□地产评论员 孟子谅 蔡琦雯

　　随着城市向外围发展，青浦、嘉定、松江等新兴商圈的商业地产市场不但逐渐成为开发商眼中的新“蓝海”，也吸引着为数众多的资深购房者。对此，有业内人士表示，投资商业地产虽然前景不错，但追求快速收益并不实际。

　　资深买家抢占“蓝筹”板块

　　上周日，笔者来到位于泗泾地铁站附近的绿地云天坊售楼处。虽然项目尚未开盘，但现场已经被购房者围了个“水泄不通”。在售楼处的白板上，清楚地记录着目前项目已认筹143套商铺，而据销售人员透露，项目一期将只推出125套商铺房源。

　　事实上，从地铁站出来，便已经能感受到这一区域内商业项目的热度。在泗泾地铁站的出口处，聚集了不下50人的中介“大军”，他们推介的项目并非住宅产品，而正是50米开外的绿地云天坊。

　　无独有偶，在迪士尼辐射的川沙板块，10月开盘当天便销售2亿元的绿地云悦坊周边，每逢周末也会聚集相当数量的中介人员。

　　“从项目本身的素质和之前的市场表现来看，这个项目（绿地云悦坊）再开盘肯定还会卖得很好。而且由于不限购，很多购房者一出手就是几套，我们的佣金也更有保障。”有中介表示。

　　近期，笔者走访了几家位于嘉定、青浦等新兴商圈的商业项目，发现各家都有吸引眼球的宣传点。如新明KIDMALL主打“儿童消费”；嘉定宝龙城市广场的卖点则是小户型；而绿地则在云悦坊和云天坊两个项目上推出了15年的运营服务。

　　而令人印象深刻的是，这些商业项目虽然优势各有不同，但普遍吸引了不少有着多年商业地产投资经验的“资深”投资者。

　　其中，邓先生投资商业地产已经超过了15年，他手中持有的物业普遍位于大宁、五角场等较为成熟的城市副中心。这次将目光投向泗泾，邓先生坦言是因为看到了这一区域商业项目未来的广阔前景。

　　与邓先生持相同观点的资深投资者不在少数，有不少投资者表示，以他们多年的商业地产投资经验来看，近几年市区内商圈的租金上涨空间已经不大，因此他们更倾向于选择具有潜力的“蓝筹”板块。

　　投资者关注后期经营

　　知名房地产专家蔡为民表示，目前的投资市场上，适用于普通市民投资的资金出口本就有限，再加上今年大虹桥、迪士尼等概念的辐射区均有高品质的商业项目推出，购房者投资类似区域商业项目的愿望也更加强烈。

　　而对于这类商业产品的前景，有投资者直言，最令人关注的莫过于项目的招租和管理。

　　蔡女士投资商业地产已经10年，4年前，她购买了某商业广场的一套商铺。彼时，由于项目周边地铁站刚刚建成，每天接踵而至的客流让蔡女士对该商铺的前景充满信心。然而仅去年一年，她的商铺就遭遇了三次客户退租的情况，“惨淡”的收益令蔡女士“焦头烂额”。

　　究其原因，绿地云天坊营销总监潘勇表示，该商业广场在售出之后并无统一的经营管理，由于普通投资者缺乏招租能力，因此导致铺位常年空置。而即便沿街的商铺生意不错，却因“价格战”导致了租金滞涨，业主也就失去了收益的空间。

　　这一情况并非商铺独有，九亭板块内的某商住公寓也同样存在因缺乏管理，项目被群租客、皮包公司“搞垮”的现象。

　　“与之相比，五角场、大宁等商圈近年来的飞速发展，便离不开整体规划和经营的功劳。”蔡为民表示。

　　此外，蔡为民还认为，投资商业地产的“门槛”更多体现在专业眼光上，区域的商业氛围、商务环境、开发商实力等同样应仔细考察。

　　“迅速回收成本并不实际”

　　虽然新兴商圈的优势商业项目吸引了资深投资者的广泛关注，但有业内人士提醒购房者，投资商业地产还应“稳”字当头。

　　刘先生是一位有着近20年商业地产投资经验的“老法师”。谈及商业地产的投资回报，他表示，“我手中的物业，基本都要10年左右才能‘回本’。但平均8%左右的年租金收益率，‘跑赢通胀’还是没什么问题的。”

　　对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，“无论商铺还是写字楼，入手之后都会有一个‘养’的阶段。聚人气、养氛围，而这一阶段的租金收益是比较低的。度过了最初的3-5年之后，投资回报率才会有所上升。”

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦也表示，投资商业地产的周期会比较长。但从另一方面来看，相比于其他投资渠道，商业地产的优势在于风险较小，而且不会随着时间的推移增加成本。此外，物业未来可能的增值还能在一定程度上增加投资者的收益。因此，商业地产仍是一项比较稳妥的选择。

　　投资“风向标”

