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降息了,又近年末,“房奴们”想着:理财产品收益下降,是不是应该倒出钱来把房贷提前还上,缓解一下来年的财务压力呢?可是提前还贷到底划算不?银行理财师称,市民还是应该好好掂量掂量

  • 发布时间:2014-11-26 07:35:28  来源:长春晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  本报记者 温传斌

  几天前,央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率的消息一出,对于很多贷款买房的普通市民来说可谓是福音,因为这意味着“房奴们”可以节省一笔不少的利息。

  昨日记者走访了解到,又到了年终岁末的时间节点,很多贷款买房的市民开始思考是否提前还贷的问题。但是一般来讲,在升息时,次年的还贷压力增大,有些“闲钱”的购房市民开始还掉一些本金以减少债务成本。但是经过今年的降息后,一些市民却想着是不是可以提前还款呢?

  “这次降息后,我看到很多消息说一些理财产品的收益开始下降,其收益要是低于贷款利息,手上的钱是不是可以提前还贷呢?”长春市民吴先生对记者说。对此,记者咨询银行理财师得知,并非所有人都适合提前还贷,市民还是要好好掂量下。

  我市部分银行已开始调整商贷和公积金贷利率

  根据此前央行发布的通知, 一年以内(含一年)贷款基准利率为5.6%;一至五年(含五年)贷款基准利率为6%;五年以上贷款基准利率为6.15%。这样调整后,就拿五年期以上贷款基准利率降为6.15%来说,较此前利率下降0.4个百分点,相当于此前利率打了九四折,在一定程度上降低了购房成本。

  昨日上午,记者走访我市部分银行了解到,目前已有部分银行执行了新的贷款基准利率。此外,记者从长春市住房公积金管理中心获悉,5年以下(含)公积金贷款利率已从4%下调至3.75%;5年以上公积金贷款利率从4.5%降至4.25%。

  长春市住房公积金管理中心一位工作人员对记者说,尚未贷款的和11月22日后发放贷款的,将执行新调整的贷款利率;已经开始还款的将从明年1月1日起按照新利率政策执行。

  这次降息能省多少钱?等额本息还款“减负”比较多

  那么对于等额本息和等额本金两种商业贷款的还款方式,降息后,到底能省下多少钱呢?

  记者算了一下,以贷款50万元,年限为30年为例,按等额本息还款计算,央行降息前,每月还款3176.80元,总支付利息约64.3万元;央行降息后,每月还款3046.14元,总支付利息约59.6万元。那么与降息前相比,降息后每月还款可省130.66元,总计可省约4.7万元。

  如果按等额本金还款计算,央行降息前,首月还款4118.06元,每月递减7.59元,总支付利息约49.2万元;央行降息后,首月还款3951.39元,每月将递减7.12元,总支付利息约46.2万元。降息后首月可省166.67元,总计可省约3万元。

  上面两种还款方式也证明,降息后,房贷选等额本息还款的方式“减负”比较多。

  问题来了:降息后买理财产品和提前还房贷哪个合适?

  记者了解到,一般银行对老房贷客户执行新利率分几种情况。一位银行工作人员介绍说,一种是调息即日房贷利率将执行新的利率;一种是调息后次年的1月1日执行新的贷款利率;还有就是按照合同约定调息政策执行新利率。而目前长春大部分银行采用调息后次年的1月1日执行新的贷款利率。

  长春市民吴先生称:“我在2008年时贷款25万元买了一套100多平方米的住宅,当时的贷款利率很低,还不到5%,每个月还款1300多元,到现在只要还银行近14万元就能还清贷款了。经过几年的时间,手里也有了还款的钱,不过其中一部分钱买了理财产品,收益也不错。但现在降息了,理财产品的收益也有所下降,我在考虑是否应该一次把房贷还上或者还一部分贷款。”

  记者采访中了解到,降息后,很多长春市民跟吴先生一样,开始考虑提前还贷,尤其在年底。但也有市民表示“按兵不动”。

  那么对于此次降息,有购房贷款的市民提前还贷到底划不划算呢?某银行一位张姓理财师告诉记者,具体情况要具体看,其实不是所有人提前还贷都划算的。如果投资项目收益良好,能将手里的钱做到收益最大化,家庭收入还稳定宽松,其实降息或升息都不必着急提前还款。如果现阶段缺乏好的投资品种,手上有闲钱,则可以考虑提前归还部分贷款。

  四种情况提前还房贷不划算

  记者获悉,其实有些人大可不必提前还贷。 银行理财师也向记者介绍,一般有4种情况不必提前还贷。

  第一种就是享受了优惠利率的,像长春市民吴先生一样,在6年前左右,不少长春购房者赶上了好时候,贷款买房能享受到7折的利率。从目前来看,这样的贷款利率水平甚至低于目前5年期以上的定存利率,更低于一些理财产品的利率。那么在这种情况下,提前还款就不如拿去存钱或者购买理财产品,能得到相应的利差。这样一看,提前还贷其实是不划算的。

  对于第二种情况,一位银行的理财师向记者介绍说,等额本息还款还到一半的,如果提前还贷并不划算。据悉,等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分更多的是本金,这种情况下选择提前还贷的话意义不大。

  那么第三种情况就是等额本金还款还了1/3以上的。记者了解到,等额本金还款是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。因此,此时提前还贷也不划算。

  第四种情况是对于有高投资收益回报的和资金相对紧缺的。某银行理财师表示,在资金紧缺的情况下,提前还贷自然不合适。像有些家庭为了提前还贷开始借钱,有的甚至节衣缩食致使生活质量下降,那就没有必要了。此外理财师还建议,手里的钱用在了其他投资理财项目,且投资收益率高于贷款利率,投资收益高于贷款利息支出的话,选择提前还贷也不是很划算,因为投资项目的收益完全可以覆盖利息支出。

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