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海外投资中国时代来袭

  • 发布时间:2014-10-22 00:32:37  来源:中华工商时报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  随着中国企业“走出去”,很多企业已经在海外买地购房,一部分先富起来的高净值人士也已把投资目光转向美国、澳洲、英国等地——

  中国安邦保险日前以人民币近120亿元的“天价”购入有120多年历史的纽约华尔道夫酒店。从纽约地标大通曼哈顿大厦、通用汽车大厦,到位于伦敦金融城中心的劳合社大厦……世界一线城市的地标建筑正在被中国企业、投资基金收入囊中。

  就在中国企业海外买房不断升温之时,国务院常务会议近日决定,取消对一般境外投资项目的核准制度。专家认为,境外投资新政策将打破过去在外汇管理、跨境资金流动方面的多重限制,促进海外投资一系列制度建设走向完善,但海外买房风险不可不防。

  海外置业掀狂潮

  为了采访这一选题,中华工商时报记者给全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产投资基金创始人张民耕打电话,他告诉记者,盛世神州美元基金在美国已经拥有13个项目,3000多套出租公寓。此举创下了中国基金海外购房的最高纪录。

  同时,记者又收到一个邮件,曾经以9.28亿美元买下小超人李泽楷的盈科中心、创下海外私募基金在中国最大单项物业收购案的基汇资本,从全球最大规模的投资管理、风险管理及顾问服务公司之一贝莱德手中,购得伦敦的ExchangeTower,总成交价为1.91亿英镑。从2010年至今,这已是基汇资本代表大中华区客户在伦敦收购的第5个项目。

  其实,这还只是中国人海外置业的冰山一角。随着中国企业“走出去”,很多企业已经在海外买地购房,一部分先富起来的高净值人士也已把投资目光转向美国、澳洲、英国等地。

  就在中国企业和公民走出去的同时,海外房地产项目和中介纷纷来华,也想从中分一杯羹。其中就有号称世界顶尖豪宅物业代理、在全球各地豪宅销售市场占据领导地位的苏富比国际房地产,该行日前获得中国商务部批准,在海南、北京开设分公司,据悉,这是国内第一家海外房产中介。

  显然,中国房地产业已经悄然生变,从国内“不动产投资”变成了国际化、资本化运作。

  中国人的美国梦

  如今,扮演日本人当年角色的是中国人。安邦保险买下美国历史上重要的标志性建筑纽约华尔道夫酒店,成为迄今为止中国公司在美最大一笔地产交易,也创下了美国单一酒店最高成交纪录。就像当年日本人买下洛克菲勒中心一样,此举被称为“战利品式交易”。

  中国人之所以步日本人的后尘,其道理与当年日本是一样的。中国虽然顶住了人民币的升值压力,但中国经济自加入世贸之后,已经持续增长10多年,人民币购买力明显提升。2005年汇改以来,近10年间,人民币兑美元升值已经超过30%。而美元由于金融危机和量化宽松政策明显贬值。中国的亿万富豪数量已经超过美国,其所拥有的资产也已富可敌国。据2014年胡润百富榜资料,从首富马云个人财富1500亿元,到第100名财富135亿元,100多位富豪拥有的资产已达数万亿元!

  北京苏富比国际房地产首席执行官柯凯文说,美国梦就是买一套房。对于中国富豪来说,在美国买一套房简直易如反掌。即使不是亿万富豪,“你如果在北上广深拥有几套房产,只要卖掉一套,就可以去美国投资房产。”张民耕如是说。

  中国的政策也鼓励企业和个人去海外投资。10月6日,商务部9月中旬宣布的许多对海外投资审批的政策开始陆续生效,这是加快“走出去”战略的重要一步。数据显示,2014年中国企业境外投资总额有望超过1000亿美元。仲量联行近日发布的研究报告显示,2014年上半年,中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%,达到54亿美元,增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%,达到15亿美元。