　　有“机”可寻

　　面对琳琅满目的商业项目，投资者应该如何选择适合自己的物业？又应该如何在投资成本与收益之间找到平衡点？在竞争激烈的“商战”中，投资者依然有机会把握那些真正有价值的优势产品。

　　商铺

　　稳健回报是关键

　　投资关键词：人气、成长性

　　近年来全市一手商铺的成交基本都处于供过于求的状态，而今年，这种情况似乎更为明显。据上海中原地产统计，今年以来（截至11月18日，下同），全市一手商铺新增供应量为207.1万平方米，同比去年上升了32.2%，而成交量则仅有98.4万平方米。

　　供应过剩，已经成为当前商铺市场面临的最大的问题。在此背景下，商铺还值得投资吗？业内资深的商铺投资者——易居克而瑞研究总监薛建雄认为，虽然目前供应过剩导致投资商铺的选择性风险增加，但其回报率也相对较高。他举例称，以往沿街商铺投资回报率一般能达到10%以上，如今虽然仅达到7%-8%，但这也比一般较为保守的理财产品4%左右的回报率高出许多。

　　同时，卢文曦认为商铺投资要注重长期持有，短期内就想“回本”几乎不可能。此外，有业内人士认为，随着人口外迁，城市外围的商铺成长空间更大，但是对“人气”要求很高。例如今年成交量较高的周康板块的绿地缤纷广场和川沙板块的绿地云悦坊项目，周边住宅项目居住率都较高，且受到“迪士尼”辐射，升值空间较有保障。

　　■典型项目：

　　绿地云天坊：经营先行保障客户利益

　　位于泗泾地铁站旁的绿地云天坊，将于近期推出商铺产品。据悉，该项目提出了“先经营，后销售”的开发理念，通过15年的统一运营保障投资者利益。项目营销总监潘勇表示，项目将主要以餐饮、美容、早教等中高端体验式商业为主，以求与区域内的其他竞品有所区别。同时，将减少服饰等零售商业的进入，以应对电商的冲击。

　　嘉定宝龙城市广场:区域罕有的体验式商业

　　项目位于嘉定新城，在近日开放营销中心后便引起了业内关注，主要是因为其是嘉定新城区域内罕有的体验式商业中心，打造了集合国际化SHOPPING MALL、平层豪宅和高档写字楼为一体的花园式城市综合体。

　　酒店式公寓

　　兼顾自住与投资

　　投资关键词：高灵活性

　　与商铺和写字楼相比，今年酒店式公寓的成交下滑程度并不大。数据显示，今年以来上海酒店式公寓的成交量为62万平方米，同比下滑16.3%，明显小于商铺和写字楼物业近三成的下滑比例。

　　对此，有业内人士认为，酒店式公寓在今年成交不错，主要是因为其兼顾了低“门槛”和高灵活性。

　　“从项目目前的意向客户情况来看，普遍还是以自住需求为主，”绿地云悦坊副总经理林仲仪表示，“刚需购房者把这类产品当做住宅的过渡，同时也兼顾了日后转租的可能。”

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，从今年的市场表现来看，成交不错的酒店式公寓多位于迪士尼、大虹桥等新建商务或者商业区。而随着区域的逐步成熟，对于酒店式公寓的租赁需求也会进一步提升，因此，对于资金有限的投资者而言，这些区域的酒店式公寓前景可期。

　　■典型项目：

　　绿地云悦坊:双重引擎助推价值“腾飞”

　　对于LOFT产品而言，有“人气”才能保证租金。绿地云悦坊位于川沙地铁口，集聚了迪士尼、地铁口的双重价值引擎。川沙作为大浦东区域中重要的人居板块，近几年发展明显，不仅常住人口接近40万，同时每年更有源源不断的新增人口导入。绿地云悦坊作为区域内稀缺的大型商业综合体，未来将拥有充分的人气保障。

　　绿地·峰尚汇:引入高配置的“微豪宅”

　　近期，绿地·峰尚汇推出的LOFT项目备受关注，开盘当天几近售罄。业内人士认为，该项目的热销与其本身的高品质不无关系。绿地峰尚汇位于闵行浦江镇板块，社区采用了安全私密的人车分流、星级酒店式精装双大堂、智能化安保等多见于高端住宅产品上的配置。

　　写字楼

　　新兴商务区成亮点

　　投资关键词： 需求外扩

　　数据显示，今年以来上海一手散售写字楼成交量为94.4万平方米。虽然成交量下滑较为明显，但市场也不乏亮点。

　　从成交分布来看，外郊环写字楼成交量占全市总量的31%，中原地产研究咨询部经理龚敏表示，随着一些新兴商务区的逐步形成，交易热点在外围区域的格局已经形成，今年奉贤南桥、青浦新城等区域的写字楼市场表现都非常抢眼。

　　除成交量的明显“外扩”外，在租金方面，市中心写字楼价格也已经出现了滞涨的信号。

　　莱坊商业物业代理部主管张延军表示，今年以来，上海中心城区的写字楼正迎来租户的更新换代。银行、金融机构等公司今年越来越倾向于撤出市中心，去大虹桥、自贸区等新兴的商务区寻找办公地点。而作为其“代替者”的互联网、美容机构等公司往往支付能力相对有限。

