借款金额低于房产估值;以借款公证和抵押登记治“老赖”;注重实地调研

　　和信贷房产抵押贷款三法待验

　　■本报见习记者 刘 琪

　　刚刚过去的10月份，或许对许多投资人而言是“黑色十月”。38家问题平台接连出现——诈骗、提现困难、老板失联……在又一次倒闭潮来临之际，这些神经紧绷的投资者似乎将目光投向了做房产抵押的P2P平台，有不动产作为抵押的标的或许能给他们带来更多的安全感。

　　投资者王先生此前在接受《证券日报》记者采访时就表示，投房产抵押标心里更踏实一些，“一是觉得有房子抵押，就算借款人不还钱了也还有房子可以卖;二是房抵标一般金额都比较大，更容易投上，那些几万(元)、十几万(元)的小额标根本抢不上。”

　　那么，到底什么是房产抵押标，其是否存在风险，如何控制风险……带着这一系列疑问，本报记者对目前中国最大的房产抵押借款平台之一的和信贷进行了采访，作为和信旗下企业，和信贷的交易额在1年多的时间里超过了17亿元，这也从侧面印证了投资人对于房产抵押标的认可。

　　和信金融总经理曹志伟表示，借款人以房产作为抵押借款，平台会进行公证、委托、抵押登记等手续，形成完整的抵押和借贷关系。当借款人无法还款时，平台有权对房产进行处理。而且，借款人能借到的金额绝对低于房屋本身价值。因此，投资者的资金安全相对可以得到保证。

　　遵循“物有所值”的原则

　　“房产抵押标是有抵押物的，对于这些做抵押的客户，我们遵循的是‘物有所值’原则，在‘物有所值’的情况下，我们才会为借款人提供资金。”曹志伟对《证券日报》记者解释道，“即便借款人的个人资质非常好，是企业的法人或者股东，但是他的房子只值500万元，他跟我借500万元也是不会批的。这就是在遵循物有所值，我们首先要保证投资人资金的安全，而不是先去看借款人在做一件什么事情。”

　　值得一提的是，借款人在平台上能借到的金额是绝对低于房屋本身价值的。

　　据悉，和信在对房价进行评估时，会通过一个联网系统查询该房屋近3个月的市场价格获得最低价格，同时从两家第三方房产中介处获得该房屋可销售的最低价格，取这3个最低价格数的平均值后，再在此基础上“打个折”。

　　“这么做的原因首先是保证投资人资金的安全，同时对借款人也是一种约束。”曹志伟解释道。

　　当借款人房产的价值与借款金额相匹配后，下一步就会进入抵押操作流程。据曹志伟介绍，其首先会在公证处做一个有效期限是2年的借款公证，然后再建立委托关系，包括委托抵押、解押、还款、买卖等环节。最后，在这些手续完成后，还需要去建委进行抵押登记，也就是借款人把房产抵押给出借人。在经过3-5个工作日后，和信可以凭借受理通知单去建委拿取房本和房屋他项权证。

　　“我们有了公证和房屋他项权证，就形成了一个完整的抵押关系和借贷关系，这也就意味着当借款人在不能履行合同义务或者没有能力履行合同义务时，和信可以不经过借款人就把这个房屋进行过户，这也是保障投资人利益的方式。”曹志伟表示。

　　“实地调研”必不可少

　　几乎在所有的P2P平台，都有“老赖”的存在。对于逾期，和信也有自己的一套办法。

　　“借款人在我们这儿押着物，而且我们前期做了借款公证、抵押登记，这个借款公证最低限度的作用就是强制执行，不用再去起诉、开庭、宣判，一旦你不还钱马上可以去向法院申请强制执行。而且，逾期还款还有违约金、滞纳金，这些都是在借款协议上规定的”。曹志伟说，比如客户还不了钱了，催收部门就会建议他把房屋卖掉，一般情况下客户都会配合。

　　“因为在房屋不卖掉的情况下，按照规定滞纳金会逐日增长，但问题最终还是要解决，拖的时间越长，付出的成本就越高，借款人早解决把房卖掉的话还能留下一笔钱。”曹志伟对记者这样说。

　　如此看来，在这样的借贷关系下，即使借款人无法还款，但是当平台对抵押房产进行处置后还是可以有效保证投资者的资金安全的。

　　不过为了进一步降低风险，平台还会去了解借款人的借款用途，比如派经验丰富的人员去追踪访问、拍照取证来核实借款缘由及用处。此外，平台也会对还款来源进行考察，“比如一些流水账、进出货单、银行卡的来往记录，还有库存、店面经营时长、营业执照、上游相关合同等，这些东西都会有专业的人员来辨别真伪，以及进行必要的评估。”

　　注重考察城市“经济支柱”

　　“另外，公司业务目前都在一线城市开展，比如北京、上海、广州、深圳等，因为一线城市房价的抗压性比较高。”曹志伟告诉记者，和信去一个城市开展业务前期主要考察以下三点:一是人口，二是经济支柱，三是房价。

　　“为什么要把经济支柱放进去?比如山西和鄂尔多斯，它们的经济支柱分别是煤和矿，一旦这两个行业出现问题，那么全市甚至全省的经济支柱就有了问题，房价就有可能下跌。我们要去的是(产业)发展比较均衡的地方，而不是某一个行业是经济支柱的城市，以此降低风险。”

　　在曹志伟看来，抵押房产的价格在短时间内大幅下跌，是房产抵押对平台带来的风险之一。“另一个更大的风险就是地震，一地震就全没了。所以风险这个东西，就看人怎么去想。”他笑着说道。

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　　投资者据此入市风险自担