上半年全国零售业关店160家创新高 商场租金整体下降

　　“北京路步行街，一商铺月租从4万元降至3万元，降幅达到25%。”一位零售业资深专家爆料。

　　在电子商务大潮的冲击下，零售企业及品牌商纷纷收缩战线，关店动作频频。而与之唇齿相依的百货物业、城市综合体也出现了供大于求、招商难。冰与火的矛盾导致租金下降甚至退租，这种态势下，投资商铺前景几何？

　　文、图、记者林晓丽 林琳

　　调查：

　　部分商场租金年降幅达10%～20%

　　在北京路附近上班的零售业资深专家告诉记者：“租金不得不降，高租金租户承受不了就会走。”

　　在广州拥有数十家门店的一日三餐负责人卜华平告诉记者，与前几年商铺租金大幅上涨不同，今年未感觉到商铺租金上涨，甚至有下滑。

　　有不愿意透露姓名的知名零售企业负责人告诉记者，目前广州商场的租金整体呈下降趋势，只有个别商场的租金能够坚挺，很多商场年降幅达到10%～20%左右，特别是下半年，整个零售业看不到前景，只有“灰霾天”。“如白云区某购物中心，原先最贵的租金达到每平方米2000元，如今1000多元就算不错了。”该人士透露。

　　该负责人告诉记者，一方面，零售企业生意难做，太高租金实在难以接受。另一方面，零售低迷导致商场不断去百货化，引入餐饮娱乐等体验业态，但是餐饮类的承租能力仍不及时尚类商品。“虽然餐饮业的租金已经比以往提升了，如以前购物中心内的餐饮租金水平为四五十元，如今由于很多新兴餐饮的加入，餐饮类的租金已经可达到上百元，但仍比不上零售租户。”

　　该人士举例称：“如我们运营的一个购物中心，五楼是做床品的，原先租金是每平方米一百多至两百元，如今转租餐饮，降至几十元至100元左右。”

　　该人士表示，租金即使不下调，也没有太大的空间上涨，因为商户难以承受。

　　据第一太平戴维斯近日发布的第三季度房地产研究报告显示，三季度全市主要优质购物中心首层平均租金水平稳中调整。天河路几大商场目前属于稳定成熟阶段，租金涨幅保持在10%左右，另一方面，越秀传统商圈活力欠缺，部分商场租金下调，以保持吸引力。

　　现状：供应量过大、消费低迷

　　昨日，记者走访广州多家商场，发现包括花城汇、万菱汇、西城都荟、中华广场、流线前线等多家商场出现明显空置。在人气非常旺的流行前线，记者看到，十几家商铺大门紧闭，其中新装修的一排商铺中，虽然招商至今数月，但仍有9间商铺未开业。

　　而由于摩登百货8月份撤场，西城都荟更是出现大面积的空置。不过，西城都荟相关人士并未回应招商情况。

　　记者观察到，受到消费低迷、店商冲击以及竞争加剧的影响，零售业纷纷收缩战线。最新数据显示，今年上半年零售企业关店160家，创下历史之最。而下半年各地零售企业关店消息依旧频频传来。除了大店停业撤场，不少服装品牌也频频关店，如拥有多个知名品牌军团的绫致时装近期也纷纷从部分商场撤柜。有传闻称，绫致时装内部下达命令：今年不开新店，月销售低于10万元的店都得关。

　　与多地商业地产遭遇降租乃至退租形成鲜明对比的是，仍然有很多城市在跑马圈地、大兴土木，建造新的城市综合体或大型购物中心。

　　对此，广州地产专家韩世同甚至直言，商业物业已呈不良竞争。广东流通业商会执行会长黄文杰指出，零售业的低迷、电商的冲击，再加上供应的过剩，部分商圈的商场铺位已经从过去的一铺难求，变成买方市场。一些新运营的商场生不逢时，租金回报率比前几年明显下降。

　　预测：

　　未来三五年商铺升值空间不大

　　中原地产工商铺区域营业经理吴锋表示，据中原地产的数据显示，今年前10个月中原的商铺成交额与去年同期相比增长一成以上。

　　据了解，10月份广州市场的住宅和商业成交量创下近20年来的新高，其中集中在新区域，如萝岗、黄埔的商业地产成交量出乎意料，杨箕的新项目几乎清货。“这证明市场气氛并没有不好，只要有好的项目还是会受到很多人的关注。” 吴锋说，过去老一辈炒家在这个行情下不一定会入市，但后继的投资者实力很强，近期新买家入市极为主动。

　　在价格方面，中原地产数据显示，近期商铺买卖价格并没有下跌，反而有稍微的上涨，幅度在5%~6%之间。“涨幅放缓了，但是这才是正常的。”吴锋如此说道。

　　对于商铺投资前景，前述零售企业负责人认为，商铺租金回报率的下跌，将导致商铺价值的下降，至少未来三五年商铺的升值空间不大。同时，商铺投资收益率将降低，如果不计物业升值，投资回报率每年仅3～4个点，远远比不上目前银行理财产品动辄5%以上的收益。

　　不过，黄文杰指出，商铺价值不同楼价，商铺的价差很大，有价值洼地的存在，投资价值依然有，商铺投资不能一棒子打死，但是，“一铺养三代”的观念也要改变。黄文杰认为，部分优质商铺仍有投资价值，位置很重要。

　　吴锋还特别提醒道，这几年，随着商业地产热，“格仔铺”、分割式商铺应运而生。这种商铺对于实力不够的投资新手是“定时炸弹”：“缺乏长期规划的商铺，生存价值不大。”吴锋表示，很多师奶客喜欢小商铺，因为拿着100万元，卖股票不够胆，所以想着“一铺养三代”。但没想到结果变成“三代养一铺”。

　　铺租同比微降

　　据第一太平戴维斯第三季度房地产研究报告显示，三季度全市主要优质购物中心首层平均租金水平稳中调整，同比下降0.3%，至每平方米每月662.9元。租金变化呈现分化趋势，天河路商圈内业态品牌升级调整频繁，其租金水平继续领涨全市。

　　新增供应

　　需消化四五年

　　据戴德梁行等机构统计，今年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。如果以过去5年年均消化10万~13万平方米计算，仅今年的新增供应就要4~5年才能消化完毕。而据阳光家缘网统计数据显示，广州商铺供应在8月~10月连续三个月创新高，商铺未售套数为34882套。

　　未来商铺

　　将不温不火

　　中原地产报告预测，未来一手市场不温不火。第三季度广州一手商铺供应量累计达25.95万㎡。在如此大体量的供应下，市场成交则显得冷清，虽第三季度市场成交15.31万㎡，但7月数据含大量去年滞后的网签。