杭州华家池三地块出让距今已经过去一年时间。这一年中，三块地从未离开过杭州业内人士的关注目光。这一年中，杭州豪宅市场风起云涌，既经历过限购的严寒，也正在经历限购解除后的回暖。这一年中，华家池三家大鳄对于这个地块的理解并不相同，有信心满满的，也有蛰伏低调的。

　　不久前绿地·华家池1号的西湖外展厅已经开放，作为三个项目中进度最快的世茂华家池项目，据悉其现场售展中心也将在近期亮相。而进度较慢的滨江华家池公寓，9月19日杭州市规划局网站上也出现了项目的规划公示。

　　热炒之后，是冷静的思考。华家池的“宝地”身份究竟值不值？两万多元的楼面价能否在走向不明的豪宅市场中顺利出货？三大项目近百万平方米的体量能否树立杭州新中心？

　　华家池“宝地”身价值不值

　　2013年9月5日，经过多轮竞价和保障房面积竞建，万众瞩目的华家池三地块分别被绿地、世茂、滨江三家房企竞得，总价高达136.7亿元，成为杭州新的总价“地王”。

　　在华家池地块出让之前，对于成交价格的猜想层出不穷，出让之后，则引发了业内对华家池总价“地王”的质疑：北侧和东侧都有高架，地块周边老小区、小商品市场较多，居住环境略显杂乱。此后随着市场的不断下行，市中心豪宅也迎来一波降价潮，这样的行情下，更是引发公众对“华家池”地块的疑问：如此高的拿地价到底值不值？

　　华家池历史久远，可追溯至明代之初，至今600余年历史。1934年浙江大学农学院迁此办学，至搬迁时为浙江大学华家池校区，至今也已经有80年。华家池是杭州仅次于西湖的第二水域，与北大的未名湖齐名，流传着“北有未名湖，南有华家池”之说。

　　华家池地块西距武林广场2.7公里、南距庆春广场1.6公里，在杭州寸土寸金的市中心，像华家池这样拥有优美自然景观的地块难觅踪迹，再加上老浙大人文氛围的浸润，更加显得弥足珍贵，稀缺性自然不言而喻。即便是北临交通主干道艮山西路，但由于有商业部分把艮山西路与住宅部分隔开，噪声影响也被降至最低。因此，对于“宝地”的称号，华家池可谓是实至名归。尤其是位居中间的世茂地块，在其他两个地块的包围下，既避开纷扰的高架，又直面华家池，更好地享受了景观资源。

　　诚如世茂集团浙江区域总裁秦华先生在接受本报记者采访时所说，他觉得去年世茂拿的这块地没买贵。因为杭州目前优质地块已经不多，而像这样的优质地块，其将来的价值远远没有在目前显示出来。世茂正是希望通过这样好的地段，打造其豪宅产品，使这块“宝地”在未来的城市发展中显示更高端的价值。

　　华家池豪宅价值如何体现

　　尽管华家池三地块未能打破杭州单价地王的记录，但三宗地块的楼面价也都价值不菲。绿地拿下的57号地块、楼面价为19416元/m2，未有保障房配建，相对较“低价”。世茂和滨江所拿的两宗配保地块，减去保障房面积后，楼面价分别为24142元/m2和23463元/m2。也正因此，一举拿下去年杭州总价“地王”的称号。

　　目前市中心的豪宅， 像绿城·兰园，楼面价20963元/m2，今年年初成交均价5.3万元/m2，后降至4.8万/m2，整体均价维持在5万元/m2；武林壹号的价格在5.8万~6.9万元/m2之间波动。而根据华家池三地块的楼面价以及建安成本，届时销售价格也不会低于这个价格。但这同时就引出一个问题，同样的价格下，华家池三项目能比拼得过区位上更靠市中心的豪宅吗？

　　对此，世茂华家池项目的有关负责人表示对此有信心。豪宅的价值，应该从地段、景观、板块的综合配套以及开发商实力等综合分析，而不仅仅是地段。比如华家池板块，本身拥有几百年的历史人文景观，同时三块地有约近百万平方米的体量，其中商业约30万m2，而最让人注目的，是三块地由绿地、世茂和滨江三家有实力的开发商大鳄打造。2014年上半年，房企销售业绩排行榜中，绿地集团和世茂房地产分列第二位和第八位。而滨江在杭州本土的影响力和品质也是有目共睹的。

　　除此之外，豪宅业主对项目的软配套也越来越在乎。以世茂为例，近日世茂集团开启“宅在世茂·云享生活”世茂“2014宅行动”品牌发布会，而这个“宅行动”将在华家池项目中得到极致体现。“宅行动”是“云平台”到线下的实体服务，由“宅急住”、“宅美住”、“宅安住”、“宅游住”、“宅优住”5大计划组成，让业主在私人空间、精神追求方面的需求得以满足，一边宅着一边做精神富有的人。

　　可以说，华家池“地王”项目，拥有景观、配套、品质等多重优势资源，从这点上来说，华家池之上的豪宅项目，更接近于真正意义上的豪宅。

　　华家池能否构筑杭州商业新中心

　　华家池三宗地块面积是原浙江大学华家池校区的一部分，面积约为整个校区的1/6，位于校区北侧。

　　也就是说，不久的将来，我们可以看到这样的景象：一面是华家池水碧波荡漾，百年浙大厚重沉稳，另一面则是三大开发商斥巨资所打造的高端中心豪宅及繁盛城市商业。

　　古典与现代，沉静与繁华，截然不同的两种风格直面碰撞，是否会产生违和感？两种城市生态怎样才能和谐共处？商业将如何准确定位？

　　这是留给三家大鳄的一道难题。

　　土地出让前，就有业内人士表示，商业与住宅地块结合的形式，对于大部分以开发住宅为主的开发企业来说，都有一定的开发难度。而最终三宗地块分别被绿地、世茂、滨江三家分食，三宗地块商业体量近30万m2，且包含写字楼、酒店式公寓、shopping mall等多种业态，足以构成一座全新大型商业综合体。

　　据了解，绿地华家池地块的商业部分将被打造为杭州绿地中心，涵盖12万m2的写字楼和3万m2购物中心。在全国不同的城市，绿地中心都成为当地的商业地标性建筑，世界10幢超高层地标建筑中，绿地独占四席。

　　而进驻杭州更早的世茂，对于杭州购房者的喜好更为了解。世茂负责人表示，试图将华家池地块打造为世茂在杭州的标杆项目，因此商业部分也将有着较高的定位。事实上，虽然人们熟知世茂在杭州的几个住宅项目，但其商业项目其实也已经初显实力。

　　世茂中心6万平方米的商业项目将打造滨江区休闲娱乐购物中心；世茂之西湖最近刚刚与喜达屋旗下高端酒店品牌艾美达成战略合作关系，将五星级酒店首次引入滨江区；今年4月，世茂拿下滨江西兴“城市之门”，规划2栋280米超高双塔，将作为商业综合体成为滨江新的地标。这些都表明，世茂在打造华家池商业地块部分，有着绝对的实力。

　　有绿地中心的地标商业为基础，加上世茂的豪宅定位，再加上本土大佬滨江的品质保证，华家池三地块将呈现前所未有的三足鼎立格局。三宗地总体量近百万平方米，三家大鳄既是竞争对手，又能互相支撑，如此高密度的高端豪宅综合体集群，或将成就杭州的全新中心。

　　而无论从景观，还是从30万m2的商业配套，对于居正中间位置的世茂项目来说，都可拥享最好最直接的资源。