　　虽然新兴商圈的写字楼产品有望进入上升通道，但也有业内人士认为，对于资金充足的投资者而言，中心城区的写字楼物业依然值得关注。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，今年内环内写字楼平均售价约为4.6万元/平方米，其租金为平均9元/天/平方米。以此计算，其平均年回报率可以达到6%左右。虽然部分外围区域的写字楼租金上涨空间较大，但仅就目前而言，其回报率普遍在4%左右。另外，市中心的商务氛围可以说是“所见即所得”，虽然成本较高，但风险也相对较小。

　　专家眼中的

　　投资“法门”

　　选择写字楼跟着“品牌”走

　　陈晟 中国房地产数据研究院执行院长

　　从目前写字楼的成交量来看，市中心核心地段和远郊区“主题”地段成交较好。市中心核心地段由于售价较高，所以建议预算不高的投资者可以选择门槛低些的远郊区产品。而所谓“主题”地段，即那些有价值升值空间的地段。

　　另外，对于产品的选择，还是应当选择“硬品质”产品。因为写字楼的品质在一定程度上代表着公司的对外形象，因此选择品牌房企开发的项目更有保障，品牌房企在区域选择方面有更独到的眼光，并且有更强的招商能力。同时，品牌房企有多年的开发经验，在户型设计上更有考究，多是“方正”户型，更利于“分割”。

　　统一经营的商铺更有保障

　　薛建雄 易居克而瑞研究总监

　　商铺需要“养”。一般商铺至少要养1-2年，即由开发商或是特定的运营机构先统一运营一段时间，这样一来，商铺更成熟，回报率更有保障。因此，应选择有统一经营的、有投资回报率保障的商铺。

　　而从整体店铺经营业态的趋势上看，未来零售类店铺面临招租难的问题会更严重一些，因为这类店铺售卖的商品更容易受到网店的冲击。而所有服务性和体验性的店铺受到的影响则不大，比如餐厅、酒吧、健身、美容美发等，这些领域不管电子商务发展得如何庞大，依然无法被电商所代替。

　　首选小户型酒店式公寓

　　沙立松 锦和投资集团品牌总监

　　与用于自住的酒店式公寓需求不同，投资酒店式公寓，高品质是先决条件。因为随着上海城市的发展，在未来，驻沪外企、外国机构以及国内外地企业驻沪高级管理人员和商务人员将有望成为酒店式公寓的主要入住群体。他们经常出入于高档居住社区和酒店，对产品设计以及配置均有较高要求。

　　在区域的选择上，目前自贸区、迪士尼、大虹桥等区域周边的项目风险更小，因为这些区域未来都将导入较多人群。另外，如今的酒店式公寓面积逐渐趋向小户型产品，面积过大、总价较高的产品很难保证投资回报率和换手率，而小户型产品则较为灵活，因此投资价值较高。

　　市场速递

　　上海甲级写字楼租金回报率将达6%

　　空置率5.9%接近全球最低

　　近日，莱坊发布的《2015年全球城市报告》显示，截至2014年年底，上海的写字楼空置率将低至5.9%，仅次于香港和东京，成为全球写字楼空置率最低的三个城市之一。此外，上海甲级写字楼的租金回报率也将达到6%，排名全球第6。

　　莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨分析，“2015年至2016年间将有约350万平方米的甲级写字楼面积入市，巨大供应量预计将使上海甲级写字楼租金走低。然而尽管整体写字楼租金增幅放缓，但是甲级写字楼的表现仍旧强劲，特别是在浦东陆家嘴地区。由于陆家嘴地区内空置率极低，目前很多公司不得不考虑选择浦东其他区域扩租其办公空间，相信2015年上海中心约120000平方米写字楼面积的入市将缓解浦东区域超甲级写字楼供应紧绌的局面。”

　　知名商业地产服务公司联合微软

　　房地产物管服务全面升级

　　随着房地产行业的发展，不仅房企与互联网企业的跨界合作增多，作为全球商业地产服务公司的高力国际近日也宣布，与微软公司合作针对中国企业量身定制的物业管理系统CTS全面升级并投入使用。

　　高力国际是使用微软Dynamics MSCRM解决方案的首个房地产领域客户。CTS管理系统的全面升级，代表着高力国际在房地产物业管理服务的全面革新，此项升级也代表着高力国际的专业科技再度领先。

　　高力国际升级以后的物业管理系统能与客户实时沟通，还可以利用微信平台来操作，这些都是物管市场上首创的。高力国际通过CTS为客户开辟了更多更快捷的信息获取途径，使业主满意度提升了20%。

　　自今年11月，高力国际推出CTS系统升级后，已经完成上海地区12个项目楼盘的系统升级，其中包括新茂、城汇、东海、尚浦、盛邦、壹丰等。