随着限贷松绑、公贷松动救市政策出台，楼市能否转暖?记者调查济南市场发现，每一救市政策出台，会短时间内刺激市民购房需求，但不久便“失效”。购房者在观望，开发商也在观望。

　　改善型楼盘:节后客户少四成 置业顾问23点还促销

　　15日上午，舜华南路与经十东路附近一家改善型楼盘陆续有人来看房，但项目负责人对来访量不太满意:每天平均五六组的客户比“十一”期间减少了四成左右，人明显少了，购房者又开始了新一轮的观望。

　　该负责人说，这种冷清从10月9日起比较明显。“十一”期间，信贷松绑释放了很大的需求，尤其是二次改善置业者，一个星期的业绩都能顶上9月份近一个月的了。不过，假期过后，该负责人发现，已经成交的客户都“不允许银行”放贷款，宁可交违约金，也不去办贷款手续，坐等首套房七折利率的优惠。

　　客户犹豫了，开发商着了急，“没有了涨价的底气”。现在市场并不乐观，不能“由着性子想涨价就涨价”。该负责人说，近期计划再推出70多套房源，这些房源的位置相对要好，但价格基本没有调整。

　　该项目不远处的另一家改善型楼盘，此前声称国庆节卖得很好，节后要涨价。16日23点多，该项目置业顾问给记者打来电话说，又将推出一些新的房源，价格延续国庆期一口价房源优惠，抓紧看房。电话中记者听到，案场人声嘈杂，他们在加班加点抓客户忙促销。

　　17日，记者来到售楼处了解到，除了国庆优惠外，还推出了“零首付、七折利率”的促销。置业顾问说，虽然七折贷款利率很难实现，但购房者贷款基准利率与7折优惠利率之间的差额，开发商将会从总房款中给予优惠，“银行不给钱，我们补”。

　　刚需楼盘:“无底线”拼价 想方设法完成任务

　　“济南东北边的两个大盘，价格竞争无底线。”这是近期省城地产圈里热传的一句话，大家对这俩项目的动态很是关注:开发商想尽一切办法，拼价格抢客户。以价换量，完成年终任务。

　　“我们今年任务有20多亿元，目前还有4亿没有完成，压力很大。”16日，工业北路一家刚需楼盘的项目经理李女士叹了一口气。客户七八成都是首次置业，很多在等七折利率。

　　信贷松绑后，国庆期间来访量增多。但是假期过后，来访量减了一半。李女士说，“客户盼着更大的政策，新一阵观望又有了苗头。”

　　来访量与成交量的回落让李经理有所着急，价格基本降到“成本价”，只能把握客户心理再找其他方式。“只有把客户吸引到案场，才有成交的可能。”李经理说，项目又推出一栋楼做“提前预订房”的活动，购房者可以先交一万元首付，剩余首付款分两年还清。

　　“刚需楼盘很大程度上拼的就是价格。”小清河北路一家楼盘打的是“低价入市”，这家与李经理竞争激烈的项目“截留”了他们不少北园大街的客户。

　　项目负责人说，他们计划11月开盘的项目体量很大，目前认筹客户已到了5000多组，各种团购也在进行，价格最低每平米5000元起，认筹期间还有“1万抵2万”的活动。“保量”远比“保价”重要。

　　业内人士:把房子卖完是关键 价格涨不起来

　　9月30日，信贷松绑消息发布至今，仅有半个多月时间，市场上就以“十一”假期为分水岭又发生了变化。不少楼盘负责人对市场这种“反复”有些担心:“有政策刺激，促进一拨成交，政策稍一消化，市场就又观望”。从7月10日限购放开到限贷松绑，市场都是同样的表现。

　　“去库存”，这是每家开发商都会提到的问题。目前市场上供过于求的现状不会给开发商带来涨价的底气。在济南思源房地产经纪有限公司总经理李成龙看来，限贷松绑对市场而言，绝对算不上“强心剂”，最多只能算是“止跌剂”，如果有的项目年终任务过重，“止跌剂”的作用也是有限的。

　　我省最大的房地产调研机构世联地产统计显示，今年1到9月份，济南住宅供应量为51239套，同比增加16.6%，今年住宅新增40405套，同比增加16.1%，但是从成交量来看，今年1到9月的成交量为34806套，同比下跌1.4%。山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江说，目前济南市内五区的住宅库存量为350多万平米，消化周期大约在6个月。

　　“从数据来看，从现在到年底也是去库存的关键时期，这也决定了价格不会大涨。”朱江认为，但是也不排除部分企业会根据库存量去化的情况，对价格进行微调。