商用物业

　　据高力国际最新发布的研究报告显示，由于进入年底市场传统消费旺季，本季度广州零售消费市场表现较上半年有所回暖，整体零售物业租赁市场表现稳健，较上半年活跃度上升。来自服饰、餐饮、休闲娱乐等业态品牌租赁需求上升。奢侈品牌对天河商圈青睐有加，多个项目继续通过业态或主题定位调整提升竞争力。本季度，广州大型购物中心市场新增约70000平方米供应，约占整体库存的2.2%。大型购物中心首层平均租金录得每平方米每月人民币724.7元。

　　整体空置率10.9% 较上季度下滑

　　高力国际数据指出2014年第三季度，位于番禺区的荔园新天地正式开业，为广州大型购物中心新增约7万平方米优质零售物业供应，约占整体库存的2.2%。尽管有新增供应冲击，但得益于良好的租赁需求表现，加上新增项目在年初已通过试营业培育市场，本季度整体空置率水平录得10.9%，较上季度有轻微下滑。

　　根据广州政府相关部门、科研机构和天河路商会共同发布的天河路商圈指数研究表示，随着太古汇高端商业项目的开业，广州国际奢侈品品牌的数量得到质的提升，天河路商圈也成为众多国内外知名零售商和商品运营商首选的目标市场。本季度，天河路商圈租赁较为活跃，主要租赁成交包括：纪梵希广州首家精品店、服饰品牌I.T&A BATHING APE、餐饮品牌如TWG tea和鼎泰丰餐厅、护肤品品牌Fresh等落户太古汇。时尚服饰品牌如MOUSSY、SLY及VICTORIA’S SECRET已落户天河城广场。正佳广场通过调整业态，已引入休闲餐饮品牌乐凯撒，生活集合店走心生活馆等。

　　核心商圈多个项目继续通过业态或主题定位调整提升竞争力，如位于天河路的维多利广场以快时尚品牌UNIQLO为核心主力店，转型成为VT101快时尚体验中心；时尚天河则通过“稻草人农庄”继续深化体验式购物潮流。周边商圈大型购物中心项目则更主要集中在引入休闲娱乐业态，如“百老汇”广州首店选择进驻白云新城凯德广场；维纳斯KTV选址番禺区荔园新天地，营业面积达5000平方米。

　　租金结构性下调

　　2014年第三季度，全市大型购物中心首层平均租金录得每月每平方米人民币724.7元（按建筑面积），较上季度相比有轻微下调，主要由于周边新增供应租金偏低带来的结构性下调。核心商圈包括天河、越秀等项目平均租金基本保持稳定，有轻微上升。周边商圈如番禺、白云等区域为吸引主力商家进驻，提升项目入驻率，多在租金、免租期等方面提供一定优惠。

　　高力国际指出，在宏观经济环境方面，国内及广州经济增长预计都将保持平稳发展态势；根据中国社会科学院发布的最新预测结果，我国2015年经济增速将在7%左右，尽管较今年7.5%的预期继续持放缓态势，但整体仍处于合理区间。稳健的经济运行环境将为零售消费市场带来利好。受消费模式改变等因素影响，传统购物中心业态等将面临挑战；随着各购物中心加大体验式、家庭消费业态比重，未来购物中心发展将形成新的业态格局。

　　供应方面，高力国际预计，第四季度广州将有包括番禺万达广场等投入市场，为大型购物中心市场提供约13万平方米新增供应。但根据项目目前招商情况，高力国际预计尽管有新增供应入市，但整体空置率上升有限。由于新增项目位于城市外围商圈，整体租金水平偏低，预计将在一定程度上拉低全市平均租金水平。

　　随着中心区购物中心竞争加剧，加上广州城市外扩发展态势，周边区域人口数量和消费力逐步提升，多个商业地产开发商选择在城市外围区域落子，如日本永旺梦乐城未来或将落户广州知识城，万达则计划投资约500亿元在广州花都打造万达文化旅游城。

　　南方日报记者 许蕾