□地产评论员 蔡琦雯

　　9月即将过去，往日的“金九”还未出现。但是，随着刚需产品供应的逐步放量，加之周边城市限购的放松，使得市场预期转好，入市窗口隐现。

　　一些受访购房者表示，并非不愿出手，实为选择太多，无从入手。对此，业内人士称，“轨交”、“地段”、“品牌”仍是置业不变的定律。

　　■刚需市场现抬头购房者偏爱轨交房

　　购房者说——

　　陈先生急着想买套婚房，并打算过5年后再换房。他认为婚房应首选附近有轨交的房子，这样就能吸引更多的人流，那么未来周边的配套肯定也能跟上，同时意味着房子升值空间也大些，更容易出手。

　　因为住地附近没有地铁，李小姐则常常抱怨“上班只能靠公交，仅仅路上时间就用了1个半小时，青春都浪费在出行上了。”对于很多刚需购房者来说，轨交真的很重要。

　　刚需现入市窗口

　　目前，虽然9月的楼市成交量起色并不大，但是刚需产品的成交量上涨幅度较为可观。

　　据德佑地产数据显示，截至9月17日，9月新房成交量为36.52万平方米，同比8月、7月上涨约17%、20.06%。其中，面积在90平方米以下，且单价在2.5万元/平方米以下的房源成交量为9万平方米，相较8月、7月上涨了37.54%、43.78%。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，今年上半年刚需楼盘的表现并不佳，但是近期刚需市场有明显“抬头”趋势。

　　新虹桥首府项目相关负责人林驾云也认为，刚需楼盘供应有增多迹象，预计到年底刚需产品成交量将平稳上升，购房者应抓紧入市。

　　轨交房仍是刚需首选

　　就刚需产品而言，购房者仍偏向选择轨交房。

　　陆骑麟指出，今年库存高企，全市平均去化速度约需19个月。然而，惠南板块和青浦新城两大刚需板块，虽然库存量较大但去化速度快，仅需5个月左右。他指出，这些外郊环板块虽然远，但是只要有轨交通过，加上单价较低，就会成为刚需置业首选。

　　还记得轨交11号线的开通，缩短了昆山到上海市区的时间路程，也因此促进了昆山花桥楼市的大热。

　　以位于松江九亭的新虹桥首府为例，项目紧靠轨交9号线九亭站，自8月加推以来已基本售罄，再次证明了轨交效应。林驾云表示，项目还将于10月份加推一批新房源。

　　品质不容忽视

　　然而，林驾云指出，对于刚需购房者而言，不能只关注交通而忽略了项目周边的配套和产品品质。

　　中原地产研究总监宋会雍也表示，占据了规划利好的刚需板块成交较突出，例如受大虹桥辐射的青浦华新板块以及受迪士尼和自贸区双重辐射的临港板块等。

　　以青浦华新的农房西郊半岛项目为例，项目入市以来一直备受购房者青睐。据该项目相关负责人表示，项目尽享华新区域的成熟配套，足以满足平时社交文娱需求。另外，项目在园林布局上也煞费苦心，尽显海派风格，带来精致的产品。

　　宋会雍指出，购房者置业最好选择品牌房企开发的产品，在品质上更有保证。

　　项目信息：

　　保利蔚蓝林语：在售96平方米3房，精装修交付，另有150-160平方米叠加别墅。

　　经纬城市绿洲：目前主推90平方米2房、103平方米3房、133平方米4房房源。

　　新虹桥首府：在售85平方米和116平方米精装2房房源。

　　万立城：在售80-100平方米3房。

　　■改善市场或回暖地段仍是决定性因素

　　购房者说——

　　“当初由于预算不高，选择了小房企开发的楼盘，小区环境较差，且物业不予管理，因此这次我换房的首要要求便是品牌房企开发的楼盘，小区质量要有保证。”林女士抱怨道。

　　而孟先生指出，自己是个要求低碳节能的人，因此买房子也首选科技产品，“虽然售价较一般产品高些，但是更节能，品质更好，计算起来性价比更高”。

　　改善型市场有望回升

　　目前，大户型房源库存压力高企。据上海中原地产统计，截至9月18日，新房面积在140平方米以上的房源存量高达800.8万平方米，占全市库存的6成以上。

　　但是，上海中原地产研究总监宋会雍表示，改善型市场有望回升。他指出，目前上海虽没有取消限购，但周边城市放松大户型房源限购的信息，将使市场预期转好，吸引大批置业者。

　　同时，有房企人士坦言看好未来市场，其认为上海确实有放开大户型限购的理由。

　　宋会雍还表示，目前中高端产品优惠幅度较大，当前或是抢占最后一波“红利”的时刻。

　　稀缺地段项目备受宠

　　日前，绿城黄浦湾推出当天认购金额即达10亿元的消息引爆了市场。业内人士指出，这除了“绿城”的品质效应外，主要因为项目地处稀缺地段，可独揽外滩一线江景。

　　而今年楼市的“黑马”——金大元御珑公馆，一直备受关注。据其售楼员介绍，项目受自贸区辐射，吸引了大批豪宅客户，该区域也逐步形成继联洋、碧云之后的上海新兴集中型高端豪宅生活区。

　　宋会雍指出，滨江物业和新兴豪宅区的产品升值空间较大，因此备受中高端客户追捧。

　　同时，内环的土地寸土寸金，区域的供应更是紧缺，因此一旦有新项目入市也会吸引市场关注。以建邦16区为例，其位于虹镇老街，该区域近年来鲜有新盘推出，建邦16区二期可以说填补了这一空白。据售楼人员表示，“每天都有几十组购房者电话或是到现场咨询。”

　　科技型住宅成时尚

　　近年来，人们对居住环境的要求越来越高，而对于楼盘也更趋向于选择“科技”、“环保”楼盘。

　　住宅项目渗入科技元素，已成为了一种新的时尚。三湘地产就推出了能除霾的“三湘森林海尚”，据悉，该项目采用了“新风＋空气净化＋热回收”的空气净化系统，通过二次净化过滤家庭生活产生的污染。

　　另外，近期入市的中鹰黑森林，用高端智能品质引领了绿色科技住宅的时尚潮流，新一期产品更引入了19项德国、瑞士智能科技系统。

　　正如购房者吴女士所说：“住在拥有好户型的房子还不够，享有现代化科技的居家生活才是最惬意的。”

　　项目信息：

　　金大元御珑公馆：在售面积220-300平方米之间4房房源。

　　建邦16区：预推出91-161平方米户型。

　　上河湾：在售面积为148-275平方米3-4房。

　　绿洲雅宾利花园:在售面积为109-180平方米的2-3房。