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深圳新中心价值趋向日渐清晰

  • 发布时间:2014-11-21 10:32:21  来源:深圳特区报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  ■ 地产行业记者 张 畅 张 君 吴亚男

  话题缘起

  2011年6月16日,地铁四号线(龙华线)全线开通,6月22日,深圳北站启用,同年12月30日,龙华新区正式成立。龙华自此跃入公众的视野,成为最受关注的新区之一,被誉为“深圳新中心”。

  据相关数据统计,龙华房价一路看涨,尤其是2011年,地价和房价增长最快,新区交通利好不断。龙华楼市炙手可热,集中了大量高档社区,上个月更是拍出2.5万元/平方米的地王,房价眼看“坐三奔四”,已然不再是普通刚需们的战场。

  龙华楼市为什么这样热?现在置业龙华还是一个好时机吗?该如何理性购买最适合自己的房子?带着这些话题,深圳特区报地产部日前走进龙华地产会客厅,举行了“2014年终置业系列论坛之上升通道中的龙华楼市”,与业界学者和开发商代表、代理商代表共同论道,为新生代购房者指点迷津。

  龙华楼市为什么这样热?

  巫石明:多重利好为龙华楼市提速

  从开发商的角度看,龙华成为深圳楼市的热点取决于两个方面,一是距离决定了价值,二是政府的投入决定了起点和升值空间。

  在距离上,龙华与各个区域的距离适中,交通非常便捷。同时,四号线、福龙隧道、新彩隧道建成通车,解决了交通瓶颈的问题,家在龙华的市民上下班很方便;另外是3000亿的资金投入,区域内的教育、医疗、商业等配套逐步完善,龙华很快就会成为深圳的又一个中心区。

  这从前不久龙华的土地拍卖价格就可预见,2.5万元/平方米的楼面地价,充分显示了龙华新区目前的土地价值以及未来发展前景的良好预期。综合这几个方面,成熟的开发商一致认为龙华房价还有很大的价值空间,龙华楼市成为热点也就不足为怪了。

  吕海峰:深圳下一个中心剑指龙华

  从城市发展的脉络看,深圳过去是以福田-罗湖和宝安-南山为双中心,东至盐田大小梅沙,西到宝安西乡,城市呈扁平带状规划发展,距离拉得非常远,继续往东西向扩张受限,深圳必然往南北纵向发展。

  客观上看,龙华地处深圳地理版图中轴线中心位置,因为基础配套设施没有完全到位,其价值还未突显出来,但目前却有大量白领居住于此。龙华的区位优势及地铁龙华线、深圳北站等便捷的交通,加上较低的房价,使得龙华有众多潜在的置业者。

  主观上看,按照TOD交通导向型发展模式和基础配套设施建设支持力度,深圳城市需要向合理的、饱满的形态格局布置发展。有先天的地理优势,逐步成熟完善的基础设施,深圳大量的中产阶层支撑,城市格局发展的需求,龙华不火都难。

  蒋尚礼:地铁四号线激活龙华市场

  即便在今年年初深圳房地产市场相对萧条的背景下,龙华楼市依然大热,其根本原因就是龙华的地理优势、交通优势及其房价的洼地效应。

  由于一直缺乏政府的引导,龙华成了失落的中心。然而,自通了地铁之后,龙华的发展势头彻底改观,地铁四号线不仅是深圳和香港的联接纽带,还是深圳、香港和全国的衔接点,尤其是深圳北站的建成通车,大大促进了深港两地和其它重点城市的经济往来。地铁的开通、高铁的建设给龙华的区域发展带来了革命性的变化,可以说,交通的打通激活了龙华楼市。

  戴虹虹:置业者钟情龙华多在地铁和价格

  深圳楼市东西向快速发展很大程度上得益于地铁一号线的连通,例如宝安中心区的第5大道,地铁开通前均价是8000元/平方米,开通后房价快速上涨,到现在均价已经卖到4万。

  深圳办公地点较多的是福田、罗湖和南山,有大量白领在这里上班,交通是他们首要考虑的因素,其次就是价格。很多高级白领和刚需客热衷置业龙华,原因在于龙华的距离很近,坐四号线上下班非常方便,龙华的规划起点高,汇聚了很多高尚社区。现在的宝安中心区没有太多的新房,后海房价太贵,龙华却是价格洼地,理所当然,龙华有望成为发展迅猛的置业中心。

  港铁上盖物业优势如何?

