■ 地产行业记者 张 畅 张 君 吴亚男

　　话题缘起

　　2011年6月16日，地铁四号线（龙华线）全线开通，6月22日，深圳北站启用，同年12月30日，龙华新区正式成立。龙华自此跃入公众的视野，成为最受关注的新区之一，被誉为“深圳新中心”。

　　据相关数据统计，龙华房价一路看涨，尤其是2011年，地价和房价增长最快，新区交通利好不断。龙华楼市炙手可热，集中了大量高档社区，上个月更是拍出2.5万元/平方米的地王，房价眼看“坐三奔四”，已然不再是普通刚需们的战场。

　　龙华楼市为什么这样热？现在置业龙华还是一个好时机吗？该如何理性购买最适合自己的房子？带着这些话题，深圳特区报地产部日前走进龙华地产会客厅，举行了“2014年终置业系列论坛之上升通道中的龙华楼市”，与业界学者和开发商代表、代理商代表共同论道，为新生代购房者指点迷津。

　　龙华楼市为什么这样热？

　　巫石明：多重利好为龙华楼市提速

　　从开发商的角度看，龙华成为深圳楼市的热点取决于两个方面，一是距离决定了价值，二是政府的投入决定了起点和升值空间。

　　在距离上，龙华与各个区域的距离适中，交通非常便捷。同时，四号线、福龙隧道、新彩隧道建成通车，解决了交通瓶颈的问题，家在龙华的市民上下班很方便；另外是3000亿的资金投入，区域内的教育、医疗、商业等配套逐步完善，龙华很快就会成为深圳的又一个中心区。

　　这从前不久龙华的土地拍卖价格就可预见，2.5万元/平方米的楼面地价，充分显示了龙华新区目前的土地价值以及未来发展前景的良好预期。综合这几个方面，成熟的开发商一致认为龙华房价还有很大的价值空间，龙华楼市成为热点也就不足为怪了。

　　吕海峰：深圳下一个中心剑指龙华

　　从城市发展的脉络看，深圳过去是以福田-罗湖和宝安-南山为双中心，东至盐田大小梅沙，西到宝安西乡，城市呈扁平带状规划发展，距离拉得非常远，继续往东西向扩张受限，深圳必然往南北纵向发展。

　　客观上看，龙华地处深圳地理版图中轴线中心位置，因为基础配套设施没有完全到位，其价值还未突显出来，但目前却有大量白领居住于此。龙华的区位优势及地铁龙华线、深圳北站等便捷的交通，加上较低的房价，使得龙华有众多潜在的置业者。

　　主观上看，按照TOD交通导向型发展模式和基础配套设施建设支持力度，深圳城市需要向合理的、饱满的形态格局布置发展。有先天的地理优势，逐步成熟完善的基础设施，深圳大量的中产阶层支撑，城市格局发展的需求，龙华不火都难。

　　蒋尚礼：地铁四号线激活龙华市场

　　即便在今年年初深圳房地产市场相对萧条的背景下，龙华楼市依然大热，其根本原因就是龙华的地理优势、交通优势及其房价的洼地效应。

　　由于一直缺乏政府的引导，龙华成了失落的中心。然而，自通了地铁之后，龙华的发展势头彻底改观，地铁四号线不仅是深圳和香港的联接纽带，还是深圳、香港和全国的衔接点，尤其是深圳北站的建成通车，大大促进了深港两地和其它重点城市的经济往来。地铁的开通、高铁的建设给龙华的区域发展带来了革命性的变化，可以说，交通的打通激活了龙华楼市。

　　戴虹虹：置业者钟情龙华多在地铁和价格

　　深圳楼市东西向快速发展很大程度上得益于地铁一号线的连通，例如宝安中心区的第5大道，地铁开通前均价是8000元/平方米，开通后房价快速上涨，到现在均价已经卖到4万。

　　深圳办公地点较多的是福田、罗湖和南山，有大量白领在这里上班，交通是他们首要考虑的因素，其次就是价格。很多高级白领和刚需客热衷置业龙华，原因在于龙华的距离很近，坐四号线上下班非常方便，龙华的规划起点高，汇聚了很多高尚社区。现在的宝安中心区没有太多的新房，后海房价太贵，龙华却是价格洼地，理所当然，龙华有望成为发展迅猛的置业中心。

　　港铁上盖物业优势如何？

　　蒋尚礼：真正的地铁上盖物业价值空间更大

　　开发商做项目虽然有竞争，但都是在为龙华新区更美好的明天努力。龙华之所以是价格洼地，就是因为很多人还没充分了解龙华的价值。龙华目前的房价均价不到3万，到福田中心区不过20分钟的车程，这样的区域在深圳找不出第二个。而且龙华现在有这么多项目供选择，这是非常值得称道的，相信会有更多人通过置业认识到龙华的价值。

