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物业为什么不敢晒账本

  • 发布时间:2014-09-22 15:41:30  来源:北京晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  

  9月13日,周六下午,通州区祥云天地家园(又名摩卡空间)小区,一张蓝色的告示贴上了小区门口的宣传栏。告示上一张表格满是数字——“物业人员工资79041.97元、保安部餐费3600元、自来水费700.7元、交通费154.7元……”

  这是一张“阳光助业和业委会2014年8月财务收支明细”,8月,祥云天地小区刚刚更换了物业管理公司,而将账目明细公布给业主,也是小区首次。

  自小区建成至今,小区业主已经换过四五拨物业,这一次格外不同,物业从“包干制”换成了“酬金制”。两字之差背后,却是物业理念的千差万别。

  【变化】

  多年“枯泉” 终于有水了

  新华大街向东,玉带河西岸,祥云天地家园小区的入口隐匿在一条窄街之中。11月,这个小区将满“十岁”,从外观看,小区高楼的外立面,多少有些破旧。

  走到小区门口,却能看到一点新气象,黄黑相间的道闸,漆色还闪着崭新的光。走进小区,能看到各个单元都在更新楼门,电梯中则是新装的监控摄像头,消防通道边立起了栏杆,防止车辆占道停车……这一切改变,全发生在2014年8月之后。

  “最明显的变化就是环境,原来小区绿化没有这些灌木,都是新物业来后才种的。”中午12点,小区业主徐女士推着孩子在小区的花园中散步,她的身边,是一处圆形的喷泉池,由于年久失修,已多年没能喷水:“新物业来了,把喷泉修好了,也算看到喷水了,还加装了护栏,防止小孩摔倒,确实能看到不少变化。”

  由于对老物业服务的不满,8月,小区更换了新的物业管理公司——阳光助业物业管理有限公司,与以往的物业公司不同,阳光助业公司是一家“酬金制”物业。

  所谓“酬金制”,是从预收的物业管理费中,按约定比例或数额提取酬金支付给物业管理企业,其余用作物业的管理和维护支出,而目前社区中最常见的物业管理形式,则被叫做“包干制”——收上来的物业费剩多少,都归物业公司所有。

  “包干制的问题在于,物业公司有动力去尽力减少在物业服务上的投入。”阳光助业物业公司经理人路军港举例,假设一个小区的物业费总额为每年100万元,“酬金制”物业的收费模式是,先与业主约定好一定的酬金数额如10万,剩余的90万,其支出由业主共同决定,“例如保洁一年花多少钱,绿化一年花多少钱,都由业主决定,物业只是个执行人。如果这钱一年用不完,可以转到下一年继续用,所有这些钱,都存在业主所有的账户中,而不是物业的账户里。”

  包干制物业的做法则是,刨除各项物业管理支出后,所有剩余都归物业。

  “所以包干制物业会尽力压缩物业的成本,这样自己就能多拿一点。但物业成本下去了,服务水平就要下降,业主不满意,就不交物业费,物业只能再压缩成本,这就陷入死循环了,很多小区的物业越干越差,就是这个道理。”路军港曾经也是某小区的业委会主任,是“与物业干仗”的人,如今投入到物业管理的事业中,他的一大目标就是推广“酬金制”的阳光助业模式。

  所谓“阳光”,就是要透明化,每个月物业的开支都会公布,并将细化到每一项支出的地点、经手人和商户联系方式,让业主可以随时查询。

  【难点】

  业主诉求多样难统一

  与账目一同公布的,还有物业一个月来的成绩——修复外墙和楼道地砖、修复监控、增加道闸、更换单元门、清理僵尸自行车,补种绿化树木……路军港表示,物业收取酬金,就要把做过什么也向业主宣传出来:“所有账目有记录,所有工作也要记录,这样业主才能知道物业到底有什么用。”

  物业一个多月的工作,得到了许多业主的认可,9月13日,阳光助业物业公司开始征收物业费,拥有464户业主的祥云天地,两天就收到约80户业主的物业费,而在往日,物业费全年征收率也仅有30%。

  然而并非所有业主对于新物业都认可,例如小区新增的绿化,就有业主提出不同的意见。

  “原来绿地随便可以走,现在都种上灌木,跟篱笆一样,花这冤枉钱干吗?”常在小区内遛弯的章明,对于新物业的一系列动作并不认可,在他看来,这些修缮工作多数都是表面文章,乱花钱:“还在电梯里装监控,电梯里装监控有用么?经过业主同意了么?”