  蒋尚礼:真正的地铁上盖物业价值空间更大

  开发商做项目虽然有竞争,但都是在为龙华新区更美好的明天努力。龙华之所以是价格洼地,就是因为很多人还没充分了解龙华的价值。龙华目前的房价均价不到3万,到福田中心区不过20分钟的车程,这样的区域在深圳找不出第二个。而且龙华现在有这么多项目供选择,这是非常值得称道的,相信会有更多人通过置业认识到龙华的价值。

  尽管地铁物业概念被开发商讲了很多年,事实上在深圳真正能享受到地铁便利的楼盘不多,很多楼盘都是建好后才通地铁,往往要走一段距离才能到达地铁口,只能称之为地铁沿线物业。地铁上盖物业是直接连通地铁出入口的物业,其价格一般要比地铁沿线物业高出10%-15%,比如大家所熟知的香港太古广场。

  特发和平里是目前龙华唯一在售的地铁上盖物业,从龙华线龙胜站A、D出口天桥直通和平里双层商业、绿色公交总站,是享受到地铁便利的物业。

  吕海峰:特发和平里属于纯粹港铁上盖物业

  国际化都市路面交通拥挤问题是难免的,地铁的出现大大缓解了路面堵塞,不仅运行效率高,更有助于绿色出行。很多国际化大都市地铁交通占到交通出行的40%-50%,比如纽约。然而,全世界运营地铁较为成功的就是港铁,港铁也是极少数能够盈利的地铁公司,因为港铁将地铁建设和沿线地产开发捆绑在一起,把生活合理植入地铁,创造了“地铁+物业”的港铁轨道交通生活模式。

  特发项目无缝连接港铁龙胜站,连廊很长,直通和平里花园,这一点和新加坡的地铁上盖物业很像,算是纯粹的港铁上盖物业。四号线很快会与香港连接,从这里出发去香港比从罗湖口岸、福田口岸过关更便捷。港铁上盖物业将吸引香港人前来置业,促进深港两地居住、商业和文化的交流,未来价值不可估量。

  巫石明:借鉴港铁理念打造标杆

  近期龙华片区准备开盘的项目有特发和平里二期、中海锦城、星河传奇和港铁天颂,已经开盘的有华业玫瑰四季和幸福城,整体竞争态势良好,每个项目各有优劣。特发地产作为老牌国企,一直坚守高标准的工程质量,并兑现对客户的每一个承诺,特发和平里就是按这两个基本原则打造的。

  从项目楼体外立面到样板房室内装修,特发一直秉承高规格设计施工,采用国际流行的Art Deco建筑风格,端庄而不失亲和力,硬朗而不失视觉美感,楼间距超百米,户型方正实用。此外,项目二期88-180平方米单位是龙华区域内稀缺的单证产品,配套三梯三户和三梯五户豪宅标准,每户都带有景观阳台和大面积落地凸窗。

  特发充分学习了港铁的设计理念和价值观,借鉴了香港青衣城、九龙天玺、将军澳东港城等各个项目的优点打造和平里。特发和平里是真正的地铁上盖物业,四号港铁线入户直达,繁华商业就在家门口,这是我们兑现“地铁送你回家”的承诺,下雨不用撑伞就能到家。

  会客厅嘉宾

  深圳市特发地产有限公司副总经理 巫石明

  全球人居环境论坛秘书长 吕海峰

  戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管 蒋尚礼

  深圳至祥置业总经理 戴虹虹

  刚需族如何理性购房?

  巫石明:买房优选地铁上盖物业

  要如何选择合适的房子?以前买房是“地铁跟人走”,现在买房应该是“人跟地铁走”,一方面是响应政府绿色出行号召,另一方面,更重要的是随着地铁线路越来越多,地铁出行更方便、更准时、更高效。“人跟地铁走”,买房首选地铁上盖物业。怎样才算地铁上盖物业?5分钟从家里直接到地铁口,这不同于地铁沿线物业,不需要跨越市政道路、转车。其次,买房子要充分做好功课,勤于比较,找性价比更高的,比如每个楼盘的规划设计、外部内部环境、采光通风,价格是否合适等。第三,要考虑自身的支付能力,总价和还贷的负担是否能承受,千万不要牺牲自己原有的生活品质。

  另外,购房者要警惕高赠送率的项目。高赠送的面积一般是物业竣工验收后才加建的,结构会被破坏,容积率比较高,楼宇之间会存在对视和遮挡的问题,通风采光也会受影响,居住的舒适度和私密性都会大打折扣。特发和平里则完全不存在这些问题,项目严格按政府的规定赠送面积,有90平方米左右的刚需户型,也有145-180平方米的改善户型。

  戴虹虹:居住舒适度和潜在风险不容忽视

  “9·30”新政之后,整个深圳市场的看房客户明显增加,特发和平里营销中心平均每天都要接待近60批客户。这些客户中有首次置业的刚需白领,也有改善型置业者。针对这类客户,购房除了要考虑总价能否接受之外,还要考虑看中的房子能否满足居住需求。深圳城市发展空间非常有限,开发成本越来越高,房价不大可能下降,买房宜早不宜晚。

  无论投资还是自住,买房都不能忽视居住的舒适度和潜在的风险。比如,赠送率高不一定就是好事,赠送的面积实不实用,平摊后的价格有没有更高?这些问题购房者都应该理性思考。

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