□地产评论员孟子谅

　　随着人口向传统市中心以外迁移，上海城市次中心的低总价商用物业迎来了新的机遇，并在今年以来表现活跃；在旅游地产市场，高速公路、旅游景区等配套的升级，也给当地的旅游地产项目带来了全新的发展动力。

　　商业地产

　　城市“次核心”低总价物业受宠

　　上海中原地产研究咨询部数据显示，今年截至9月18日，商业地产（含商铺、写字楼和酒店式公寓）成交量为192.5万平方米，同比下滑31%。

　　虽然商业项目成交量受大环境影响下滑较为明显，但其中也不乏亮点。

　　从今年上半年的成交状况来看，小户型、低总价的投资型物业正在成为市场热点。其中，上半年成交火热的青浦卓越世纪中心、嘉定MAX未来等项目均为单价在2万元以内，面积为50-70平方米左右的小户型商住两用产品。

　　而在第四季度，还将有位于奉贤和青浦的两座宝龙城市广场，以及位于嘉定南翔的新明KIDMALL等低总价投资物业面市。

　　德融地产营业二区总监苏汝亮表示，近期市场上的投资需求主要集中在“次核心”的小户型写字楼、中环以内的商住公寓以及伴随外环外综合体建设而出现的小面积低总价商铺，毕竟核心区商用物业存量太少，即便有少量入市，也不是一般投资者能够承受的。

　　“体验式”构筑商铺未来

　　世邦魏理仕今年4月发布的报告中提到，2014-2016年，上海购物中心新增供应预计将达到约330万平方米。未来如此大体量的供应，使购买商铺等零售类商用物业的投资者正面临着较大的竞争压力。

　　然而在开发商对商铺类物业不断的升级与改造之后，以体验式为特色的小户型商铺有望在未来脱颖而出。

　　高纬环球亚太区零售商租户代表部董事宁孝言表示，“未来，体验式需求的增长将继续推动零售商用物业的扩张，促其成为提高入住率、吸引客流的关键。” 例如去年开业的淮海中路K11和iAPM，都以其特色的体验式运营赢得了消费者和业内的一致认可。

　　在今年即将开盘项目中，位于南翔的新明KIDMALL便提出了其在华东首创的“一站式、体验式”的儿童消费理念。在日前项目的见面会上，大批客户前来咨询，显示出了一定的市场热度。

　　后期运营决定LOFT“钱”景

　　商住两用公寓，由于其兼顾了居住和办公的双重功能，已成为了商业地产投资者不可忽视的重要物业类型。

　　然而对于商住型物业来说，除了项目周边的配套之外，开发商在项目交付之后的运营，更能够决定物业的投资回报前景。良好的运营模式，将会在招租、配套品质等方面给项目本身以巨大的利好。

　　高力国际相关分析人士指出：“投资商住型物业，企业的运营能力是关键。目前的LOFT市场，已经从产品硬件发展到开发商软实力的比拼阶段。除了地段之外，未来的LOFT产品还需要有良好的后期培育和管理。”

　　在这方面，宝龙显然是“业界翘楚”。奉贤宝龙城市广场于今年7月开放了样板房，并在当天吸引了约300余人排队参观。而在第四季度，该项目和位于青浦的另一座宝龙城市广场将同步入市，有望给当下的商业地产市场带来一定冲击。

　　旅游地产

　　配套、服务升级成增值关键

　　2014年全国旅游工作会议上的数据显示，2013年全年中国的旅游收入约2.9万亿元，旅游人数达到32.5亿人次。旅游业呈现出巨大的发展潜力。而与此同时，旅游地产的相关投资也在不断加码。

　　中国房地产研究会数据显示，过去30年，中国旅游地产投资总额仅8000亿元，而近两年，每年的投资总额却都超过了1万亿元。另获悉，在下周即将揭幕的“十·一”房产会上，中国旅游地产博览会也将首度亮相。

　　今年以来，随着虹桥交通枢纽的成熟以及沪嘉、沪翔、沪常高速等多条连接江苏、浙江的高速公路的建成与升级，长三角区域的旅游地产获得了全新的发展动力。

　　比如今年开盘或加推动作不断的首创青旅岛尚、水月周庄等旅游地产项目，均受益于区域配套的升级而赢得了市场的广泛关注。

　　对于旅游地产项目而言，交通以及其他相关配套的升级或许比住宅更加重要，因为其将不仅使旅居生活更加便利，也将大幅提升产品的增值前景。

　　区域升级提升物业价值

　　得益于S26沪常高速延伸段的通车，淀山湖正在成为上海周边的“度假首选”。今年7月底，首创青旅岛尚的拍卖活动引起了市场的强烈关注。据了解，该消息传出后，项目现场两周之内出现了上千人次的“看房潮”，在今年观望情绪普遍较浓的背景下殊为不易。

　　而在去年轨交11号线花桥段通车后，连接“花桥-锦溪-周庄”的“旅游7线”公交就成为了上海市民周末短途旅行的重要交通方式。受此影响，水月周庄即将面市的90平方米别墅产品未推先热，据售楼处透露，目前现场看房客户一直比较多，项目蓄客状况良好。

　　此外，保利西塘越也受益于西塘启动国家5A景区创建工程，其地段价值受到了置业者的广泛认可，项目开放以来屡屡迎来热销。

　　今年第四季度，伴随着以上三个项目的新品入市，上海购房者的旅游地产投资也将迎来关键的时间节点。

　　完善服务免除“后顾之忧”

　　早期进入旅游地产的部分房企，由于经验不足，且缺乏相关的行业标准和规范，属于“摸着石头过河”，往往在项目建成之后便将精力投入下一个项目，而在业主入住之后，出现无人管理等情况。

　　随着市场的成熟，大型房企的跨界进入，为旅游地产市场带来了新的契机。房企在旅游地产的建设中，更多地关注整体的配套和发展，一站式的服务，力求形成一个稳定长期的经济共生体。

　　譬如保利西塘越，不仅在原有的旅居概念基础上，增加了7层老年公寓，设立康复中心和保利自属物业，还有效地提高物业管理效率，为业主提供养生、体检及康复护理服务。无独有偶，水月周庄也与知名健康休闲机构万肯合作，打造集开发咨询、运营投资管理和温泉健康管理的多重服务体系，提供包括娱乐餐饮、亚健康检测、天然温泉、道家养生、运动理疗于一体的生活服务体系。