  更多的业主,则持观望态度,在业主王博看来,“新物业上任三把火”是必然现象,并不能区别物业的好坏,也与“酬金制”、“包干制”无关,“前一个物业刚来也好着呢,但很快就不行了。”

  “我们不能保证业主‘满意’,因为‘满意’是没办法衡量的。物业服务是要有一定的标准,比如楼道打扫的频率、质量,保安巡逻的次数,是不是24小时监控,这样的硬标准,是业主可以去监督的。”路军港解释,之所以将物业公司起名为“阳光助业”,本身就是其经营理念,其中“助业”包含三个层面:“第一是帮助业主保证小区的物业管理水平,第二则是要建立良好的社区秩序,这其中不光是物业的责任义务,也包括业主的责任义务。那么第三层,为了能让物业良性的发展,就需要建立合理的价格定价机制,说白了物业至少不能亏钱。而对于业主来说,也要明白,多少钱能办多少事。”

  为做到这一点,路军港打算在公布物业账目的同时,公布相应的服务标准:“一天打扫3次的保洁和一天打扫1次的保洁,价钱肯定是不一样,选哪个则是要业主来决定,但首先要让业主接受这种模式。”

  【对话】

  “物业费并不是物业的钱,而是业主自己的钱”

  北京晚报:“酬金制”作为物业管理模式的一种,也有几年的历史,但从目前看,普及度还是比较低,甚至在一些施行“酬金制”的小区,业主也不清楚这种制度的区别。

  路军港:“酬金制”目前确实存在认知度低的问题,所以需要各方面的宣传工作。这需要物业、业委会乃至政府的多层面宣传,同时业主也关心社区事务,才能够让大家渐渐了解。由于利益的原因,很多物业不愿意业主知道“酬金制”和“包干制”,甚至避都避不及。

  同时“酬金制”还有“包干制”牵扯到法律条款的解释,因此许多业主觉得比较不好理解。不过还是那句话,如果小区就是业主的家,你自己家的事情自己都不愿意去了解,那么也别指望别人多么的关心你。

  在实际运作过程中,物业和业主不应该是一种对立的关系,而应该是一种互助的关系。业主享受不到优质的服务,物业又收不到钱,不断压缩服务标准,这不是一种良性的模式。我们所追求的,则是一种可持续的、可复制的物业模式,是给个“说明书”,谁都能干的。

  北京晚报:有些业主担忧,物业拿了“酬金”,就什么都不干了。

  路军港:“酬金制”物业是后拿酬金的,那么物业不干事,你可以开掉物业。我们说的“阳光”,就需要完全的透明公开,让业主都知道,你交的物业费并不是物业的钱,而是业主自己的钱。因此如何去花,必须自己去做决定,去关注。

  同时我们也要强调,现在的物业费定价并不合理。近年来我们的人力成本、物价都上涨了很多,但物业费的标准一直没有提高,所以物业的服务质量只会越来越低。

  北京晚报:物业和业主的互动,其中少不了业主委员会,但现实是很多小区连业委会都成立不了。

  路军港:没有业委会确实就很难使用“酬金制”物业,我们进入小区的一个标准就是这个小区有没有业委会。

  业委会实际上是一个很好的平台,能够让业主参与到社区事务中,成为社区、物业、业主之间的纽带。但现实中业委会成立很难,运行也存在很多不规范的问题,因此我们也希望政府能够更加支持社区业委会的成立。

  作为业主,也应该学会“找外援”,没有成立业委会的经验,可以找相关的专业人士协助。全国各地都有许多业委会方面的专业人士,没有业委会的社区可以通过网络或者各种方式,请专业人士来帮忙成立自己小区的业委会。

  (文中业主为化名)

  主笔 吴楠 插图 宋溪

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