198户，容积率仅2.35。这也是坪山首家拥享公立幼儿园的小区。该项目洋房单位已全部售罄，主推高层大户，目前推出108套优惠单位，约1.3万/平方米。

　　◎ 金地朗悦

　　位于坪山新合路与体育一路交汇处，总建筑面积11.1万平方米，共946户，容积率3.2。项目主推75-125平方米户型。

　　◎ 六和城

　　位于坪山地标飞马广场之畔，是坪山罕见的综合体地铁物业，集约8.6万平方米全维度国际商业旗舰、150米地标商务中心、约12万平方米都市豪宅于一体。

　　◎ 京基·御景印象

　　60万平方米国际生活大城，位于 坪山新区中山大道与体育二路交汇处，占地10万平方米，总建筑面积约60万平方米，户型区间为79-89平方米的2+N户型，总户数4206户。

　　◎ 中骏四季阳光

　　位于龙岗深汕公路与深汕高速交汇处，占地10万平方米，分二期开发，总建筑面积约50万平方米，其中商业配套约3万平方米，一期住宅包括15栋24-38层住宅，主要为65-105平方米单位。

　　◎ 天峦湖

　　位于坪山新区大山陂水库东南侧，东邻南坪快速路，北靠马峦山郊野公园。用地面积9.28万平方米，总建筑面积38.59万平方米，分两期开发，共15栋，1栋34层，2-8栋32层；9-15栋为别墅。

　　◎ 力高·君御国际

　　作为力高集团在深圳的首发地王之作，项目位于坪山双轴线“中山大道”和“锦龙大道（坪盐通道）”的交汇处，占地面积33035平方米，建筑面积18.09万平方米，主推79平方米3房和89平方米4房。

　　本版图片由邱海彬提供