　　尽管地铁物业概念被开发商讲了很多年，事实上在深圳真正能享受到地铁便利的楼盘不多，很多楼盘都是建好后才通地铁，往往要走一段距离才能到达地铁口，只能称之为地铁沿线物业。地铁上盖物业是直接连通地铁出入口的物业，其价格一般要比地铁沿线物业高出10%-15%，比如大家所熟知的香港太古广场。

　　特发和平里是目前龙华唯一在售的地铁上盖物业，从龙华线龙胜站A、D出口天桥直通和平里双层商业、绿色公交总站，是享受到地铁便利的物业。

　　吕海峰：特发和平里属于纯粹港铁上盖物业

　　国际化都市路面交通拥挤问题是难免的，地铁的出现大大缓解了路面堵塞，不仅运行效率高，更有助于绿色出行。很多国际化大都市地铁交通占到交通出行的40%-50%，比如纽约。然而，全世界运营地铁较为成功的就是港铁，港铁也是极少数能够盈利的地铁公司，因为港铁将地铁建设和沿线地产开发捆绑在一起，把生活合理植入地铁，创造了“地铁+物业”的港铁轨道交通生活模式。

　　特发项目无缝连接港铁龙胜站，连廊很长，直通和平里花园，这一点和新加坡的地铁上盖物业很像，算是纯粹的港铁上盖物业。四号线很快会与香港连接，从这里出发去香港比从罗湖口岸、福田口岸过关更便捷。港铁上盖物业将吸引香港人前来置业，促进深港两地居住、商业和文化的交流，未来价值不可估量。

　　巫石明：借鉴港铁理念打造标杆

　　近期龙华片区准备开盘的项目有特发和平里二期、中海锦城、星河传奇和港铁天颂，已经开盘的有华业玫瑰四季和幸福城，整体竞争态势良好，每个项目各有优劣。特发地产作为老牌国企，一直坚守高标准的工程质量，并兑现对客户的每一个承诺，特发和平里就是按这两个基本原则打造的。

　　从项目楼体外立面到样板房室内装修，特发一直秉承高规格设计施工，采用国际流行的Art Deco建筑风格，端庄而不失亲和力，硬朗而不失视觉美感，楼间距超百米，户型方正实用。此外，项目二期88-180平方米单位是龙华区域内稀缺的单证产品，配套三梯三户和三梯五户豪宅标准，每户都带有景观阳台和大面积落地凸窗。

　　特发充分学习了港铁的设计理念和价值观，借鉴了香港青衣城、九龙天玺、将军澳东港城等各个项目的优点打造和平里。特发和平里是真正的地铁上盖物业，四号港铁线入户直达，繁华商业就在家门口，这是我们兑现“地铁送你回家”的承诺，下雨不用撑伞就能到家。

　　会客厅嘉宾

　　深圳市特发地产有限公司副总经理 巫石明

　　全球人居环境论坛秘书长 吕海峰

　　戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管 蒋尚礼

　　深圳至祥置业总经理 戴虹虹

　　刚需族如何理性购房？

　　巫石明：买房优选地铁上盖物业

　　要如何选择合适的房子？以前买房是“地铁跟人走”，现在买房应该是“人跟地铁走”，一方面是响应政府绿色出行号召，另一方面，更重要的是随着地铁线路越来越多，地铁出行更方便、更准时、更高效。“人跟地铁走”，买房首选地铁上盖物业。怎样才算地铁上盖物业？5分钟从家里直接到地铁口，这不同于地铁沿线物业，不需要跨越市政道路、转车。其次，买房子要充分做好功课，勤于比较，找性价比更高的，比如每个楼盘的规划设计、外部内部环境、采光通风，价格是否合适等。第三，要考虑自身的支付能力，总价和还贷的负担是否能承受，千万不要牺牲自己原有的生活品质。

　　另外，购房者要警惕高赠送率的项目。高赠送的面积一般是物业竣工验收后才加建的，结构会被破坏，容积率比较高，楼宇之间会存在对视和遮挡的问题，通风采光也会受影响，居住的舒适度和私密性都会大打折扣。特发和平里则完全不存在这些问题，项目严格按政府的规定赠送面积，有90平方米左右的刚需户型，也有145-180平方米的改善户型。

　　戴虹虹：居住舒适度和潜在风险不容忽视

　　“9·30”新政之后，整个深圳市场的看房客户明显增加，特发和平里营销中心平均每天都要接待近60批客户。这些客户中有首次置业的刚需白领，也有改善型置业者。针对这类客户，购房除了要考虑总价能否接受之外，还要考虑看中的房子能否满足居住需求。深圳城市发展空间非常有限，开发成本越来越高，房价不大可能下降，买房宜早不宜晚。

　　无论投资还是自住，买房都不能忽视居住的舒适度和潜在的风险。比如，赠送率高不一定就是好事，赠送的面积实不实用，平摊后的价格有没有更高？这些问题购房者都应该理性思考。