  收益可观

  很多人认为,中国人去海外置业,市场风险、法律风险、汇率风险、利率风险等很多,收益率也不一定比国内更高,但实际并非如此。

  目前,国内房地产投资依然受到严格限制,而美国欢迎外国投资,尽管也会有民族主义的呼声,但美国有可靠的产权保护,有优良的经营环境,有完善的法律制度。张民耕说:“美国房地产经过金融危机,正从底部往上升,正处在一个上升周期的初期。”柯凯文也持同样观点:“美国的房产市场至今尚未恢复到2008年的水平,存量不多,前几年价格涨得相对快些,这两年每年上涨基本在5%左右。邹良东也称,澳大利亚今年上半年房价上涨10%以上,两年回报可达15%-20%,租金除了还贷还有盈余,加之澳元贬值(澳元比人民币已从原来1:6变为1:5),在澳洲买房等于价格打了折扣,比投资北京房产回报高。

  张民耕认为,人民币升值压力已经解除,下一步的趋势很可能是美元升人民币降,如果在美国继续投资,汇率风险并不大。如果要准备回来,可能要买些对冲产品,防范汇率风险。

  中国人投资国外房产,法律风险的确存在。张民耕认为,作为非移民目的的投资者,个人海外购房的时代已经过去。除了投资费用增加、税率不如出租优惠外,管理费用包括房屋管理费用,以及聘请律师费用高是一个主要问题。而且,个人运用美国法律总不如机构来得专业。

  在海外投资置业有三大优势:一是房贷手续简单,二是安全性高,三是回报率稳定。在美国,首次购房者缴纳房产税时可以抵扣贷款利息。据张民耕介绍,美国房贷利率为年息2%,租金回报在8%左右,用于出租的公寓还有缴税优惠。大城市出租公寓出租率在85%-95%之间。由于美国、澳洲房地产都处于危机后的复苏上升期,升值收益和租金收益都在稳步上升。

  盛世神州美元基金一期在亚特兰大购买了一个广场项目,是一个170多套集合的出租式公寓,已持有1年零8个月,增值47%,年租金净回报率是8.2%。另一个休斯敦社区项目,是一个9个社区集合的资产包,有2594套房,已有8个月投资,可带来年化10.2%的纯租金收益外,还带来了增值。基金的资产增值规模已经达到了92%。

  前车之鉴

  中国企业频频出手海外买房,究竟是分享高收益的“蛋糕”,还是将吞食盲目投资的“苦果”?

  高力国际北亚区董事总经理柳维伦认为,中国企业在世界各地开拓业务,以及本地居民到国外旅行限制放宽后,使本地投资者更多了解海外物业市场。“海外房地产市场的门槛较低,政策也相对宽松,这些因素更是提高了投资者对海外房地产市场的青睐程度。”

  复旦大学全球投资与贸易经济研究中心主任袁堂军指出,国务院的境外投资新政策意义重大,或将打破过去外汇管理、跨境资金流动方面的多重限制,改变出海企业以国资背景为主的格局,促进手握大量现金和外汇储备的民营企业出境投资。

  专家表示,应当支持那些在国内有着坚实的主营业务和雄厚背景的企业出海,寻求符合国际产业链发展规律的并购资源。“但如果仅仅因为手有闲钱而盲目投资,则有可能重蹈日本的覆辙。”袁堂军如是说。

  实际上,上世纪80年代末,日本国内房价高企、日元迅速升值,日本企业也纷纷走出国门,收购在他们眼里“相对低廉”的海外地产。1989年,三菱地所斥资14亿美元购买了被认定为“美国国家历史地标”的洛克菲勒中心。而在1990年,日本人又斥资8.4亿美元购买了位于美国加州的圆石滩高尔夫球场。

  专家认为,当时日本人的海外收购,多少带有一些投机色彩,也缺乏对海外市场的足够了解。实际上,日本人购买的海外资产很多都出现了经营不善难以为继的窘境,而洛克菲勒中心和圆石滩高尔夫球场也最终以更低的价格回售给了美国人。

  袁堂军指出,发达国家的制度法律、企业文化跟国内的现实环境都有很大的差距,而资产配置也是一个非常复杂的过程。境外股东不是“慈善家”,收购将是一场“硬碰硬”的较量。

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