郑永胜

　　温州市两级法院多年以来坚持农房买卖合同有效的观点，审理了大批农村房屋合同买卖纠纷，有力地维护了当事人的合法权益，收到了良好的社会效果。

　　所谓的农房是指建造在农村集体土地上的房屋，领有集体土地使用权证书和房屋所有权证书的合法建筑物。根据民法理论，认定合同无效一般基于如下因素，一是看订立合同时当事人是否属于无权处分；二是看合同的标的物是否属于禁止流通物或限制流通物；三是看是否违反了国家法律和行政法规的效力性禁止性规定。

　　从农房的情况看，出卖人的房屋一般都属于村民合法建造并领有房屋所有权证书和集体土地使用权证书，出卖人出售房屋不属于无权处分。同时，农村房屋属于生活资料的一种，不是法律规定的禁止流通物或限制流通物。

　　《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这表明，法律并不禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，便丧失了再申请宅基地的权利。《物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。该条款也表明，如果宅基地是不能转让的，那么国家就不会通过法律规定要求及时办理变更登记。而判断合同无效主要基于《合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”。从目前的情况看，尚没有国家法律和行政法规强制规定农房是不能交易的。从最高法院的司法解释看，也没有作出农村房屋买卖合同无效的规定。

　　省高院1992年《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》第四条第5项规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”

　　1999年5月6日国务院办公厅发布国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》下发后，不少法院的审判开始转向“合同无效论”，但温州市两级法院仍然严格遵循民法原理和按照法律规定，审慎稳妥地执行“合同有效论”的观点，审理了大批案件。

　　据不完全统计，2003年至2005年，瑞安、瓯海、苍南三地法院就受理了农村房屋买卖案件350件，其中许多案件的当事人借口农房买卖非法要求宣告合同无效，其背后的真实原因是由于房价上涨，当事人想通过诉讼退房从而谋取更大的利益。

　　农房买卖有效，有利于贯彻诚实信用原则，不违背法律规定，有利于维护正常的房地产交易秩序，因此温州中院原则上确立合同有效。但有两个例外，一是严格执行土地管理法的规定，对于宅基地买卖，一律宣告无效；二是对于没有审批手续的小产权房交易合同，一律宣告无效。

　　由于司法导向正确，违反诚信的当事人不能通过诉讼得到非法利益，温州地区的农房买卖案件呈现逐年降低的趋势，现在每年进入二审的案件平均在10件以下，总体保持平稳态势。