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楼市打出利率牌 利好购房“等贷族”

  • 发布时间:2014-12-04 14:13:00  来源:大河网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  如果要给本轮房地产调整找几个理由的话,首套房贷款利率折扣上浮必然在所有的原因中名列前茅,由于众多商业银行执行上浮20%甚至更多的利率政策,购房成本因此大幅上升,让不少刚需人士很受伤。

  虽然央行在早前已经降息,且发文表态称首套房贷款利率折扣可低至7折,但这一政策在郑州楼市给人的感觉更像是望梅止渴。

  目前,郑州的商业银行对首套房贷款利率大多执行上浮政策,这一局面正亟待改变。

  现象

  开发商打出利率牌

  利好购房“等贷族”

  随着9月30日央行发文松绑“限贷”,同时上个月21日晚央行宣布降息,楼市也诞生了一批楼市“等贷族”。买了房没有办贷款的,怕等不到利率优惠;没买房的,怕房价上涨。“焦虑”“兴奋”“担忧”成为这些“等贷族”的真实写照。

  事实上,在限购解除、限贷政策松绑的大背景下,楼市可谓利好不断,但由于信贷额度紧张,贷款难、贷款成本高成为楼市回暖的最后一道“紧箍咒”。

  据悉,随着央行930新政喊话限贷松绑以来,尽管各大银行纷纷表态积极贯彻新政,但实际情况却是不少银行的房贷细则还没有完全落地,优惠利率似乎更是无迹可寻。于是,“等贷族”数量再次大增,有出了手在等待贷款批复的,也有在等着更优惠利率出台而酝酿出手的。

  也许是看到了“等贷族”的需求,郑州楼市开发商为了促进成交,打出了“利率牌”。

  日前,盛润集团打出了“利率0上浮,置业0压力”的口号,携手中行推出将按揭贷款利率降至基准利率执行的政策(具体政策执行时间和细则以开发商规定为准)。

  该新闻见诸报端后,这一政策得到了很多购房者和业内人士的关注,甚至有开发商专门打听相关的执行情况,足见“房贷利率回归基准”对于楼市的影响力。

  “目前别说利率折扣了,能执行基准利率就算不错了。”一位房地产从业人士坦言,现在银行对于楼市并不偏爱,在信贷额度紧张的背景下,指望银行给房贷利率“打7折”有些不太现实,基准利率购房就可以接受。

  提醒

  降息不等于利率打折,基准利率是“王道”

  上月21日,央行在时隔28个月后再次宣布降息,让很多等贷族看到了“曙光”,而购房成本的降低,也让他们兴奋不已,“可以省不少钱呢!”

  按照细则,对商业房贷客户来说,根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表,5年以上贷款基准利率为6.15%,较此前的利率下降0.4个百分点,相当于此前利率打了9.4折。对住房公积金客户来说,央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%,下降0.25个百分点,降幅不及商贷。

  央行的降息,等于给购房者的利息打了9.4折,这是不是等于所谓的利率折扣?

  事实并非如此,因为所谓的房贷利率折扣更像是一个系数,如果在贷款时执行了上浮20%的利率折扣,整个贷款周期内无论基准利率升降,都要乘以1.2倍,对于普通购房者来说,这是一笔不小的支出。

  按照贷款100万元计算,贷款期限为30年,按照现在6.15%的基准利率计算,每月还款6092元,还款总额为2193221元;而如果按照利率上浮20%计算,每月还款为6910元,还款总额为2487657元。也就是说,如果执行基准利率,每月将少还818元,总房款更是少还294436元。

  不难看出,尽管降息是巨大利好,也实实在在降低了购房成本,但对于支付能力有限的刚需一族而言,如果首套房贷款利率仍然上浮20%的话,纵使有开发商的优惠让利,其购房总成本也增加很多,可以说是得不偿失。

