□ 本报记者 吕光社 赵德鑫

　　刚刚过去的“金九银十”，对大多数房地产开发商来说并不轻松，开发商使出浑身解数，特价房、认筹优惠、交几千抵几万等层出不穷的促销手段不断刺激着购房者的神经。但与此同时，市民在购房时的观望情绪愈加浓厚。根据济宁市统计局的数据，1-10月份商品房销售额为226.66亿元，同比下降2.0%，在房产价格方面，根据国家统计局11月18日公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，济宁市新建商品住宅价格指数显示房价已经出现了连续5个月的下跌，其中9月份环比下跌0.9%，同比下跌0.1%；10月份环比下降0.5%，同比下降1.9%；二手房的销售价格延续了下跌的走势，继9月份同比下降2.4%之后，10月份济宁市二手住宅价格指数同比下跌3.3%，“金九银十”并没有成为二手房产中介的“救命稻草”。

　　降价也要理性判断

　　“金九银十”期间，高新区两家楼盘的降价促销引发了市民的广泛关注。其中一家高档住宅楼盘甚至每平方米直接降价近万元。据该楼盘的销售人员介绍，当时降价的主要原因是项目的银行贷款到期，公司的资金链紧张。大幅度的降价收到了明显的效果，该楼盘的销售量得到显著的提升，资金在短期内迅速回笼。虽然本次降价实现了销售量的提升，但销售人员坦言，这样的价格对于开发商来说是赔本的价格。11月下旬该楼盘的再一次大幅提价印证了其之前降价赔本的说法，但频繁的价格变动从侧面也体现了当前房产市场中买方市场的主导性。另一家传出降价传闻的楼盘的销售人员在接受采访时并未正面承认降价的说法，“我们推出的只是少量的特价房，这是近期的促销手段，目前我们楼盘大部分的房源已经售出。”

　　记者在走访多家楼盘的售楼处时发现，整个9、10月份，虽然不少楼盘销售量只有去年的一半，但价格上并没有出现明显的变动。有楼盘销售人员表示，在楼盘建设完毕后，开发商并没有太大的资金压力，而该楼盘的地段也让开发商愿意守住当前的价格。相对而言，一些城郊中小开发商的期房在当前的市场背景下，往往会通过降价的方式帮助回笼资金。

　　房子降价与否，在市民观望情绪愈加浓厚的市场行情下，成为了一场开发商与购房者间的拉锯战。价格波动背后，是开发商与众多持币待购的购房者的博弈。在房产市场买方市场占据主导的今天，购房者需要对降价进行理性的判断。

　　在走访楼盘的过程中，有楼盘的销售经理表示，没有开发商会轻言降价。现房的销售价格不会轻易产生变动，主要有两方面的原因，一方面是现房比期房更容易销售，另一方面现房已经有购房者入住，降价也要考虑老客户的反应。同时，销售经理提醒消费者在选购房子的时候，不要把一些促销手段简单地认定为降价，一套房子的价格要看最后的实际成交价。一些楼盘虽然打出了交几千元抵几万元房款的广告，看似省下的几万元其实通过简单的价格调整就可以让整套房价达到原来的价格，还能起到促销的效果。消费者在购房时应理性的判断楼盘的各方面条件，以最终购房合同上的价格为准。

　　“黄金时代”一去不返

　　南池公园附近某楼盘的销售经理盛先生告诉记者，“现在的楼市还没有到最坏的时候，但想回到几年前火爆的房产市场，可以说没有了这种可能。”

　　2008年盛经理入行时，恰恰是楼市最困难的时候，当时一个楼盘一个月都卖不出去一套房子。2009年起随着国家利好政策的出台，房产市场迎来了连续四年量价齐升的“黄金时代”。尤其是2009年到2011年期间，即使楼盘的价格在节节攀高，但销售情况依然十分火爆。2011年的10月份，在另一家均价6000的楼盘，他一个人一天就要卖出一套房子。进入2012年后，价格与成交量虽然有所增长，但上涨的速度都开始减缓。从去年下半年开始整个房产市场的热闹不再，对于盛经理销售的改善型楼盘影响格外突出，去年的11月份盛经理只卖出去了一套房子。面对市场冷淡的情况，开发商也想尽了各种办法，以前买房子的时候需要排队叫号卖号，而现在很多开发商的广告传单直接在十字路口发放，“卖房子的和卖白菜的用的一样的营销手段。”

　　谈到目前的市场状况，盛经理表示客户的观望情绪依然浓厚，观望的原因归根到底还是钱的问题。“很多客户虽然有购房的意愿，但是在看房之后仍然表示需要再观察观察。”受当前市场的影响，不少购房者有着等待降价的想法，想看看过段时间价格能否降下来。此外一些购房者因为房贷政策也无法筹集充裕的资金。盛经理告诉记者，虽然9月底国家下发了新的房贷政策，目前与该楼盘合作的几家银行并没有开始实施。而且按照往年的经验，在春节之前是楼市销售的淡季，这个冬天整个楼市的行情不会出现大的转变。即使2015年开春后，购房者也会以刚性需求为主，改善型住房的购房需求并不会出现明显的提升。

　　二手房遭遇“冷冬”

　　在琵琶山小区的一家中介内，只有一名工作人员还在刷新着网页熬到下班。“去年的时候这附近还有三家中介，现在已经有两家中介倒闭了。没有生意，付不起高额的房租，今年对于二手房产中介可以说是举步维艰。”二手中介公司关经理向记者介绍道，今年以来，二手房交易就难以再现前两年的火爆场面，除了学区房在开学前交易比较集中外，很多二手房中介挂出后遭遇了无人问津的局面。房产中介虽然对“金九银十”做了充足的准备，但二手房交易量价齐跌的“金九银十”让不少二手房产中介商不得不面对生存的难题。

　　关经理告诉记者，往年的“金九银十”，一家房产中介公司4个人一个月就能卖出接近20套二手房，而今年算上环城西路的另一家门店6个人两个月总共才卖出去6套二手房。不仅仅销售量减少了，销售的价格也出现了明显的下降。与平时相比，一些卖家为了尽快出手手中的房子，在价格方面往往会有较大的让步。10月中旬的时候，关经理好不容易卖出去海关路与供销路交叉路口的一套房子，97.5平方米的房子原来标价65万，在等待了一月后降价10万元以55万成交。而在中介公司的展板上，一套141平方米的二手房从135万降到了115万，仍然无人问津。

　　“目前购买房子的客户主要是刚需型的客户为主，大部分都是为了结婚或者孩子上学新购住房。但与以往使用商业房贷购房不同的是，现在绝大多数的购房者都是以公积金贷款购房为主。”另一家房产中介公司的经理朱女士告诉记者，与7、8月份看房人数都很少的情况相比，“金九银十”期间，看房子的客户人数有所增加，然而其中下决心买房的客户仍占少数，市场的观望情绪依然浓厚。对于下一步的市场走向，从业近十年的朱经理有着自己的分析，“在‘金九银十’过后，今年的销售旺季已经结束，可以说当前市场的冷清会持续到明年春天。客户普遍都有买涨不买跌的心理，在当前的市场背景下更多客户选择等待一段时间，这是市场的博弈过程，但总体而言，整个房产市场将会步入逐渐回归理性的阶段。”