优惠实在，促销新颖。今日开幕的2014秋交会上，不少楼盘可谓下足了功夫。但从今年参展的170余楼盘看，更多开发商铆足了劲儿在产品上，大量创新产品得以亮相。全明、大阳台、挑空露台、可变空间……这些耳熟能详的字眼，已从早期的广告词成为了购房者挑选房子的参照标准。

　　业内专家指出，洋房、别墅、高层3大住宅形态中，同类型物业购房者低龄化趋势越发明显，购买实力加强，而他们在功能需求上更重品质个性。因此，在市场供应量爆发的今天，重庆楼市正在创新寻求突围。

　　重庆晨报记者 李强 报道

　　高层

　　依托赠送，紧凑满足功能性

　　高层产品在保证功能的前提下，正步入“小时代”。

　　铭腾机构调研报告显示，从标准层（指平面布置相同的住宅楼层）和梯户比两大指标来看，2010年的T6（1层6户）标准层面积为567平方米，而目前T18（1层18户）的标准层面积为954平方米，户数增多，标准层面积增大。

　　龙湖地产重庆公司营销总监兼策划中心总监罗政表示，高层产品的潜在客群是首置型刚需，他们对首付、月供的承担能力有限。同时，他们更追求房间的功能化，会选择两房和三房为主。

　　因此，当前高层产品的面积正在做“小”，40平方米做两房，60—70平方米做三房，通过“一房+小功能房”、“两房+小功能房”、小露台等赠送，以满足房屋的功能化。同时，整个户型功能偏紧凑化，传统的客厅开间为4.2米，现在做到3.2米—3.5米，有的甚至做到了2.9米。

　　以龙湖·拉特芳斯“上空”为例，产品采用挑高设计，套内45—53平方米的空间开拓出110平方米左右的使用空间。主力户型为三卧室带衣帽间、观影室、化妆间，适合家庭成长的各种功能空间需求；而在金科“小系列”里，户型被命名为“1+X”和“2+X”，“1”就是一房，“2”是两房，“X”就是无限的可变空间，可顺应居者在相对长的一段人生周期里的人口、功能需求的变化。

　　在重庆六韬地产机构总经理李晶看来，在面积不变的情况下，功能性的增加必然是以牺牲舒适性为代价的。房间面积变小、开间变窄、采光面变小、梯户比增加都是集约化趋势的体现。

　　洋房

　　变高变胖，梯户比增大

　　铭腾机构调研报告显示，在功能稳定的前提下，当前洋房楼栋正在变高、变胖，梯户比增大，且放弃了层层退台，“11+1”、“T3”、“T4”产品逐步增多。同时，为做大容积率，围合、半围合洋楼产品不断出现。此外，洋房的全跃层产品也在增多，阁楼利用充分，实现了“高赠送”。

　　李晶表示，重庆洋房市场出现了高层化和集约化的趋势。其中，高层化趋势除了体现在楼层拔高之外，还体现在外立面向高层靠拢，“退、露、错、挑”等特点已很难看，取而代之的是与高层一样整齐的外立面。而洋房户型也出现了高层化和集约化的趋势，市场上已经出现了套内面积60平方米左右的迷你洋房，以及2梯4户的点式洋房。

　　别墅

　　两极分化，各领风骚

　　2014重庆别墅市场正呈现出“两极分化”。一方面，重庆首个“90墅”出现，销售面积86平方米，可实得却达到了240平方米，通过“低总价、高赠送”赢得市场；另一方面，以龙湖两江新宸“紫宸”为代表的纯独栋别墅组团，作为千万级的高端别墅，其凭借7.7亿元的认购，卖出了全市一年半的千万级别墅销售总和。

　　罗政表示，高端别墅在设计上，将更多地去考虑“奢侈享受”。“结合高端客群的生活、商务、社交细节要求，我们将商务交际、小型会所、接待3大功能融入，给予居者无尽的享受空间。同时，还会将厨房分层，比如上层为中式厨房，下层为西式厨房。”罗政说。

　　与此同时，别墅产品也呈现出“经济化”，通过控制面积，多赠送，从而控制总价。“这类产品多以叠拼或‘背靠背’的形式出现，如复地花屿城、法蓝西庄邸等。”李晶表示。

　　而万科城曾推出的“洋房化”别墅产品更是将这种理念发挥到了极致。通过巧妙设计，在5层楼高的建筑内，每个单元可以放入4户“别墅”，且每一户都可以享受到别墅才能享有的独门入户、花园、露台等空间。可以说是别墅的“洋房化”，也可以说是洋房的“别墅化”。

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　　专家提醒：

　　创新户型，且买且珍惜

　　提到楼市产品创新，优地美营销机构董事长沈光明给出了一个基于市场的观点，就是消费者渴望更“大”更“多”的空间，开发商就得绞尽脑汁“送出”更多的面积。“正由于需求越来越多样化，购房标准越来越细致化，能突围创新、赢得销售的产品正变得越来越稀少。”沈光明说。

　　建筑设计师朴祥志介绍，“随着今年7月全新《建筑工程建筑面积计算规范》的发布实施，对当前很多所谓的‘偷面积’绝招带来巨大杀伤力。例如阳台赠送不得超过房屋面积的17%、商住产品高度设计不得超过5米、客厅和餐厅可以挑高但不能超过35%等。也就是说，开发商能拿出来赠送的空间也越来越少，楼市产品的创新变得越来越难。

　　不少专家和业内人士均表示，虽然当下楼盘都努力在往创新之路前行，但是好的产品正越来越稀少，消费者且买且珍惜。