央行昨发文调整住房贷款政策

　　首套房贷利率重回“七折时代”

　　贷款已还清再次购房算首套，二套以上房产不再“禁贷”

　　□本报记者 蒋敏华

　　持续一周之久的限贷取消传言，终于尘埃落定。昨日，央行正式发文调整住房贷款政策，首套房贷利率下限由之前贷款基准利率的0.85倍下调至0.7倍，认定标准也大幅松动。与此同时，二套以上住房贷款，也由过去的“禁贷”变为“好商量”。

　　首套房贷利率最低打7折

　　昨天下午4时许，央行官方网站发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对现行的房贷政策进行了较大调整，其中以首套房贷政策的调整最为引人关注。

　　《通知》要求，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。而在此前，首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.85倍，这也意味着首套房贷利率将重回“七折时代”。

　　《通知》对首套房的认定标准作了重大调整。2011年3月以来，银行对首套房的认定标准一直是“认房又认贷”，如果购房者名下已经有一套房产，无论贷款是否已还清，再次购房都算作二套。根据新的政策，如果名下现有的一套住房贷款已经还清，再次购房贷款政策按照首套房执行。这也就意味着，今后将会有更多的购房者享受首套房贷政策优惠。

　　今年5月以来，央行以及银监部门相关负责人曾在多个场合表示，将进一步支持居民的购房需求，此番对首套房贷政策调整，早有市场预期。首套房认定标准放松，受益最大的是改善型需求，以20年等额本息100万元商业贷款为例，按照之前的政策（贷款利率为基准利率的1.1倍）利息总额为89万元，按照最新政策（贷款利率为基准利率的0.7倍）利息总额为53万元，可省下36万元。

　　二套以上住房贷款好商量

　　除了对首套房大开“绿灯”之外，《通知》还对二套以上住房贷款政策松绑。按照之前的政策，银行不得向购房者发放第三套住房贷款，但是新的政策对二套以上住房贷款却并非一概说不。

　　“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”这是新政策对二套以上住房贷款的相关规定。这也意味着，像杭州这样一个已经取消限购的城市，无论购房者名下拥有几套房，只要已经还清贷款，再次购房也还有可能从银行获得贷款。

　　值得一提的是，《通知》中央行并没有明确规定二套以上住房贷款的首付比例以及贷款利率，而是把最终决定权交给了银行。此前二套房贷首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。市场人士认为，二套及以上住房贷款最终执行的首付比例以及利率，预料高于首套房，但又明显低于原先的政策，符合差别化信贷政策的调控思路。

　　市场高库存压力短期难改

　　7月29日余杭萧山全线取消限购，8月29日杭州主城区全线取消限购，此次房贷政策又迎来重大松绑，杭州楼市是否会迎来触底反弹？

　　昨日，房贷政策调整的消息引起市场广泛关注。“2014再不买房就踏空了”、“杭州楼市迎来真正春天”……多数业内人士认为，限购取消和限贷松绑的双重利好，显然有利于提振市场信心，将有助于杭州楼市回暖。

　　但也有一些市场人士保持谨慎态度，表示不应对限贷松绑的市场效应作过度期待。“政策见底并不意味着市场见底，期待2014年的四季度和2009年的二季度一样，几乎不可能。”景瑞地产杭州公司营销总监丁浩如是认为。

　　汉嘉地产副总经理陈焕春则认为，杭州楼市虽然已经度过最艰难的时期，但是鉴于当前的市场库存量高企，限贷松绑并不能根本改变市场供需关系。“这次房贷政策调整受益最大的是改善型需求，首付比例以及贷款利率都大幅下调。但是这部分购房需求在整个市场中的比重并不是最大的，不足以改变市场基本面。杭州楼市在限购取消之后成交量大涨，可是库存量不降反涨，目前库存已突破14万套，供大于求的市场状况并不会因为房贷新政而立刻改变，未来楼市的主旋律依然是‘以价换量’。”

　　当然，房贷新政的市场效应几何，还视乎银行对政策的执行力度。如果仅仅是少数优质客户才能享受首套房贷七折利率优惠的话，那么其市场效应也就会大打折扣。