在当前的年轻人眼中，拥有自己的房子确实是一件很幸福的事。很多人为了拥有自己的房子一直在奋斗着，期望着成为有房一族。不过，对于初次买房的很多人来说，在大量的专业名词和繁琐手续面前，经常会一头雾水。近期，有部分年轻市民来电咨询关于购房房贷方面的相关问题，希望得到解答。为此，记者专门咨询了海南省住房公积金管理局和注册房产经济人。

　　□本报记者 邓宇

　　房贷中的专业名词和繁琐手续常会让人一头雾水。本报记者 石中华 摄

　　哪种贷款方式更实惠

　　“目前，主要的购房贷款方式有两种，分别是住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。”采访中，在海口某地产公司任职的中国注册房产经济人敖文兵告诉记者，从他所掌握的市场情况看来，目前购房者多为刚需，选择公积金贷款的更多一些。

　　敖文兵说，从贷款利息和还款压力上来看，大家都会一目了然，肯定是公积金贷款更便宜。“不过，相对于商业贷款来说，公积金贷款的门槛更高，手续也更多一些。”他如此提醒道。

　　记者也从省住房公积金管理局了解到，所谓的个人住房商业性贷款其实就是银行按揭贷款，相比较而言，住房公积金贷款在购房贷款中更为划算，而且在办理抵押和保险等相关手续时收费也减半。不过，要进行公积金贷款的前提是，贷款人必须每月缴纳公积金，而且公积金贷款上限为50万元，放贷时间最长30年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。

　　哪种还款方式更划算

　　“房贷中的等额本金和等额本息有什么区别？”90后的海口女孩叶娟仪正和男朋友在商量买房，但对于男友口中的这些名词，她真的是一头雾水被绕晕了。

　　海口农商银行金盘支行的工作人员解释说，所谓等额本金是指将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少，随着时间推移，每月月供会逐月减少。而等额本息是指本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。

　　那么，这两种还款方式究竟会带来多大区别呢？据介绍，如果以购买首套房，贷款期限20年，按基准利率6.55%，贷款金额100万元为例：如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为165.77万元左右，第一个月月供9625元，最后一个月月供4189.41元，但如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额就要达到179.64万元，平均每月月供7485.2元。如此算下来，等额本息要比等额本金总利息高出了13.87万元。

　　“目前银行在办理房贷时，如果市民不提出特别要求，基本都是办理的等额本息还款。”敖文兵告诉记者，其实两种还款方式各有特点，根据通胀的原理，在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度(等额本息)，比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减(等额本金)。

　　他建议说，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入，可以采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益；如果对自己的理财能力没多大信心或对未来收入预期降低，则可以选择等额本金还款法。

　　何时提前还款更适宜

　　“提前还款有没有必要？”“哪种提前还款方式更合算？”……针对众多读者关于提前还款的咨询，敖文兵说，是否要提前还款，其实需要贷款人视个人情况作决定。他说，贷款人在决定是否提前偿还房贷时通常需要考虑三个问题：首先是未来是否还有房贷借款需求，利率水平如何？其次是要考虑闲置资金的潜在收益。最重要的是考虑已还款时间。

　　敖文兵指出，如果贷款人选择等额本息还款方式还款到中期或者选择等额本金方式还款期超过三分之一时，实际已经偿还大部分利息，因此选择提前还贷意义有限。相反，如果还款时间不长，选择提前还贷可明显节省利息支出。

　　记者从数家银行了解到，提前还贷方式一般主要有五种：一是全部提前还款，这种方式的利息支出最少，但需要贷款人量入为出；二是部分提前还款，不改变月供只缩短还款期限，此种方式节省利息较多；三是部分提前还款，只减少月供不改变还款期限，这种方式可以减轻每月负担，部分节省利息支出；四是部分提前还款，减少月供同时缩短还款期限，这种方式既省利息，又减轻月供压力；五是剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种方式虽然减少了部分利息，但月供要增加，相对来说不是太划算。

　　最后，记者也提醒贷款人，虽然提前还贷可以节省利息支出，但一般银行都要求还款时间超过一年才能申请提前还贷，如果“违约”，贷款人可能要承担一些费用，需要提前考虑。