■行家来论

　　9月30日，央行、银监会联合发文《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，内容包括：加大对保障性安居工程建设的金融支持；积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

　　其主要要点为，对于购买首套房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构执行首套房贷款政策；对拥有2套及以上住房的家庭，银行业金融机构应审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率；鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

　　房地产政策从行政化调控进一步回归市场，在房价持续下跌、成交量下滑的背景下，作为调控政策核心的限购和限贷政策已全部放开。未来的一段时间，政策组合拳的效应将增强，改善性需求的入市有利于促进市场成交量的回升。未来房地产政策仍有继续放松的空间，政策驱动下，看好未来一段时间房地产板块的表现，建议关注销售较高、估值较低的一二线地产公司。

　　临近年末冲量，战火聚焦核心城市。开发商逐步加大了一线城市（北上广深）及二线核心城市（南京、天津）的开盘量，此外，也加大对核心城市中供给过大区域的开盘量（杭州等）；临近年末冲量的阶段，开发商加大了对于优质储备的消耗，核心城市较为良好的供求现状，结合当前政策的适度放松，为开发商冲刺全年销售佳绩提供了良好的保障；另一方面，对于三线城市的推盘依然谨慎，考虑三线城市供求形势严峻，即便是加大推盘力度，也看不到什么立竿见影的效果，索性置之不理；未来年内地产行业的销售相关数据，将关注于二线核心城市，以及一线城市项目的销售情况。

　　从房地产价格走势来看，价格同比下降的城市由7月份的3个增加为19个，8月份70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨0.5%，低于7月份的2.6%，房价同比涨幅继续缩小。价格环比下降的城市仍为64个。环比涨幅方面，8月份70个大中城市新建商品住宅环比平均下跌1.2%，比上个月0.9%的跌幅继续扩大，呈现加速下跌趋势。临近年末冲量，现金流压力大的背景，开发商更可能的选择是以价换量。建议投资以满足刚需和改善性需求为主，投资及投机性需求暂不考虑。

　　另外，近期全球金融市场出现了罕见的大幅震荡，欧美股市暴跌，债券收益率大降，布伦特原油和美元指数均大幅下跌，VIX指数则大涨15.18%。国际市场热议美股牛市结束，大宗商品熊市，债券牛市。究其原因，9月份美国零售和制造业指数意外显著收缩是催化剂。近来在全球经济中，美强欧日弱，中国增速换挡，其他新兴经济体乏善可陈。世界寄希望美国带领全球经济走出低谷，但美国9月份数据显然让世界失望了。近期美欧日中四大经济体的PMI指数均出现了不同程度的回落，市场开始重新反思未来全球经济增长前景：继续复苏还是复苏夭折？

　　受经济预期下滑影响，近日外盘连续暴跌，外资也持续流出A股，使市场转向调整预期风险增大。在市场赚钱效应不再的情况下，特别是十八届四中全会和沪港通前后，预计有可能引发获利抛售或资金减持而导致下跌持续的风险。上证指数上周上冲乏力，谨慎空方力量趋强。

　　展望四季度，市场或冲高回落。企业盈利、无风险利率下行、增量资金流入、IPO保持稳定的节奏、沪港通预期等积极因素可能在四季度减弱，加上海外的一些不确定性因素，都容易对市场构成冲击。短期来看，要谨防全球金融市场动荡向A股传导的风险。但从中期看，由于中国此轮牛市驱动力来自改革提振风险偏好和降低无风险利率，因此，美欧金融市场动荡可能在短期会干扰中国市场情绪，中期来看中国“转型牛”仍在路上。

　　万辉斌（作者系建设银行东莞分行理财顾问）