近日，番禺一广场开业，记者走访发现，虽然广场内部人流旺盛，但是出售给小投资者的金街却并未营业，且出现招租困难的情况。

　　记者在多家购物中心尤其是周边区域的商业中心发现，虽然自持部分大都出租顺利，但是小投资者购买的铺面却面临出租不顺、租金下降的尴尬。业内人士表示，目前区域商业物业入市进入快车道，扎堆致竞争加剧，而相较而言，大型社区铺的回报稳定，风险相对较小。

　　文、记者林晓丽、潘彧图、记者王维宣

　　投资经历：

　　综合体街铺不如社区铺

　　“之前我投资了不少购物中心周边的街铺，但现在发现，购物中心铺租普遍下降，无法达到最初的预期。”投资者王先生对记者表示，自己在广州白云区的一个购物中心购置过几个街铺，当时预期租金为300元/m2，而在第一年，租价确实达到了期望，大概为270~280元/m2左右。但是租客生意不佳，最初是冲着购物中心的品牌过来的，对商场的期望比较高，后来哪知并没有做旺，两三个月之后就开始和我们谈降租，到了今年，价格已经到了200元/m2左右。“我的铺位置不错，绝大部分商铺现在的租金只有170元/m2上下。”

　　和购物中心商铺投资形成鲜明对比的是其在增城某大型楼盘中投资的社区铺。“现在这种大型社区铺好过综合体，租金始终做到了稳中有升。”其介绍，目前其社区铺投资的回报率达到4%左右，相比购物中心铺而言，收益更加稳定。

　　投资商铺必看

　　1新增：据戴德梁行等机构统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万至13万平方米计算，仅今年的新增供应就要4~5年才能消化完毕。

　　2存货：据阳光家缘网统计数据显示，广州商铺供应连续三个月创新高，广州商铺在8月创出有记录以来月度历史新高后，9月和10月继续创出有记录以来月度新高，其中商铺未售套数为34882套。

　　3投资关键看：周边地段本身的商业氛围、规模和阶段，如果各方面都已经成型，则投资的风险相对较小，但如果是起步阶段，租金回报肯定不会太高，但是后期的成长性可能会更好。

　　4两大核心：投资商铺尽量瞄准人气，依赖因素越少越好。除了看人气外，依据城市发展、规划、交通等综合因素，还要看什么团队来操作，一定要是成功的专业团队，并要对该团队操作过的盘有所调查。

　　5对比：就区域商业和社区商业的商铺投资比较，从长远来看，区域商业覆盖范围更广，价值更高，但是由于被赋予的提升空间越高售价也会更高，因此不能单看价值，还要看投资回报率。

　　探访：购物中心“内部火爆外部冷清”

　　王先生的投资遭遇并非个案。上周六，推迟了近一年时间开业的万达广场终于正式营业，与场内的火爆形成鲜明对比的是，场外的步行街相当冷清。据知情人士介绍，由于金街是出售给个人投资者的，并非与场内实现一体化经营，因此开业时间不会与万达广场同步，几乎所有的万达广场的金街开业时间一般都比购物中心推迟。另外，由于开业时间推迟了一年，也影响了招商及商户的经营信心。

　　而记者调查发现，三年过去，白云某广场也存在场内与场外冰火两重天的尴尬，金街人气冷清，投资者大呼养铺三年仍不见盼头。记者昨日在现场看到，该广场金街人流量依然不旺，铺面开张的比例也并不高，一楼的铺面大都开门迎客，但是二楼基本都还在招租的阶段，贴着招租广告，而对面的白云步行街一楼铺面都有不少没有开门。

　　有消息人士透露，目前白云该广场场外金街大部分以餐饮业态为主，而餐饮业的承租能力并不高，多家商铺每平方米的租金仅100元/m2出头。“当时，投资者可是花了高价购买的这些商铺，每平方米的价格高达近10万元，如此计算，没有十年难以收回成本。”

　　供应过剩：区域商业物业扎堆 趋饱和

　　接受记者采访的多位商业人士均认为，区域商业开发是城市发展的趋势， 但从目前各区域商业开发的情况看，均存在商业项目扎堆供应的问题， 如番禺万博中心商圈，就已聚集了海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、番禺万达广场、四海城等商业项目。

　　当前，商业地产商在各地跑马圈地。以广州为例，在中心城区商业地产趋于饱和的情况下，番禺、白云、金沙洲等区域也在不断建商圈。

　　广东流通业商会执行会长黄文杰提醒，目前由于商业物业供应出现过剩，再加上近几年来零售业持续低迷、电商的冲击，部分商圈的商场铺位已经从过去的一铺难求，变成买方市场。一些新运营的商场生不逢时，租金回报率比前几年明显下降。

　　投资商铺：

　　傍大款还是接地气？

　　而从市场上看，核心商圈的商铺由于稀缺，售价堪称铺王，如上下九的新铺，售价高达每平方米上百万，并非普通人能投资的。商铺投资的聚集点更多放在了区域商场的商铺和社区商铺。那么，当前投资这些商铺要注意什么呢？

　　“与传统核心商业不同，区域商业的辐射能力较低，客群主要以周边为主，也就是说需求较为固定，在此情况下不断有新商业供应，会面临巨大竞争。”黄文杰指出，像万达广场外的步行街，就依赖着整个购物中心，但是又是附属品，并非主体。目前，区域商业都处在成长期，其发展不能与核心商圈同日而语，区域商业的崛起非两三年内的事，由于竞争激烈，优胜劣汰也将明显。

　　而合富辉煌市场研究部副经理郭定基认为，区域商业，也就是购物中心的风险会稍微大一些，“尤其是外围的购物中心，发展不起来的话，可能十几二十年都未必能够有好的回报。而社区商铺，或者中心城区的商场铺，风险相对小。”

　　“如果推荐的话，最有保值和稳定回报的肯定是市区的一些临街商铺，或者大规模社区的铺面，社区比较大，消费人群比较多，也比较高端，可以支撑出租率。”但是这些铺面大都入市成本比较高。而如果喜欢高成长性的商铺，可以选择番禺商圈；如果愿意再多守一段时间，则可以选择萝岗或者金沙洲这类人口导入较为明显的地区。