  分析

  郑州利率仍上浮,年内打折有困难

  日前,在线金融搜索平台融360发布的《2014年中国房贷市场11月报告》显示,11月以一线城市为代表,全国多数城市房贷利率一降再降,创年内最低水平。

  融360统计数据显示,11月,9折利率开始大面积铺开,在32个重点城市中,有11个城市出现。其中北京提供9折利率的银行由上月的6家增长至10家;天津依旧是2家;哈尔滨、广州、成都、南京、大连、南宁、苏州、宁波、无锡9城各有一家。

  而就郑州而言,期待的“打折利率”并未出现,但利率上浮的幅度开始减小,让基准利率显得不那么遥远。第三方机构同致行的调查显示,多家银行已下调贷款基准利率为6.15%,首套房贷款利率最低为基准利率上浮5%,部分银行房贷利率上浮10%~15%。其中,中国银行花园路支行上浮5%,但须另收8%。担保费;郑州市邮政,河南省邮政,中国银行陇西支行、东明路支行,建设银行百花路支行,郑州银行首套房贷款利率上浮10%;浦发银行首套房贷款利率上浮15%;工商银行仍上浮25%。

  那么对于郑州的刚需一族来说,还要不要等待“基准利率”的落地呢?

  融360信贷专家徐瑾预计,央行年内仍然会使用MLF、PSL等工具向市场注水,以缓解市场资金紧张局面。但在央行降息变相强制所有银行提供“优惠利率”后,年内各银行进一步下调房贷利率的概率较小。甚至有部分银行,因为市场资金偏紧和房贷收益偏低,会减少原有优惠幅度,严格审批条件,使9折及以下优惠利率名存实亡。而房贷利率进一步下浮,预计要到明年年初才能出现,最低优惠利率有望降至9折或以下。

  据悉,在央行提高存款利率上浮上限后,目前已有银行宣布为揽储将一年定期存款利率上浮20%。“年底是吸收存款的窗口期,有些银行甚至为揽储还将长期提高利率,更缺乏动力给房贷打折。”业内人士表示,购房者等待折扣的意义不太大。

  预测

  明年或迎利率折扣

  刚需一族可择机入市

  央行降息也释放出了宽松的货币政策信号,意在降低实体经济的融资成本,因此不少银行业人士表示,未来不排除房贷利率还会进一步下调的可能。

  在此背景下,在融资成本和资金环境宽松双重利好下,更多银行将推出优惠房贷利率,明年初不排除房贷利率将实现真正的打折的可能。

  同致行分析人士就认为,面对经济下行压力,本轮央行利率下降的通道已经开启,绝不会仅仅降息一次就结束,估计未来半年内连续两次降息的概率非常大。而且,郑州楼市迎来国家新一轮货币宽松政策周期,势必对郑州楼市后市价格形成较大影响。

  “这意味着,未来首套房的利率折扣仍将明显增加,2015年郑州楼市优惠利率成主流。预计2015年开年郑州市场9折利率将成为主流,甚至有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说,这种直接的信贷刺激影响非常大。”上述分析人士表示,随着信贷政策的利好,未来楼市将进一步回暖。

  而且,进入10月以来,伴随着限贷解禁的新政落地,也有不少楼盘推出低首付方案,以分期首付,甚至“零首付”面世,搅动市场。业内人士表示,低首付购房方案把部分现金流不足的购房者“扶进了买房的门槛”,扩大了购房人口基数,如果未来真的迎来房贷利率回归基准利率,那么市场成交量回升是大概率事件。

  “冬天过后还是春,房地产的市场性春天也不会很远。从长远来看,房子作为特殊的商品,其价格走势将稳定上行。一旦让眼前的几连跌冲昏了头想抄底很可能掉空儿里。”一位业内人士分析说,目前郑州楼市购房人群依然以刚需为主,而且巨大的人口基数决定了房价的高成长空间,这就要求刚需一族在条件成熟时择机入市,莫要错过了机会。

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